廈門海滄區(qū)一處樓盤。 中房報(bào)記者李燕星/攝

5月份，廈門樓市已顯現(xiàn)出回調(diào)跡象。但很多中介人員懷念著剛剛過去的三四月份。“上個(gè)月公司共成交了20多套房子，業(yè)績最好的拿了60萬元傭金;但5月份又出現(xiàn)回落。”廈門海滄區(qū)海林東路上一家房地產(chǎn)從業(yè)人員悻悻地說。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月，廈門一二手住宅共計(jì)賣出11534套，相比2018年同期的3515套，同比增長228%;相比2016年同期高位的11938套，幾乎持平。其中，新房成交2189套，二手房成交量占81%，占“大頭”。

在價(jià)格方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月至3月，廈門二手住宅價(jià)格環(huán)比分別增長0.5%、03%和1.6%，4月份增長1.3%;今年1至3月，廈門二手住宅價(jià)格同比分別增長-4.4%、-3.5%，-1.6%，降幅連續(xù)收窄，4月份轉(zhuǎn)負(fù)為正，同比增長0.1%。

這波回暖引發(fā)了市場再次關(guān)注廈門。實(shí)際上，2016年9月廈門實(shí)施限購政策，但未能剎住房價(jià)高升;2017年3月加碼調(diào)控，實(shí)施限售，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一系列影響。在前兩年持續(xù)下行的頹勢(shì)過后，今年短暫回暖的熱浪與瘋狂落幕的黯然在廈門平行上演，今年3月和4月購房需求的突增與三年前房價(jià)迅猛上漲落下的后遺癥，也在催促著這座城市下“狠功夫”提升能級(jí)，改變依賴土地與樓市現(xiàn)狀。

目前，經(jīng)過調(diào)整與調(diào)控，廈門樓市、經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)入到了一個(gè)趨穩(wěn)通道。

這一波回暖主要得益于“學(xué)區(qū)房”

“這一輪回暖主要得益于購房者對(duì)學(xué)區(qū)房需求的集中增長以及家庭型購房者對(duì)改善型住房需求的增長。一方面，因?yàn)閷W(xué)校開學(xué)在9月份，倒逼家長要在3月份和4月份買房落戶，否則就得回原籍上學(xué);另一方面，隨著二胎的放開以及近期市場預(yù)期走高，很多家里有一個(gè)或者兩個(gè)小孩的也在該時(shí)間段換改善型住房。”廈門某大型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人嚴(yán)旭(化名)告訴記者。

驅(qū)動(dòng)學(xué)區(qū)房需求上升的深層次原因是廈門小學(xué)學(xué)位的短缺。根據(jù)2018年7月廈門六區(qū)(島內(nèi)的湖里區(qū)、思明區(qū)、島外的翔安區(qū)、同安區(qū)、集美區(qū)與海滄區(qū))公布的小學(xué)學(xué)位情況來看，六區(qū)學(xué)位數(shù)總共2.1萬個(gè)，2018年4月份的報(bào)名人數(shù)是3.3萬人，這意味著，廈門2018年小學(xué)學(xué)位缺口超過1萬個(gè)。另根據(jù)克而瑞2018年數(shù)據(jù)，2016年至2018年小學(xué)生數(shù)量復(fù)合增長率TOP30排名中，廈門位居18位，復(fù)合增長率超過5%，與武漢(樓盤)與長沙(樓盤)兩座城市不相上下。

但是，不同于武漢與長沙等省會(huì)城市的是，廈門包括教學(xué)在內(nèi)的各類資源主要集中在直徑不超過14公里的廈門島內(nèi)，這直接推升了廈門島內(nèi)的學(xué)區(qū)房價(jià)格。“即便2017年調(diào)控以來，島內(nèi)學(xué)區(qū)房價(jià)格也保持堅(jiān)挺，目前均價(jià)達(dá)10萬元/平方米的不少，最高達(dá)12萬元/平方米。”當(dāng)?shù)亻_放商王銘告訴記者。

公開資料顯示，今年3月，位于廈門島內(nèi)思明區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)附近的新華城、圖強(qiáng)路小區(qū)、新華路別墅、教育局宿舍二手房的掛牌價(jià)格均超過10萬元/平方米。其中，新華城掛牌均價(jià)12.17萬元/平方米;位于島內(nèi)湖里區(qū)的源昌鑫海灣、中鐵元灣、新景國際外灘的二手房掛牌價(jià)均超過8萬元/平方米。

