作者：吾心生

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從2016年開始，二三線城市紛紛降低落戶門檻，而這也成為諸多二線城市房價上漲的重要原因，過去的房地產(chǎn)需求端的調(diào)控策略一直是圍繞戶口來設(shè)計，有戶口可以多買幾套房子，沒戶口就得提交社保和繳稅記錄。

而現(xiàn)在，隨著落戶買入零門檻時代，調(diào)控策略再次升級。

6月21日，西安(樓盤)宣布升級限購：

1、落戶滿1年方可購房;

2、非戶籍社保門檻從2年提升至5年，與一線城市持平;

3、將臨潼納入限購區(qū)。

我們都知道，西安樓市調(diào)控經(jīng)歷了幾個過程。

2016年底，西安城六區(qū)啟動限購，不分戶籍，均只能購買一套房。

2017年4月份，西安將長安區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地及國際港務(wù)區(qū)納入限購范圍，并加碼限售2年，以產(chǎn)權(quán)證書為起點(diǎn)。

2017年6月份，限購再擴(kuò)圍，灃東新城和西咸新區(qū)加入;外地人需提供2年社?；騻€稅記錄;限售期延長至5年，但起點(diǎn)從網(wǎng)簽日期算起。

2017年9月份，限購繼續(xù)升級，本地2套，外地限1套。

2018年3月份，西安要求公開公證搖號;

2018年6月份，西安再升級限購，單身無法購房，搖號購房分為剛需和普通家庭，限制企業(yè)名義購房行為。

2018年10月份，西安11部門發(fā)出通知，專項(xiàng)整治投機(jī)炒房和黑中介行為。

事實(shí)上，2018年6月份以前，西安房價基本都維持著“越調(diào)越漲”的走勢，6月份以后，市場有所放緩，但壓力依然不小，10月份以后，配合嚴(yán)格的針對炒房行為的市場稽查行為，西安樓市稍有放緩，但壓力依然不小。

無壓力無動力，西安升級調(diào)控的背后是房價上漲壓力。

5月70城數(shù)據(jù)顯示，西安新房環(huán)比上漲2.0%，同比上漲24.4%，均位列第一名，即使定基2015年，漲幅也達(dá)到了了58.8%，也是第一(與合肥(樓盤)并列)。

同時拿下三個第一名，而且西安在這一輪人口大戰(zhàn)中搶下100萬人，巨量的人口遷入讓西安房價連續(xù)半年領(lǐng)漲全國。這讓西安壓力山大，收緊調(diào)控方案是必然的。

對任何一個城市來說，短期內(nèi)涌入100萬人，吃喝拉撒睡都是巨大的壓力，哪怕只有1%的人買房，那也是1萬套房的需求，事實(shí)上不僅是房價，西安的房租壓力也是不小。

新增100萬人并不僅僅意味著新增的購房需求，而是意味著城市競爭力的整體提升，而這對于房地產(chǎn)又是正向利好，而且這種利好非常剛性且長期存在，事實(shí)上這也是房價能夠頂住調(diào)控壓力繼續(xù)上漲的內(nèi)在原因。

當(dāng)然對于西安來說，

而對于西安來說，我們?nèi)匀徊坏貌惶崃硪稽c(diǎn)：房價洼地。從房價收入比的角度來說，當(dāng)然算不上洼地，但是橫向?qū)Ρ缺姸嘁欢€城市，仍然算是洼地。之所以更應(yīng)該橫向?qū)Ρ龋且驗(yàn)槲靼卜浅Ｔ敢庖肴丝?，全國各地的人都去西安落戶，去工作的還是去買房的都算上，那購買力就并不弱了。

所以還是那句話，對于西安來說，本輪調(diào)控對市場短期構(gòu)成直接影響，一批打算購房的人會被擋在門外，但不解決根本問題，1年時間并不長，對于一座競爭力正在不斷上升的城市來說，房價又處于相對洼地，炒房客們多等上一年時間又何妨?

對于炒房客而言，短期套現(xiàn)行為已經(jīng)越來越少，他們已經(jīng)越來越適應(yīng)調(diào)控策略，選擇購房后中長期持有，以等待最佳時機(jī)變現(xiàn)。如果你真的混跡過一些專業(yè)的炒房團(tuán)，首先被告知的就是這一點(diǎn)，資金至少要按照持有3年以上來配置，滾動利用。

在落戶門檻幾乎為零的時代，政策依然有辦法將你擋在售樓處門外。

當(dāng)然，西安的調(diào)控策略也給我們提了一個醒：

一切都是“按需”進(jìn)行，所謂“按需”就是房價可以漲，但不能冒尖，可以跌，但不能引起恐慌。當(dāng)然對于一二線城市來說，后一種情況的可能性幾乎為零。

僅靠限制落戶買房，不解決問題，只要繼續(xù)花大力氣吸引人口，進(jìn)而提升城市競爭力，作為城市競爭力增強(qiáng)的表現(xiàn)之一：房地產(chǎn)的表現(xiàn)也不會差。不僅僅是西安，其他類似城市也是如此。

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