百強中，誰是最值得投資的房企?這應(yīng)該是很多地產(chǎn)投資者“超級關(guān)心”的話題。是規(guī)模最大、增長率最高的房企? 是盈利之王? 還是凈利率最高的?

上述評判口徑要不太單一，要不太片面，在幾十上百個房企財務(wù)經(jīng)營指標(biāo)中，真正能夠反映一家企業(yè)是否值得投資的是，其實一個指標(biāo)就好，它就是ROE，即凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

為啥是ROE，一個指標(biāo)就能透視房企的水分多少?能量多少?

其一，規(guī)模增長率不算什么，規(guī)模背后的經(jīng)營質(zhì)量更重要，盈利額大可能是因為規(guī)模較大，凈利潤率高只能說營業(yè)收入中的凈利率較高而已，很難能反映融資、資金周轉(zhuǎn)的指標(biāo)高低。所以，以上單一指標(biāo)，往往缺乏對企業(yè)經(jīng)營、成長、管理、產(chǎn)品力、資本力的綜合考量。

其二，ROE是一個全能指標(biāo)，擇其重點分三個維度來分析。第一個就是盈利能力，即產(chǎn)品服務(wù)賺錢高低的問題;第二個是融資能力，即能不能從外部融來錢的能力，好企業(yè)融得多，融資便宜且還融資渠道多、融資快;第三個是資產(chǎn)的運營效率，即資產(chǎn)滾動快不快的問題。

以ROE的公式來看：

ROE凈資產(chǎn)收益率

=凈利潤 /凈資產(chǎn)

=資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*銷售凈利率*權(quán)益乘數(shù)

這三個乘數(shù)指標(biāo)，正好是上述企業(yè)經(jīng)營好壞三個維度能力的對應(yīng)指標(biāo)。

從公司來看，即使同樣的高ROE，可能也有不同的“模式”，形象的說，行業(yè)典型的三個打法是，比如基于產(chǎn)品的高凈利率是“茅臺模式”，高周轉(zhuǎn)率是“沃爾瑪”模式，高權(quán)益乘數(shù)即“高杠桿”則是銀行金融模式。

三種高ROE模式，翻譯到房地產(chǎn)行業(yè)，通俗的說就是“高凈利率模式”(比如中海、龍光、禹洲)，“高周轉(zhuǎn)模式”(碧桂園)，“高杠桿模式”(恒大、正榮、陽光城等閩系房企在這個維度更顯著一些)。從三種模式的合理性、持久性、可持續(xù)性來看，到底誰好誰差?業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，高凈利率型是最好的打法，最有競爭力、最能持久的。

核心以為對房企而言，有較高凈利潤率、凈利潤的經(jīng)營能力和產(chǎn)品溢價當(dāng)然最好。甚至對運營、高周轉(zhuǎn)的要求都沒那么高，對管理層營運能力要求也沒那么高，更樂觀的說，碰到優(yōu)秀的管理層團隊，則是錦上添花;碰到內(nèi)耗低效的管理層也還經(jīng)得起折騰。

龍光就是典型的高凈利率模式的房企。樂居財經(jīng)最新發(fā)布的“2018中國上市房企ROE排行榜TOP100”顯示，龍光地產(chǎn)以高達31.5%的凈資產(chǎn)收益率(ROE)，在上市房企中排名第6位，較去年再上升一個名次，位居行業(yè)第一梯隊。

龍光地產(chǎn)2018年實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣441.37億元，同比增長59.4%;毛利潤首次突破百億大關(guān)，達到148.87億元，同比增長56.4%;凈利潤人民幣89.96億元，核心利潤人民幣76.55億元，同比增長65.7%，核心利潤規(guī)模在同等規(guī)模房企中遙遙領(lǐng)先，甚至超過部分千億規(guī)模房企。

尤其是在反應(yīng)房企盈利能力的核心指標(biāo)——核心利潤率方面，龍光地產(chǎn)繼續(xù)保持行業(yè)標(biāo)桿地位。報告期內(nèi)，公司物業(yè)銷售毛利率保持在35.6%的行業(yè)高位，核心凈利潤率高達17.3%，較2017年的16.7%繼續(xù)高位攀升，穩(wěn)居上市房企前列。

標(biāo)簽： 龍光 房企ROE榜