等了三周，泰禾集團(000732)終于在2019年5月29日晚間，針對深交所5月8日發(fā)出的19條年報問詢函意見發(fā)布公告予以回復。

雖然在年報發(fā)布之后，交易所針對年報信息披露等問題發(fā)布問詢函的現(xiàn)象并不少見，但今年的年報季，交易所尤其繁忙。泰禾不是唯一一家被問詢的房企，今年以來，還有新城、金科等房企被問詢。

直至今日，泰禾、新城和金科均已經(jīng)對交易所的問詢作出回復，它們2018年的經(jīng)營情況也被更為細致地暴露在聚光燈之下。交易所對于房企問詢的重點指向了高杠桿、現(xiàn)金流和盈利情況——這被視作是行業(yè)變化的一個重要信號。

在房地產(chǎn)行業(yè)火爆的那幾年，高杠桿、高周轉(zhuǎn)是房企規(guī)模進階的利器。而今在行業(yè)整體趨穩(wěn)的背景下，一眾依靠高杠桿在規(guī)模上突飛猛進的房企，或許到了需要在盈利能力、償債能力上再度作出平衡的時刻。

現(xiàn)金流異常被關注

即使沒有交易所的問詢，房企的資金安全也一直是監(jiān)管層關注的重點。2018年，房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴，房企在境內(nèi)的融資渠道經(jīng)歷了大幅收緊的時期，普遍在規(guī)模上增長迅猛的房企在資金面的控制上都并非十分理想。

在交易所對房企的問詢中，“現(xiàn)金流”是一個頻繁被關注的科目。

在交易所對新城控股的問詢中，就提到了綜合考慮公司經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流量凈額之和發(fā)現(xiàn)，2016年、2017年和2018年皆為負，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元，要求新城詳述現(xiàn)金流緊張的原因以及后續(xù)擬采取的應對措施。

事實上，對于大多數(shù)房企而言，投資活動現(xiàn)金流為負的情況很正常，主要原因與活躍的投資行為有關。以標桿房企萬科為例，經(jīng)營現(xiàn)金流曾在一段時間內(nèi)保持為負，去年年中報，其經(jīng)營現(xiàn)金流為-42.55億元，今年年報這一科目才回正。

新城在回復中也表示，公司仍處于穩(wěn)步擴張階段，在經(jīng)營和投資方面均有較多資金支出，導致最近三年的經(jīng)營和投資活動現(xiàn)金流為負。經(jīng)營規(guī)模持續(xù)增長，“規(guī)模增長所產(chǎn)生的持續(xù)資金需求是公司經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流仍為負的主要原因。”

而金科則是由于現(xiàn)金流大幅增長被交易所問詢。交易所指出，你公司本期經(jīng)營現(xiàn)金流量金額為13.29億元，相較上期-84.85億元大幅增加，要求金科結(jié)合本期相關經(jīng)營活動收到及支付的現(xiàn)金情況，所涉主營業(yè)務活動的發(fā)展情況等，詳細說明變動原因。

金科在回復中所表示的原因與新城類似，其提到了“2017年公司調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，進入快速發(fā)展通道，為保持充足的土地儲備，2017年購買商品、接受勞務支出的現(xiàn)金較大。而2018年公司新增土地速度較2017年度有所放緩，故導致2018年度公司購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金較2017年度僅增加126.39億。”

考問償債能力

買低賣高、舉債擴張一直是房企實現(xiàn)躍升的唯一途徑，不同之處在于對周期變化的判斷。在對新城、泰禾和金科的問詢中，負債率、償債能力也是關注的焦點。

在對泰禾的問詢中，交易所提到，18年度你公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為115.58億元;你公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計金額達574.28億元貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26。

交易所要求泰禾結(jié)合開發(fā)項目回款情況、融資能力等，說明相關資金安排和公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。

從泰禾的回復中可以看到，房企應對債務的“不二法門”，是加快銷售、出讓項目。泰禾方面表示，已通過加大銷售力度來回籠資金。泰禾集團一季度實現(xiàn)收入74.54億元，同比增長24.47%;凈利潤9.97億元，同比增長219.55%，貨幣資金206億元，環(huán)比增長38.26%。

泰禾透露，已通過出售項目股權(quán)來籌集項目開發(fā)資金及加快項目入市步伐。2019年3月22日至5月17日，泰禾集團向世茂房轉(zhuǎn)讓了7個項目的股權(quán)，共計回籠資金77.09億元。

金科的情況與泰禾類似，交易所在問詢函中提到，金科期末的資產(chǎn)負債率為83.63%，處于同行業(yè)較高水平;一年內(nèi)到期的金融負債為600.90億元，同比增長54.46%;貨幣資金期末余額為298.52億元。交易所要求金科說明是否存在短期償債風險。

金科回復稱，2018年年末公司貨幣資金余額為298.52億元，短期有息負債余額為275.23億元，貨幣資金期末余額完全覆蓋公司短期有息負債。

此外金科還透露將通過以下措施保證公司的健康發(fā)展：一是以收定支，以收定投。“公司更加精細化管理現(xiàn)金流，每日更新現(xiàn)金余額，合理預計未來現(xiàn)金流入，以此確認未來的日常支出及對外投資。”

二是提高有質(zhì)量的銷售力度，加大回款金額。公司繼續(xù)研究落實行業(yè)政策及金融政策，持續(xù)提高操盤能力，不斷完善銷售機制，優(yōu)化銷售激勵措施，深入貫徹有質(zhì)量的銷售理念，加大回款力度，持續(xù)提高獲取經(jīng)營性現(xiàn)金流的能力。

告別高杠桿?

在上述多家房企被問詢后，業(yè)界普遍認為，房企的資金安全和償債能力受到交易所的關注將是一個行業(yè)轉(zhuǎn)向的信號，“降杠桿將是未來幾年的主要努力方向。”一名金融機構(gòu)的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖在接受記者采訪時也表示，在當前的環(huán)境下，監(jiān)管層可能對房企的資金面有所擔憂，因而對一些影響大的上市房企會采取更嚴厲的監(jiān)管，“未來可能會限制它們舉債。”

一些長期觀察房地產(chǎn)行業(yè)的券商分析師則對今年房企被問詢的情況表現(xiàn)淡然。“每一年，年報季后都會有被問詢。只不過今年問詢的太多是網(wǎng)紅房企，關注到的多了而已。”

他提供了一張去年年報季之后的截圖，圖上顯示，京投發(fā)展、華夏幸福(600340)和云南城投(600239)等以房地產(chǎn)為主業(yè)的房企均被問詢。

但事實上，即使沒有問詢函，在去年房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴、房企的融資渠道被收緊之后，房企的資金安全也已經(jīng)受到了監(jiān)管層的頻繁關注。

近期，銀保監(jiān)會印發(fā)的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》中，就多次提到對于房地產(chǎn)資金違規(guī)的監(jiān)管。

例如，銀行機構(gòu)的工作要點就提到以下幾點：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資;個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場;并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

在這種背景下，房企“降杠桿”或許也是一種“被動”的主動行為。恒大研究院也認為，從目前來看，貨幣政策連續(xù)數(shù)月寬松，市場上流動性充裕，但房地產(chǎn)行業(yè)始終處于嚴格監(jiān)管狀態(tài)。資金并未顯著流入房地產(chǎn)行業(yè)。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

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