魔咒，又要上演了?

1999年，德國經濟分析師安德魯·勞倫斯，提出了一個十分有趣的理論：摩天大樓建成之日，即是市場衰退之時。這個魔咒曾多次應驗。

01

/ 二三線城市，危險時刻來臨？/

7月1日，澎湃新聞刊登了經濟參考報關于“二三線城市爭建摩天大樓”的一則報道。

據報道，目前不少中西部的二三線城市，正如火如荼的修建摩天大樓，但實際上，有不少城市，無論是地方財力、經濟還是產業(yè)結構，都與這些摩天大樓不相匹配。

記者調查后發(fā)現，有的地方的空置率達到62%，更高的甚至達到了81.3%。也就是說，有些二三線城市的摩天大樓，已出現了“高空置”的情況。

二三線城市高樓的現狀，不禁讓人聯想到高樓魔咒的本質——

當摩天大樓開始“蜂擁而至”，一定是經濟處于蓬勃發(fā)展階段，即經濟過熱期。如果摩天大樓建成后，能持續(xù)“人頭攢動”則說明發(fā)展是可持續(xù)的。

但很多時候高樓建成后，房子沒人租、也無游客參觀，這說明摩天大樓的建成在透支經濟，容易暗藏經濟和金融風險。

這樣的例子，并不少見：

比如1920年代末至1930年代初，美國克萊斯勒大廈、帝國大廈相繼落成，繁榮沒持續(xù)太久，就爆發(fā)了美國大蕭條。

再比如1997 年，吉隆坡雙子塔樓投入使用后，是當時世界上最高的建筑，隨后亞洲金融危機席卷東南亞;

又比如2008年，上海(樓盤)的“環(huán)球金融中心大樓”落成，也正值金融危機爆發(fā)的時候。

現在，國內的二三線城市紛紛修建摩天高樓，修建完后又要不少城市出現了“高空置率”的情況，是不是已經說明國內的二三線城市已經到了最危險的時刻了？這是一個值得探討的問題！

02

/ 兩大因素，造成“高空置率”/

摩天大樓在二三線城市遍地開花，暴露的是一些城市發(fā)展的盲目性。

我們知道，高樓的維護成本要比普通樓高得多，摩天大樓不僅在設計上對于消防要求、抗震要求、電梯要求要比一般大廈要嚴格，而且各項維護成本也要比普通大廈要高許多。

一般情況下，大家習慣用“高樓寫字樓空置率”去衡量一座城市經濟發(fā)展的健康情況，如果空置率太高，說明基礎建設超過真實需求，城市經濟存在泡沫的成分，如果空置率較低，說明真實需求比較充沛，城市發(fā)展的后勁較大。

高樓的寫字樓“空置率”在5%-10%算正常，在10%-30%內，說明存在一定泡沫需要引起重視，在30%以上基本上就是在坐賠本買賣了。

像經濟參考報報道的，部分二三城市出現了60%，甚至80%以上的空置率，這類房子存在淪為“建筑垃圾”的風險。

下圖是“全球高層建筑數據庫”統(tǒng)計的全球超過150米摩天大樓的城市排名，從排名中可以看出，地球上的摩天大樓中國占了大半，除了“北上廣深港”幾個一線城市外，上榜的二三線城市也不少。

為何這么多城市熱衷于建設“摩天大樓”、又迅速“衰退”，有兩個最為重要原因：

一、修建摩天大樓，既有“面子”又有“里子”。

雖說目前修建“摩天大樓”并不像修建地鐵一樣有明確指標限制，沒有規(guī)定什么樣的城市才允許修建“摩天大樓”，但如若真如媒體所報道那樣，有些城市的高樓空置率已經如此高，那么證明有不少二三線城市是在“打腫臉充胖子”。

站在地方某些地方官員的角度來看，修高樓是一筆“不錯的買賣”。他們修高樓當做財富和實力的體現，哪怕有些城市經濟一般，也要動輒數百億去打造地標建筑，這被政府官員當做是一種“政績”，有助于向外界展現一個地方經濟、社會發(fā)展的成就和欣欣向榮的景觀。

另一方面，修高樓還能給政府創(chuàng)收，因為商業(yè)地產帶來的稅收要比普通居民樓要高、更容易促進GDP發(fā)展，且收入更持續(xù)，所以政府會更愿意批商業(yè)用地給公司。

這說明，哪怕不在新建商鋪、寫字樓，也足夠賣20年了。

2018年5月時，湖南官方的一份文件流出，讓外界看到了湖南“非住宅”的過剩狀況，數據顯示，有不少城市的“非住宅”的“消化周期”長達240個月以上，

二、制造業(yè)回流二三線城市，服務業(yè)卻沒能齊頭并進。

雖然這些年我們也聽過不少人口、產業(yè)回流二三線城市的消息，但這對消化高樓CBD并沒多大積極影響。

去高端CBD租房子的，一般以服務業(yè)為主。

對于很多二線、三線城市來說，金融行業(yè)、TMT行業(yè)是其寫字樓的主要承租客戶，畢竟甲級寫字樓的租金高，在這租賃辦公的企業(yè)少不了錢。

網貸、現金貸、小額貸等互金公司屬于暴利行業(yè)，近年頻頻入住高檔寫字樓，以彰顯自身實力，但是遇到下行經濟，很多互金公司出現兌付難題，最終破產倒閉。

一方面是居高不下的房租，另一方面又沒有新的租客進場，這些高樓的寫字樓、商鋪，就只能這么空著了。

03

/投資“非住宅”，這些坑得注意/

相比之下，投資“非住宅”的風險要比投資住宅風險大得多，住宅則更安全一點。

這是由流通性所決定的，去買“非住宅”的一般是以公司為主，而去購買住宅的人群則更廣泛，無論是公司還是個人都能買、流通性要好得多，而購買“非住宅”，一個不留神，你可能就套里面了。

非住宅可以分為“商鋪”、“寫字樓”和“公寓”三類，就目前的發(fā)展趨勢來說，在大城市，寫字樓的前景要比“商鋪”要好，而公寓則在兩者之間。在小城市，非住宅類的房子盡量都不要碰。

哪怕在一線城市，選擇“非住宅”投資，也是需要慎重選擇的。如何判斷“非住宅”它值不值得投資，基本由以下幾個因素所決定：

1、所在城市：在前面也說了，去租那些高端CBD的都是以服務業(yè)為主的公司，所以在選擇城市時，最好也優(yōu)先選擇第三產業(yè)比重比第二產業(yè)比重更高的城市，小城市可以直接pass掉。

2、沒有明顯炒作資金出現：“非住宅”的流動性是不如住宅的，如果買在了高點，就有可能資金長期站崗了，所以在投資“非住宅”時，最好不要去投資那些過去十年內漲幅超過3倍的寫字樓。

3、地段：寫字樓、公寓都投資特別看重其地段價值，尤其注重地段的發(fā)展?jié)摿?，可以參照的指標有寫字樓與地鐵、公交的距離、與傳統(tǒng)商圈的距離、周邊基礎措施等等。

你要是買到了那些“消化周期”長達240個月以上的“非住宅”，可能真得套上個20年了。

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