據(jù)易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告，截至5月，深圳土地庫存(注：土地庫存指過去18個(gè)月該城市招拍掛市場上成交的商品房土地建筑面積總和)去化周期已小于12個(gè)月，相比其他城市，去化周期較短。

事實(shí)上，包含深圳在內(nèi)，一線城市的整體土地庫存去化周期均較短，而二線和三四線城市的整體去化周期較長，存在較大的庫存壓力。

報(bào)告顯示，整體來看，5月，一線、二線和三四線城市的土地庫存去化周期分別為15.5個(gè)月、21.5個(gè)月和22.3個(gè)月，其中，部分三四線城市去化周期較長，山東淄博(樓盤)甚至高達(dá)117個(gè)月，江蘇鹽城(樓盤)、鎮(zhèn)江(樓盤)等也已大于3年。這意味著，按照當(dāng)前的商品房銷售速度，市場需要3年以上的時(shí)間才可消化完這些土地庫存。

二線城市供應(yīng)溢出?

作為一線城市，深圳因其經(jīng)濟(jì)和營商創(chuàng)業(yè)環(huán)境等因素吸引了來自全國各地的人才，住房需求在人口增長的影響下也隨之增加。這種對供需關(guān)系的判斷或是房企敢于在深圳押注“千金”的勇氣所在。除深圳外，其他一線城市上海(樓盤)、北京(樓盤)、廣州(樓盤)的土地庫存去化周期分別為14個(gè)月、16個(gè)月和19個(gè)月。

數(shù)據(jù)指出，截至2019年5月底，一線、二線和三四線城市土地庫存面積分別為6118萬平方米、52192萬平方米和28304萬平方米。一線城市供地的節(jié)制和土地資源的有限性或是其去化周期短于其他城市量級的原因。

二線城市土地庫存面積的5月環(huán)比增速為3.2%，同比增幅13.1%，增速最快。

另一方面，今年來，很多房企重點(diǎn)布局的二線城市的去化周期則持續(xù)上行，已接近三線城市的水平。對比來看，三線城市的土地庫存面積自1月后已連續(xù)4個(gè)月減少，而

庫存量的增減一定程度上反映了開發(fā)商的投資重點(diǎn)從三四線向一二線城市的改變。受三四線棚改熱度衰退、需求被透支以及人口遷移趨勢等因素影響，不少房企選擇回歸二線城市，一方面是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一方面也是為了抓住下一個(gè)規(guī)模增長的風(fēng)口。但是，房企扎堆二線城市推高當(dāng)?shù)赝恋貛齑妫淠玫鼗钴S度是否與市場購房需求匹配?

“二線城市購房需求還是比較大的，從中長期看，雖然土地供應(yīng)規(guī)模增加，但并不會影響此類土地的市場消化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《國際金融報(bào)》記者表示。

不過，從成交量來看，二線城市樓市去化表現(xiàn)近來略有下降。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，40個(gè)典型城市累計(jì)成交面積同比下降2%。其中，一線城市同比增長42%，二線城市累計(jì)同比下降1%，三四線城市下降幅度更為明顯，高達(dá)13%。

三四線城市分化明顯

對于三四線城市的樓市來說，目前的情況似乎是幾家歡喜幾家愁。前有黑龍江鶴崗出現(xiàn)“白菜價(jià)”住房，后有湖北恩施（樓盤）發(fā)布“止跌令”，

在易居研究院統(tǒng)計(jì)的土地庫存去化周期大于3年的7個(gè)城市中，山東淄博、江蘇鹽城、云南桂林(樓盤)、福建漳州(樓盤)、廣東茂名(樓盤)、江蘇鎮(zhèn)江均為三四線城市。其中，淄博的去化周期達(dá)到117個(gè)月，位列第一;鹽城緊接其后，土地去化周期為81個(gè)月。

據(jù)同策統(tǒng)計(jì)，5月鹽城成交面積31.15萬平方米，同比下降9.44%。從目前商品住宅存量來看，截至5月底，鹽城住宅存量為329萬平方米，去化周期達(dá)11.8個(gè)月，較去年同期上升3.1個(gè)月。“

幾乎天天有中介打電話找我買房。”一位鹽城當(dāng)?shù)厝耸繉τ浾弑硎尽?/strong>