時(shí)間過得很快，馬上2019年就要完整的過去一半了，不知道這半年以來各位的目標(biāo)是否有達(dá)成。但是有一些數(shù)據(jù)已經(jīng)開始慢慢的對(duì)外披露了，其中有一份我覺得特別重要，就是貝殼研究院總結(jié)的自己布局城市的二手房數(shù)據(jù)

為什么很重要，因?yàn)槿缃駱鞘欣镏挥卸址康臄?shù)據(jù)是真實(shí)的，而且能夠客觀反正真正用戶的心態(tài)。

另外更加重要的是，隨著行業(yè)的持續(xù)推進(jìn)，越來越多的城市的二手房成交比重開始上升，如今已經(jīng)不再是只有北上廣深擁有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

這說明樓市進(jìn)入到下半場(chǎng)，也說明我們?cè)絹碓蕉嗫梢酝ㄟ^用戶的決策習(xí)慣去窺視真實(shí)的樓市

2019年這半年，有越來越多的人選擇成為接盤俠購(gòu)買了二手房，在這樣的接盤的過程，我們似乎可以窺視出市場(chǎng)的起伏跌宕

我摘錄了一些數(shù)據(jù)，和大家聊聊我的觀點(diǎn)

備注：重點(diǎn)14城分別為：北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、大連(樓盤)、天津(樓盤)、濟(jì)南(樓盤)、青島(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)、西安(樓盤)、長(zhǎng)沙(樓盤)、成都、重慶(樓盤)、杭州(樓盤)，基本代表了真實(shí)的一二線樓市

01

對(duì)于市場(chǎng)好不好，很多數(shù)據(jù)都是不精準(zhǔn)的，一手房受供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響比較大，二手房的成交價(jià)格因?yàn)橛凶龅秃贤目赡芤膊粔蚩陀^，但是有2個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)可以窺視，第一個(gè)就是房源的掛牌周期，第二個(gè)是房東的溢價(jià)空間

這一塊因?yàn)樨悮ぴ诰€下和用戶實(shí)際接觸，所以這些數(shù)據(jù)顯得更加的真實(shí)和珍貴

可以看到，說檢測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市，幾乎所有城市的二手房都比去年年底的時(shí)候要好，幾乎所有的成交周期都在降低

特別是上海、深圳、長(zhǎng)沙、重慶這四個(gè)城市，成交周期壓縮了10天左右，這樣的天數(shù)減少在我的眼里市場(chǎng)的需求量應(yīng)該有提升20%以上才會(huì)有這樣的反饋

而且2018年的年底也不是這兩年來樓市最艱難的時(shí)候，所以換句話來說，整個(gè)賽道在越來越好越來越好

另外這邊值得注意的是，基本上一二線城市除了北京之外，二手房都要做好一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間，如果你是房東，這個(gè)時(shí)間準(zhǔn)備要留好

然后再來看看議價(jià)空間，這個(gè)房東和購(gòu)買者的心理戰(zhàn)之間，可以窺視出大家的心態(tài)

首先第一點(diǎn)，如今的二手房市場(chǎng)依然可以溢價(jià)，誠(chéng)心的買房客，只要你的條件足夠好，是具備和房東談判壓價(jià)的可能

但是同樣也可以看出，這樣的窗口期正在慢慢關(guān)閉，伴隨著市場(chǎng)的回暖，房東可以議價(jià)的空間也開始降低

所以如今你是誠(chéng)心買房客，做好壓價(jià)4%的準(zhǔn)備，但是也不適宜做持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，看到合適也要快速出手，因?yàn)榉繓|的心態(tài)每天都在變，如果有好的房子也要果斷

這背后是什么原因呢，我們來看下這個(gè)

如今市場(chǎng)上客戶的增長(zhǎng)速度要大于房源的增長(zhǎng)速度

藍(lán)色塊狀的是新增房源的速度，兩條線是新增客戶的速度和新增帶看客戶的速度，有一個(gè)很明顯的對(duì)比就是，

所以不論成交數(shù)據(jù)如何，對(duì)于房東的心理感知就是：明顯來看房的人多了，以及明顯誠(chéng)意的客戶多了

所以正是這兩側(cè)的對(duì)比，使得整個(gè)市場(chǎng)的熱度開始回暖

注意，這個(gè)回暖并非是反彈，因?yàn)槿缃襁€是買方市場(chǎng)，用戶還有談判議價(jià)的空間，但是相比較2018年，已經(jīng)好了很多了

