魔咒，又要上演了?

1999年，德國經(jīng)濟(jì)分析師安德魯·勞倫斯，提出了一個(gè)十分有趣的理論：摩天大樓建成之日，即是市場衰退之時(shí)。這個(gè)魔咒曾多次應(yīng)驗(yàn)。

01

/ 二三線城市，危險(xiǎn)時(shí)刻來臨？/

7月1日，澎湃新聞刊登了經(jīng)濟(jì)參考報(bào)關(guān)于“二三線城市爭建摩天大樓”的一則報(bào)道。

據(jù)報(bào)道，目前不少中西部的二三線城市，正如火如荼的修建摩天大樓，但實(shí)際上，有不少城市，無論是地方財(cái)力、經(jīng)濟(jì)還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，都與這些摩天大樓不相匹配。

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，有的地方的空置率達(dá)到62%，更高的甚至達(dá)到了81.3%。也就是說，有些二三線城市的摩天大樓，已出現(xiàn)了“高空置”的情況。

二三線城市高樓的現(xiàn)狀，不禁讓人聯(lián)想到高樓魔咒的本質(zhì)——

當(dāng)摩天大樓開始“蜂擁而至”，一定是經(jīng)濟(jì)處于蓬勃發(fā)展階段，即經(jīng)濟(jì)過熱期。如果摩天大樓建成后，能持續(xù)“人頭攢動(dòng)”則說明發(fā)展是可持續(xù)的。

但很多時(shí)候高樓建成后，房子沒人租、也無游客參觀，這說明摩天大樓的建成在透支經(jīng)濟(jì)，容易暗藏經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

這樣的例子，并不少見：

比如1920年代末至1930年代初，美國克萊斯勒大廈、帝國大廈相繼落成，繁榮沒持續(xù)太久，就爆發(fā)了美國大蕭條。

再比如1997 年，吉隆坡雙子塔樓投入使用后，是當(dāng)時(shí)世界上最高的建筑，隨后亞洲金融危機(jī)席卷東南亞;

又比如2008年，上海(樓盤)的“環(huán)球金融中心大樓”落成，也正值金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候。

現(xiàn)在，國內(nèi)的二三線城市紛紛修建摩天高樓，修建完后又要不少城市出現(xiàn)了“高空置率”的情況，是不是已經(jīng)說明國內(nèi)的二三線城市已經(jīng)到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻了？這是一個(gè)值得探討的問題！

02

/ 兩大因素，造成“高空置率”/

摩天大樓在二三線城市遍地開花，暴露的是一些城市發(fā)展的盲目性。

我們知道，高樓的維護(hù)成本要比普通樓高得多，摩天大樓不僅在設(shè)計(jì)上對于消防要求、抗震要求、電梯要求要比一般大廈要嚴(yán)格，而且各項(xiàng)維護(hù)成本也要比普通大廈要高許多。

一般情況下，大家習(xí)慣用“高樓寫字樓空置率”去衡量一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的健康情況，如果空置率太高，說明基礎(chǔ)建設(shè)超過真實(shí)需求，城市經(jīng)濟(jì)存在泡沫的成分，如果空置率較低，說明真實(shí)需求比較充沛，城市發(fā)展的后勁較大。

高樓的寫字樓“空置率”在5%-10%算正常，在10%-30%內(nèi)，說明存在一定泡沫需要引起重視，在30%以上基本上就是在坐賠本買賣了。

像經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道的，部分二三城市出現(xiàn)了60%，甚至80%以上的空置率，這類房子存在淪為“建筑垃圾”的風(fēng)險(xiǎn)。

下圖是“全球高層建筑數(shù)據(jù)庫”統(tǒng)計(jì)的全球超過150米摩天大樓的城市排名，從排名中可以看出，地球上的摩天大樓中國占了大半，除了“北上廣深港”幾個(gè)一線城市外，上榜的二三線城市也不少。

為何這么多城市熱衷于建設(shè)“摩天大樓”、又迅速“衰退”，有兩個(gè)最為重要原因：

一、修建摩天大樓，既有“面子”又有“里子”。

雖說目前修建“摩天大樓”并不像修建地鐵一樣有明確指標(biāo)限制，沒有規(guī)定什么樣的城市才允許修建“摩天大樓”，但如若真如媒體所報(bào)道那樣，有些城市的高樓空置率已經(jīng)如此高，那么證明有不少二三線城市是在“打腫臉充胖子”。

