編者按

土地引領(lǐng)樓市。

地作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)原料，成為制約行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。一個城市土地市場的現(xiàn)狀，將決定今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢。

騰訊房產(chǎn)展開全國聯(lián)動報道“卿為地狂”，關(guān)注熱點城市房地產(chǎn)市場的土地形勢，以試圖展示行業(yè)發(fā)展趨勢。同時，也對重點企業(yè)的土地儲備情況進行關(guān)注和調(diào)查。

本期，我們將鏡頭聚焦在深圳(樓盤)等大灣區(qū)重要城市，從近期房企對市場份額的爭奪也進入白熱化階段的情況來看，在“強者恒強，弱者更弱”的趨勢下，拿地已成“大富翁”游戲。

騰訊房產(chǎn)李超帆 發(fā)自深圳

春江水暖鴨先知。房企作為對投資最靈敏的市場主體，早在粵港澳大灣區(qū)概念剛剛提出之時，房企對這片熱土的爭奪戰(zhàn)就已打響。押注粵港澳大灣區(qū)，搶占未來發(fā)展的“糧票”——土地。

1

粵港澳大灣區(qū)成房企必爭之地

在經(jīng)歷了短暫的“靜默”期之后，各大房企又開始活躍在大灣區(qū)的土拍市場。

根據(jù)中指院發(fā)布的1—5月全國房企拿地金額排行榜、全國土地成交城市排行榜等榜單顯示，整體來看，5月份，房企在土地市場繼續(xù)發(fā)力，擴展土儲，積極補倉。在粵港澳大灣區(qū)背景下，“大灣區(qū)”成兵家必爭之地，從這片土壤上走出的碧桂園、萬科與恒大占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)多年的龍頭之位。

作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響持續(xù)加大。世茂董事局副主席許世壇在2018年業(yè)績會上表示，過去世茂主要土儲在長三角，接下來將加大在粵港澳大灣區(qū)的投入，希望在香港加快土地儲備，預測到2020年，將有多個項目推向市場。

和世茂一樣奮戰(zhàn)在粵港澳大灣區(qū)的房企不在少數(shù)。

據(jù)悉，從2016年至今，除了世茂，還有首創(chuàng)、泰禾、陽光城(000671)、龍湖、金茂、融創(chuàng)、金科、禹州、福晟、遠洋、新城、旭輝、綠城中國等超過10家外來房企就相繼涌入粵港澳大灣區(qū)，打破維持多年的粵系房企壟斷格局。去年底，陽光城、世茂、金茂、首創(chuàng)位于深圳的項目先后面市，各家房企不約而同宣布將粵港澳大灣區(qū)作為未來重拓的一個區(qū)域。

以京派開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)為例，從2017年以18.45億元、189%的高溢價率拿下深圳龍華的一宗商業(yè)用地開始，兩年時間內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)布局了深圳、廣州(樓盤)、東莞(樓盤)、佛山(樓盤)4個城市，今年在大灣區(qū)將推出6個項目，貨值達200億元。

業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，粵港澳大灣區(qū)的區(qū)位及規(guī)劃利好，已經(jīng)成為外來房企“重倉”大灣區(qū)直接原因。

2

頭部房企 拿地大變

3月、4月份以來，全國土地市場迎來新一輪的熱度。5月土拍市場持續(xù)回暖，部分房企補倉意愿強烈，高溢價補充土地。

從拿地金額來看，碧桂園、融創(chuàng)、新城占據(jù)榜單前三位。碧桂園5月拿地發(fā)力，1-5月累計拿地658億元，占據(jù)拿地榜榜首;融創(chuàng)憑借前4月優(yōu)勢，1-5月以總額653億元占據(jù)榜單第二位;新城繼續(xù)保持第三名，拿地總額461億元。

TOP10企業(yè)1-5月拿地總額4148億元，占TOP100企業(yè)的35.8%；TOP30企業(yè)1-5月拿地總額7744億元，占TOP100企業(yè)的66.8%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。

地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升是未來地產(chǎn)行業(yè)的主流發(fā)展趨勢。但2019年，頭部房企拿地的熱情卻出現(xiàn)明顯分化。碧桂園、萬科、融創(chuàng)一如既往。恒大，有點意思，前五個月拿地金額僅僅拍到第18，但面積卻排在第4。這個座次意味著，恒大正在布局地價便宜的地區(qū)。和一般的頭部城市，思路有了分歧。

值得注意的是，在一二線城市地價回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢或有所轉(zhuǎn)變，將轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點三四線城市，中梁、陽光城、中駿、雅居樂等企業(yè)都明確提出回歸一二線。

3

境內(nèi)融資收緊能抑制拿地沖動？

房企一邊還債，一邊搶地，房地產(chǎn)融資開閘的聲音不絕于耳。

然而，在房企融資一路綠燈，房企拿地明顯加速，房地產(chǎn)業(yè)信貸余額占比持續(xù)增長已是不爭的事實。但是隨著土地市場的熱度再次來襲，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管的聲音開始出現(xiàn)。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，對于土地出讓金融資的檢查非常及時，近期全國各地土地市場突然升溫，高價土地的出讓明顯增加，很多城市土地價格和溢價率節(jié)節(jié)攀升，與當前穩(wěn)地價的政策基調(diào)不符合。

“過去土地市場拿地堅持會計師事務所蓋章的做法，即需要審核資金來源，但近期部分房企拿地的資金審核或有所放松。但在嚴格檢查之下，預計房企拿地的資金審核力度會加強，進而抑制沖動拿地現(xiàn)象。”嚴躍進如此說。

近期，針對房地產(chǎn)的各種嚴查行為，也是房地產(chǎn)信貸政策一再收緊的表現(xiàn)。而且這一舉動并非孤立存在。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布調(diào)控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。所有的數(shù)據(jù)都顯示，這個月，樓市不但調(diào)控整體收緊，而且市場也在轉(zhuǎn)涼。

4

那房企又是什么心態(tài)呢？

由于調(diào)控不放松，房企融資狀況也進一步收緊，有房企已明確表示不拿“地王”，并認為土地市場過熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢，“土拍熱”或也將被降溫。

“往后拿地會非常小心。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在今年3月29日的業(yè)績會上回應拿地策略稱：“現(xiàn)在很多城市的土地市場偏熱，拍賣地價比較高。去年年底、今年年初，融創(chuàng)把握短期窗口拿了一些地，主要在一二線城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的機會，我們就堅決地拿，沒有好的機會就算了，就放棄了。”

據(jù)悉，監(jiān)管部門收緊“地王”融資，旭輝、金地等拿地激進房企債券、ABS發(fā)行被暫停。對此，兩家公司都已經(jīng)站出來否認了。

地價走勢的變化與當前宏觀經(jīng)濟背景及不動產(chǎn)市場狀況基本吻合。對此，恒大研究院則認為，2019年高層會議重申“房住不炒”，部分熱點城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，預計短期內(nèi)房地產(chǎn)融資不會開閘放水。

標簽： 大灣區(qū) 融資政策收緊