02

那這幾個(gè)核心城市，整體的成交量到底怎么樣了，我們?cè)賮砜匆幌?/p>

其實(shí)和很多人感知的一樣，2019年的3月是整個(gè)市場(chǎng)成交量回暖的一個(gè)月份，雖然說有過年期間累積的一年，但是同比來看這樣的數(shù)據(jù)依然不遜色。而且到了后面三個(gè)月，雖然有點(diǎn)下滑但是也算是穩(wěn)住了

還是差不多的結(jié)論，比2018年同期要好，既然要好，就說明樓市已經(jīng)過去了最艱難的時(shí)刻

那房?jī)r(jià)的話，其實(shí)看成交價(jià)沒有意義，因?yàn)椴煌潭鹊氖д娉潭炔灰粯樱俏覀兛梢钥聪聮炫苾r(jià)

我們大概可以通過這個(gè)數(shù)據(jù)是窺視一個(gè)城市二手房的平均房?jī)r(jià)，其實(shí)可以很明顯的可以看到，深圳北京的二手房是真的貴，二手房也貴，要到6萬了，上海目前還到不了5萬這個(gè)單價(jià)

然后杭州可以看出是除了一線城市之外最貴的城市了，這個(gè)不得不服啊且不說城市發(fā)展怎么樣，這兩年杭州樓市的發(fā)展也妥妥的把杭州房?jī)r(jià)往一線城市去沖啊

最后特別值得注意但是，關(guān)于環(huán)比漲幅，上海是唯一一個(gè)二手房掛牌價(jià)格開始提升的，雖然提升的不多，但是確實(shí)在發(fā)展

一邊掛牌在提升，一邊議價(jià)空間在減少，各位可以猜測(cè)出上海二手房的房?jī)r(jià)波動(dòng)情況。

當(dāng)然某種程度上也在說明上海樓市應(yīng)該是幾個(gè)城市里率先比較徹底擺脫樓市低迷的這個(gè)狀態(tài)了，幾乎所有維度的數(shù)據(jù)都是利好的

另外還有一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)我想和大家分享，就是如今的二手房市場(chǎng)，到底大家買的都是什么樣的產(chǎn)品

這是平均成交的套均面積

不知道發(fā)現(xiàn)了沒有，平均每個(gè)人的買房面積都是在套均80平米以上

這個(gè)在一手房市場(chǎng)里很正常，但是在二手房里絕對(duì)不正常。

在剛需壟斷的成交結(jié)構(gòu)里，很多城市大量的成交比重都集中在老破小，成交面積在60平米左右

而2019年全面的數(shù)據(jù)都提升到了80平米以上，這說明市場(chǎng)里有兩件事正在發(fā)生，第一置換需求成為絕對(duì)的主流，第二哪怕在二手房用戶也在考慮次新房類產(chǎn)品，老破小正在以比我們想象更快的速度被拋棄

這是市場(chǎng)折射的真實(shí)數(shù)據(jù)，所以對(duì)于各位如今買的產(chǎn)品，我想大家要想一下，未來這樣的產(chǎn)品還會(huì)不會(huì)被市場(chǎng)所接受

03

好了，說了那么多一二線城市的表現(xiàn)，整體的數(shù)據(jù)還是比較利好的。但是不少人還是會(huì)關(guān)心三四線城市，數(shù)據(jù)的表象又是怎么樣呢

三四線城市的樣本更多，但是正如之前所說，三四線尚未有二手房，更多的還是集中在一手房的數(shù)據(jù)

我們都知道，2018年中國(guó)樓市成交到了15萬億，又破紀(jì)錄了，核心其實(shí)就是三四線城市爆棚，貢獻(xiàn)了絕大部分?jǐn)?shù)值