同時(shí)，記者在島外走訪時(shí)看到，靠近學(xué)區(qū)也成為二手房一大賣點(diǎn)。其中，30平方米到50平方米精裝公寓被稱為“掛戶神器”，90多平方米兩房以及120多平方米三房成為市場交易主打產(chǎn)品。

另外，“去年廈門市放寬落戶政策也是助推本輪‘小陽春’的主要原因之一。”王銘認(rèn)為，“這使得更多剛需完成落戶后在今年進(jìn)入市場”。

那個(gè)瘋狂的年月

“現(xiàn)在市場已經(jīng)平穩(wěn)了，2016年前后才叫瘋狂。”王銘表示。

2016年3月至2017年2月，正值廈門房價(jià)暴漲，根據(jù)胡潤房價(jià)全球指數(shù)，廈門2016年房價(jià)漲幅45.5%，位居全球第二;中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》也顯示，廈門采集樣本的平均房價(jià)達(dá)到27260元/平方米，僅次于北上深，比廣州(樓盤)高出9576元/平方米，躋身房價(jià)“一線城市”。

“廈門一直是周邊泉州(樓盤)、漳州(樓盤)、龍巖等城市人口首選的居住目的地，尤其是GDP總量常年位于第一的泉州，人均財(cái)富值較高，且愛面子，對(duì)于他們，能在資源集中的廈門買一套房是一件值得炫耀的事情。”王銘告訴記者，“2016年最瘋狂的時(shí)候，廈門集中涌現(xiàn)出一大批專門炒房的投資公司，他們一般會(huì)組團(tuán)買下一整個(gè)小區(qū)，因?yàn)閴艛嗍袌霾庞卸▋r(jià)權(quán)，然后通過迅速入手出手抬高房價(jià)，我見過最瘋狂的炒房節(jié)奏是‘1套房3天被轉(zhuǎn)手5次’，這種操作方法，房價(jià)能不漲嗎?當(dāng)時(shí)不少開發(fā)商跟代理公司合作，為了沖業(yè)績走的也是這種模式。”

同樣，2015年至2017年也恰是多家外地房企集中涌入廈門市場的時(shí)間，這一階段廈門出現(xiàn)多宗“地王”，也成為抬升房價(jià)的重要因素之一。

2015年9月25日，位于海滄馬鑾灣西部片區(qū)的H2015P05商住地塊在市行政服務(wù)中心公開拍賣，包括建發(fā)、禹洲、聯(lián)發(fā)、中駿等14家開發(fā)商到場參與競拍，經(jīng)過多輪鏖戰(zhàn)，被廈門恒琸投資管理有限公司(龍湖子公司)以總價(jià)45億元競得，樓面價(jià)15679.4元/平方米，溢價(jià)率66.79%，一舉晉升廈門總價(jià)和島外單價(jià)“雙料”地王。廈門的“地王年”帷幕就此徐徐拉開。

克而瑞《2016年城市地王數(shù)量排行榜》顯示，2016年廈門共7宗地王，樓面價(jià)2.94萬元/平方米，超過了杭州(樓盤)、南京(樓盤)、深圳(樓盤)的樓面價(jià)，僅次于上海(樓盤)，溢價(jià)率則達(dá)到112%。此后的2017年與2018年，則正是2015年和2016年地王集中入市階段。地王項(xiàng)目讓如今的新房市場騎虎難下，背后還透露出這個(gè)城市對(duì)土地規(guī)劃利用的邏輯。

“目前，高成本難去化項(xiàng)目幾乎占據(jù)整個(gè)新房市場的40%到50%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廈門的住宅庫存量達(dá)700萬平方米，2018年新房銷售量只有70萬平方米。”嚴(yán)旭給出的“數(shù)據(jù)庫”進(jìn)一步折射當(dāng)下廈門樓市交易的困難重重，“事實(shí)上，2016年的房價(jià)地價(jià)上漲背后，政府的供地量是低于歷史水平的，一方面出于對(duì)以后土地財(cái)政的考慮，另一方面則是拆遷成本的上升。”

