自去年長租公寓“事故”頻發(fā)之后，整個公寓市場始終一片死寂。正如有人所言，風口上的“豬”，飛得越高，摔得越慘。盡管如此，依舊無人可以否認公寓市場的萬億藍海誘惑。

本以為長租公寓剛起步，企業(yè)家們抱著“博個頭彩”的信心大步邁進，誰曾想，“頭彩”有限，更多是殉葬者。整合是必然趨勢，想清楚自身定位，才能打好下一場精細分工之戰(zhàn)。

滿租的長租公寓，卻被“斷舍離”

早晚8點，北京(樓盤)的部分年輕租客來往于大鐘寺地鐵站附近一棟5層的白色小樓里，感受著首都的光影與魅力。

這棟小樓叫“朗詩寓”，包含90多個40平米左右的房間，單價在4290元-5290元/月。

有記者在實地探訪中了解到，目前這里一間空房都沒有，最近也要在7月12日才會退租。

然而，在滿租的情況下，朗詩綠色集團卻于5月14日，宣布剝離長租公寓業(yè)務。

無獨有偶，遠洋集團的長租公寓品牌“邦舍”也是在北京店面近乎滿員的情況下，在本月宣布剝離該業(yè)務。

雖然出租情況良好，但長租公寓依舊難逃盈利困境。

以朗詩為例，其在2016年開始布局長租公寓，2018年底的房間數(shù)已經(jīng)超過4萬間，在營門店數(shù)50余家，在營房量1.3萬間，根據(jù)規(guī)劃，朗詩寓曾計劃在2019年底達到10萬間的規(guī)模。

但現(xiàn)實殘酷，數(shù)據(jù)顯示，2017年，公司長租公寓業(yè)務扣除稅及非經(jīng)常性項目之前合計虧損4430.9萬元，2018年虧損擴大至1.94億元。

此外，遠洋自2017年布局長租公寓以來，分別進入北京、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)等7個城市，管理5000間房源，但2018年年底，房源數(shù)卻降至3452間。原因在于長租公寓拖累了遠洋整體盈利與發(fā)展步伐。

萬億租賃蛋糕，難逃整合命運

時間倒退至2015年，當年11月，國務院首次將“公寓”定性為生活性服務業(yè)，并提出將重點支持長短租公寓等業(yè)務發(fā)展。2017年，多個省市推出租售并舉政策。

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，預計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

政策加碼、前景廣闊、且目前尚處于起步階段，三重利好勾勒出長租公寓的美好未來，長租公寓迅速被資本簇擁，被行業(yè)優(yōu)待。

開發(fā)商系、中介系、酒店系、互聯(lián)網(wǎng)系噴涌而出，以為可以迅速搶占市場，再次打出千億級市場，但現(xiàn)實遠沒有他們想象的簡單。每個系別的公寓企業(yè)都有自己要背負的軛。

各個公寓類別優(yōu)劣勢對比

雖然叫囂聲很大，但至今沒有公寓企業(yè)打出千億規(guī)模，甚至出現(xiàn)“佛系”心態(tài)。龍湖說，三年內(nèi)不考慮盈利。萬科則稱，長租公寓就不應該賺錢。

有檢測數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)20個重點城市公寓租金回報率僅為1%-3%，其中一線城市低于2%，這不僅低于辦公租金的3%-5%，更遠低于國際公寓水平。相反，長租公寓的融資利率基本在5%以上。

所以一旦融資收緊，長租公寓就出現(xiàn)先如今呈現(xiàn)的局面：整合加速。

5月29日，安歆公寓收購逗號公寓;今年年初，蛋殼公寓宣布以2億美元全資戰(zhàn)略收購愛上租;灣流國際并購星窩創(chuàng)享青年公寓;遇見公寓爆倉之后被麥家公寓收購......

毫無疑問，開發(fā)商剝離長租公寓以及公寓運營商之間的收并購將成為未來5年的常態(tài)。

說到底，長租公寓是個精細活兒，不僅要有錢，還要有耐心，在這個前提下，更要有夠硬的專業(yè)。能同時具備這三種能力的企業(yè)才能真正做好長租公寓，但如果沒有，該怎么辦？

前路仍可期，精細分工是趨勢

潮水褪去，才知誰在裸泳，浮華散盡，才能更清晰認清自己。

長租公寓既然是精細活兒，就要有專業(yè)分工，比如有錢的企業(yè)做投資，有運營能力的企業(yè)做專業(yè)運營等。前提是先找準自身優(yōu)勢，精準出擊，才能最終打響長租公寓的突圍戰(zhàn)。

有知名研究機構將未來的公寓企業(yè)分為四種類型，分別是投資商、設計建造商、運營管理商、服務商。這四種類型的企業(yè)無需對長租公寓各個環(huán)節(jié)都了若指掌，只需在自己擅長的領域做強做專即可。

1.投資商出錢

這部分細分企業(yè)的風險意識較強，對回報的忍耐期較長，追求中長期收益。過程中，不干預公寓企業(yè)的開發(fā)和運營。

比如今年4月，平安不動產(chǎn)與旭輝領寓簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立資產(chǎn)投資與管理平臺，雙方充分發(fā)揮在資金、資源、運營等領域的專業(yè)優(yōu)勢。過程中，平安不動產(chǎn)負責提供資金運作、資產(chǎn)證券化等金融解決方案，而領寓則作為運營方提供項目整體設計方案和運營方案。

2.設計建造商開發(fā)產(chǎn)品

此類細分企業(yè)亦可稱之為公寓開發(fā)商，主要依靠產(chǎn)品建造能力和品牌輸出。比如有實力的開發(fā)商系、互聯(lián)網(wǎng)系、中介系，他們積累了一定的設計建造能力，可以憑借自身的設計建造能力分享未來長租紅利。

它們可以依靠輸出品牌和項目開發(fā)能力賺取收益。目前，公寓細分市場的產(chǎn)品依舊比較少，很多低收入者需要更經(jīng)濟實惠的產(chǎn)品，包含藍領公寓、迷你公寓等。這就給設計建造商提供了更多發(fā)展機會。

3.運營管理商做后期運營

運營管理商的收入基本由三部分組成：一是向資產(chǎn)端去收取前期籌開階段的設計、工程和其他一些專項服務的費用;二是在運營階段收取運營費用之外的傭金和溢價分成;三是從租客和社群運營中挖掘更多非租收益，比如通過對接第三方提供相應生活服務。

根據(jù)服務對象不同，這部分企業(yè)既可以做長租全鏈條的運營，也可以是某個環(huán)節(jié)的運營管理，這些都取決于運營商本身的運營能力。

4.服務商做增值服務

長租行業(yè)從粗顆粒大開發(fā)走向精細化運營，愈加注重門店管理、房間出租管理等，同時也更加注重延伸面向租戶的增值服務，所以未來長租行業(yè)會衍生出一類針對公寓運營者和租戶的服務商。

比如房間管理規(guī)模過萬的公寓運營商，一般會組建技術團隊研發(fā)自己的公寓管理系統(tǒng)，管理系統(tǒng)成熟后，也可向其他公寓運營商輸出系統(tǒng)服務。

長租公寓大蛋糕，自己到底要吃哪一塊？

存量時代下，公寓領域依舊有著不可替代的行業(yè)地位，盡管目前遇到一些困難和挑戰(zhàn)，但也給許多企業(yè)認清自身優(yōu)勢的機會，

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