那么到了2019年，可以很明顯的看到開始乏力了，成交下滑的明顯

在一二線還沒有徹底回暖的時(shí)候，三四線開始冷下來了，所以在這樣的趨勢(shì)下整盤想要實(shí)現(xiàn)2018年的數(shù)字可能是越來越來了

而且這樣的跡象在2018年的最后一個(gè)月就開始反應(yīng)出來，這也直接折射到很多房企2019年的1月的數(shù)據(jù)開始就不好看，歸根到底是這樣的

我們?cè)賮砑?xì)分看下城市，你會(huì)看到更加分裂的場(chǎng)景

從這個(gè)數(shù)據(jù)或許你會(huì)看到，三四線城市真的不穩(wěn)定，不論是下滑超過50%的還是增長(zhǎng)超過200%，其實(shí)這樣的波動(dòng)都會(huì)讓人覺得有點(diǎn)不安

但是這樣的情況也恰巧說明了一個(gè)現(xiàn)象，三四線樓市沒有共性可言，都細(xì)分的特別碎，而且目前的樓市也并沒有整體回暖這么一說，好的會(huì)很好，差的會(huì)很差

當(dāng)然從貝殼檢測(cè)的60個(gè)三四線來看，成交下滑的占據(jù)60%，所以整個(gè)三四線如今普遍都比較弱

當(dāng)然，原因可能從一個(gè)角度找到

就是棚改2018年的力度就開始放緩了，力度很明顯不如2017年了，而貨幣化安置的比例也在下滑。而棚改對(duì)三四線樓市的去化起到關(guān)鍵的作用，正因?yàn)槿绱?，也?dǎo)致了2019年三四線樓市不如意的地方

當(dāng)然棚改之后又開始推進(jìn)舊改，但是舊改的重點(diǎn)是否在三四線不得而知，但是起碼不會(huì)像棚改一樣這么大力度的在三四線，換句話來說三四線在未來兩年的市場(chǎng)需要經(jīng)受一定程度的考驗(yàn)

后面哪些三四線能夠突圍，之前陸續(xù)也和大家說過，小部分的環(huán)一線城市的三四線可能會(huì)突圍，結(jié)論先放這里，理由先不說了

04

所以怎么來看未來的樓市，有幾個(gè)個(gè)人觀點(diǎn)和大家分享

一二線的樓市歷來都可控，不論是起勢(shì)還是淡市，都是在可以掌控的范圍，而如今市場(chǎng)的整體回暖，也就說明了2019年整個(gè)一年的大數(shù)據(jù)不會(huì)太難看，就算做不到2018年的高度，軟著陸到2017年也是極好的

變數(shù)就是在三四線了，看到這樣的數(shù)據(jù)我們或許可以明白為什么要這么大力的推進(jìn)城市群戰(zhàn)略，棚改在三四線的作用會(huì)越來越弱，人口外溢和經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)會(huì)成為三四線的下一輪趨勢(shì)，所以特別要注意那些孤立的三四線城市，接下來這半年感覺會(huì)有動(dòng)蕩

另外更加需要關(guān)注的是用戶的變化，在這樣的市場(chǎng)里，不論是買房的還是房東，都越來越理性越來越冷靜。

并且可以看到很明顯的置換開始起勢(shì)

所以很明顯的，以后買你房子的人都是自己有房子的，如果你手上在賣的房子是老破小，可能對(duì)于他們來說就沒什么吸引力了

05

總而言之，言而總之，越來越多的城市進(jìn)入到存量市場(chǎng)，越來越多的城市剛需退場(chǎng)，越來越多的城市不再依賴拆遷棚改來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，用戶回歸主流，產(chǎn)品占據(jù)C位，房源在互相之間輪動(dòng)

因?yàn)檫@個(gè)賽道越來越多的內(nèi)循環(huán)，貨幣來源是房子，貨幣出口也是房子

也許不用太久的時(shí)間，房地產(chǎn)不會(huì)干擾整體經(jīng)濟(jì)太多，

這就是馬上就要在眼前袒露的樓市，二手?jǐn)?shù)據(jù)正在努力的回答樓市里的一切，無非這樣的真相你我是否接受，僅此而已

標(biāo)簽： 二手樓市 真實(shí)與殘酷