“2016年房價(jià)上漲與土地出讓的節(jié)奏有關(guān)系，島內(nèi)雖然多年未供地，但其實(shí)還是有一些類似停車場的凈地可以出讓，近幾年土地出讓多在島外翔安區(qū)和集美區(qū)，這跟整個(gè)城市規(guī)劃有關(guān)。”一位廈門房企營銷負(fù)責(zé)人安穎(化名)告訴記者。

此后，盡管在去年和今年出現(xiàn)過幾次“土拍熱”現(xiàn)象，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，這不足以撼動(dòng)地市和樓市走向。比如去年廈門島內(nèi)5年內(nèi)首次供地，被建發(fā)以3.8萬元/平方米的樓面價(jià)、溢價(jià)率27%拿下，又比如今年4月19日中海拿下集美樓面價(jià)超過3萬元/平方米、溢價(jià)率34.7%的地塊，被業(yè)內(nèi)人士更多地看作是“托市”行為。

“這輪調(diào)控影響的不僅是地王項(xiàng)目，2017年和2018年新入市的新房項(xiàng)目價(jià)格普遍下降20%，二手房價(jià)格普遍下降15%，開發(fā)商只能選擇降價(jià)回籠資金或者不開盤等待市場變化。今年3月份和4月份受‘小陽春’影響，多家房企集中推盤，但5月又少了。”另一位廈門房企營銷總高平(化名)告訴記者。

夾在高地價(jià)成本與房價(jià)下行的雙重矛盾中，廈門區(qū)域房企業(yè)績壓力更為突出。記者走訪獲悉，迫于市場下行業(yè)績壓力，某房企甚至出現(xiàn)1年換8個(gè)營銷總的現(xiàn)象，該房企位于翔安區(qū)的項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)人士描述中處于“一直賣得不好”狀態(tài)。

“地價(jià)居高不下，很多企業(yè)尤其是民企根本拿不起地，在廈門市目前的在售項(xiàng)目數(shù)量有限，好幾家企業(yè)只有一兩個(gè)項(xiàng)目在售，所以我們只能考慮向周邊轉(zhuǎn)移，比如漳州港、角美。” 安穎告訴記者。如今，在廈門調(diào)控常態(tài)化下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開始向廈門周邊的漳州與泉州導(dǎo)流。

最終還是要靠產(chǎn)業(yè)與人口支撐

“事實(shí)上對(duì)于多數(shù)大中型城市來說，受升學(xué)和剛需改善影響都會(huì)出現(xiàn)‘小陽春’。但是，‘小陽春’過后，廈門這座城市是否具有持續(xù)的人口虹吸能力才是業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問題，放寬落戶只是措施之一，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加城市能級(jí)才是長久之計(jì)。”嚴(yán)旭表示。

提高城市能力的核心動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)和人才，但高價(jià)房是否會(huì)再次擊退部分年輕人是業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂所在。

2016年，在騰訊大數(shù)據(jù)此前發(fā)布的全國城市年輕指數(shù)中，廈門的年輕指數(shù)為73，年輕人口新增率18.09%，年輕人口流出率則達(dá)37.26%。這一問題受到多家企業(yè)關(guān)注，公開資料顯示，作為廈門主要產(chǎn)業(yè)之一的軟件服務(wù)行業(yè)，其從業(yè)的年輕人每年約30%存在較大流動(dòng)性，其中6%選擇離開廈門。

不過，今年以來，廈門全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)，今年一季度GDP增長8.0%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)“開門紅”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，全市88個(gè)省重大、88個(gè)省重點(diǎn)、357個(gè)市重點(diǎn)在建項(xiàng)目分別完成同期投資計(jì)劃的107%、104%、133.8%。ABB工業(yè)中心、天馬5.5代AMOLED、戴爾易安信投產(chǎn)，宸鴻科技SNW導(dǎo)電膜、攸信智能制造與機(jī)器人、網(wǎng)宿聯(lián)通CDN平臺(tái)等開工，滴滴南方運(yùn)營總部、天虹科技等簽約落地。

居民人均可支配收入和GDP增速保持同步。廈門全體居民人均可支配收入1.6萬元，比去年同期增長8.7%，比地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)增速快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.69萬元，增長8%，農(nóng)村居民人均可支配收入0.74萬元，增長9.1%。

“經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)落地、人均收入不斷提高有利于城市的發(fā)展。”上述人士表示。

(應(yīng)受訪者要求，文中均為化名)

標(biāo)簽： 土地依賴 廈門經(jīng)濟(jì)樓市