站在地方某些地方官員的角度來看，修高樓是一筆“不錯(cuò)的買賣”。他們修高樓當(dāng)做財(cái)富和實(shí)力的體現(xiàn)，哪怕有些城市經(jīng)濟(jì)一般，也要?jiǎng)虞m數(shù)百億去打造地標(biāo)建筑，這被政府官員當(dāng)做是一種“政績”，有助于向外界展現(xiàn)一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的成就和欣欣向榮的景觀。

另一方面，修高樓還能給政府創(chuàng)收，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)帶來的稅收要比普通居民樓要高、更容易促進(jìn)GDP發(fā)展，且收入更持續(xù)，所以政府會更愿意批商業(yè)用地給公司。

這說明，哪怕不在新建商鋪、寫字樓，也足夠賣20年了。

2018年5月時(shí)，湖南官方的一份文件流出，讓外界看到了湖南“非住宅”的過剩狀況，數(shù)據(jù)顯示，有不少城市的“非住宅”的“消化周期”長達(dá)240個(gè)月以上，

二、制造業(yè)回流二三線城市，服務(wù)業(yè)卻沒能齊頭并進(jìn)。

雖然這些年我們也聽過不少人口、產(chǎn)業(yè)回流二三線城市的消息，但這對消化高樓CBD并沒多大積極影響。

去高端CBD租房子的，一般以服務(wù)業(yè)為主。

對于很多二線、三線城市來說，金融行業(yè)、TMT行業(yè)是其寫字樓的主要承租客戶，畢竟甲級寫字樓的租金高，在這租賃辦公的企業(yè)少不了錢。

網(wǎng)貸、現(xiàn)金貸、小額貸等互金公司屬于暴利行業(yè)，近年頻頻入住高檔寫字樓，以彰顯自身實(shí)力，但是遇到下行經(jīng)濟(jì)，很多互金公司出現(xiàn)兌付難題，最終破產(chǎn)倒閉。

一方面是居高不下的房租，另一方面又沒有新的租客進(jìn)場，這些高樓的寫字樓、商鋪，就只能這么空著了。

03

/投資“非住宅”，這些坑得注意/

相比之下，投資“非住宅”的風(fēng)險(xiǎn)要比投資住宅風(fēng)險(xiǎn)大得多，住宅則更安全一點(diǎn)。

這是由流通性所決定的，去買“非住宅”的一般是以公司為主，而去購買住宅的人群則更廣泛，無論是公司還是個(gè)人都能買、流通性要好得多，而購買“非住宅”，一個(gè)不留神，你可能就套里面了。

非住宅可以分為“商鋪”、“寫字樓”和“公寓”三類，就目前的發(fā)展趨勢來說，在大城市，寫字樓的前景要比“商鋪”要好，而公寓則在兩者之間。在小城市，非住宅類的房子盡量都不要碰。

哪怕在一線城市，選擇“非住宅”投資，也是需要慎重選擇的。如何判斷“非住宅”它值不值得投資，基本由以下幾個(gè)因素所決定：

1、所在城市：在前面也說了，去租那些高端CBD的都是以服務(wù)業(yè)為主的公司，所以在選擇城市時(shí)，最好也優(yōu)先選擇第三產(chǎn)業(yè)比重比第二產(chǎn)業(yè)比重更高的城市，小城市可以直接pass掉。

2、沒有明顯炒作資金出現(xiàn)：“非住宅”的流動(dòng)性是不如住宅的，如果買在了高點(diǎn)，就有可能資金長期站崗了，所以在投資“非住宅”時(shí)，最好不要去投資那些過去十年內(nèi)漲幅超過3倍的寫字樓。

3、地段：寫字樓、公寓都投資特別看重其地段價(jià)值，尤其注重地段的發(fā)展?jié)摿?，可以參照的指?biāo)有寫字樓與地鐵、公交的距離、與傳統(tǒng)商圈的距離、周邊基礎(chǔ)措施等等。

你要是買到了那些“消化周期”長達(dá)240個(gè)月以上的“非住宅”，可能真得套上個(gè)20年了。

標(biāo)簽： 高樓魔咒 二三線城市