本文轉(zhuǎn)載自公眾號：觀點

用事實說話，用客觀、深入的態(tài)度記錄和報道;洞察全局，綜合分析，運用材料與數(shù)據(jù)，還原真實。

鎖地大戲過后，莞城的地產(chǎn)弧線尚未明朗勾畫出來。

“世界工廠”的中國制造業(yè)，東莞在其中占有重要的一席之地。

回溯至上世紀(jì)90年代，迫于土地、人工成本上漲等，近十萬臺商遷徙至大陸尋找機會，珠江口岸城市的廣東莞城，憑借優(yōu)勢承接了這波產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移潮。

彼時，東莞幾乎成了臺資企業(yè)的天下。高峰時期，臺資企業(yè)超6000家，產(chǎn)值占東莞GDP比重逾四成。鞋業(yè)、紡織、家居行業(yè)紛紛駐扎，臺升家具、金寶電子、裕元鞋廠都是數(shù)萬人級別的臺資大廠。

但時代變遷，東莞經(jīng)歷過2008年的金融海嘯之后，傳統(tǒng)制造業(yè)衰退。不止臺資，東莞一大批代工企業(yè)面臨著停產(chǎn)、倒閉、空置、搬遷……昔日輝煌不在，留下一個個空蕩蕩的廠區(qū)。

“騰籠換鳥”給了東莞一個轉(zhuǎn)身的機會，開始了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的路子，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)等漸漸置換了原先的低端制造業(yè)。

產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，自然而然投射到地產(chǎn)行業(yè)，帶動?xùn)|莞土地升級、房地產(chǎn)崛起。沉寂的工業(yè)區(qū)與廠房成為土地資源日益緊張的東莞城的解渴楊梅，或改造創(chuàng)新創(chuàng)意園區(qū)，或供地出讓等。

但是，這顆楊梅對于高速發(fā)展的東莞而言還不夠。土地開發(fā)逼近“底線”、土地供應(yīng)不足的東莞，仍緊張地通過各種方式加大土地收儲整備。

2019年，東莞土地供應(yīng)計劃出爐，全年計劃供應(yīng)14宗商服用地和51宗住宅用地，這一數(shù)據(jù)相比去年翻了將近兩倍。值得注意的是，一些長期供應(yīng)少、甚至兩年零供應(yīng)的區(qū)域此次也開了糧倉。

覬覦莞城乃至大灣區(qū)的房企們，自然也敏銳地嗅到機會。

4月伊始，東莞的土拍成為全國焦點，除“自持8萬年”的烏龍外，房企報價至封頂價提前十余天鎖定地塊的動作，也令人側(cè)目。

這不是特例，目前東莞已有四宗鎖定地，且買家均已揭曉，分別是保利、融創(chuàng)、“深圳(樓盤)灣一號”開發(fā)商鵬瑞，以及初次入莞的首創(chuàng)。

東莞“鎖地”戰(zhàn)

拉開東莞這波土地潮的序幕，應(yīng)該是中海力壓近30家房企成功奪得萬江地塊。

4月17日，經(jīng)62輪競價后，中海地產(chǎn)東莞投資有限公司以14.38億元摘得萬江區(qū)石美地塊2019WG007地塊，折合樓面價約1.6萬元/平米，溢價高達(dá)75.79%。當(dāng)天，地塊吸引了27家房企前來爭奪——這是自去年全國土地普通低溢價、底價、流拍以來少見的熱烈場面。

時隔六天，萬江一宗地塊再起波瀾。

4月23日，原本將于5月7日截止掛牌的萬江勝利商住地，在23日11:58至12:01的3分鐘內(nèi)，編號為111號的買家連續(xù)報價30輪，使報價直接抵達(dá)上限價30億元+商業(yè)自持100%，期間并無其他買家報價。這意味著，111號買家提前13天鎖定了地塊歸屬。

事件引起不少關(guān)注和討論，畢竟，以往再搶手的地塊，房企也是開拍環(huán)節(jié)才競價，激烈爭奪之下才將價格抬至高位乃至限價。

觀眾還沒晃過神來，陸續(xù)又有三宗東莞地塊以報價封頂?shù)姆绞奖惶崆版i定。不同的是，不再是某家房企的獨角戲，其中更是有8家房價參與到一宗地塊的提前報價中;鎖定用時也逐漸縮短至半分鐘、24秒……

首個買家謎底揭曉，奪得萬江勝利地塊的111號買家是保利發(fā)展旗下保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司。另外幾個買家也接連浮出水面，其中融創(chuàng)提前17天、29秒以“10.23億+自持商業(yè)40年”鎖定沙田商住地，樓面價約12541元/平方米。

鵬瑞地產(chǎn)更顯戲劇性，前期悄然不動，直至開拍前一天晚上9時，才在8分鐘內(nèi)、29次競價，以“23.6億元+自持面積100%”的封頂條件提前鎖定地塊，樓面價約21712元/平方米。

最后一宗揭曉買家的是望牛墩地塊，創(chuàng)下東莞土拍速度紀(jì)錄。

5月6日，5家房企參與報價，經(jīng)24秒、19輪競價，98號競拍者以“限價9.47億元+自持年限40年”的條件“鎖定”地塊。

意外的是，這次的競得人是東莞新兵——北京(樓盤)國企首創(chuàng)置業(yè)，通過封頂搶地正式進(jìn)駐東莞市場。自2017年踏入粵港澳大灣區(qū)的首創(chuàng)，此前也已布局深圳、廣州(樓盤)、佛山(樓盤)。

回歸正題，這四宗地之所以令房企按捺不住、提前鎖地，一大原因便是地塊的稀缺、優(yōu)越性。

如中海、保利奪地的萬江區(qū)域，已有長達(dá)兩年半未推出商住用地。據(jù)悉，在東莞的幾大主城區(qū)里面，相比于南城、東城，萬江比較默默無聞，且土地市場也沉寂了兩年，使得樓市供應(yīng)較為緊缺。

今年1月份，萬江迎來第三座大橋銀龍橋的通車，拉近了與南城的距離，而且與華僑城等共簽約了九個項目，總投資超130億元。在東莞今年計劃供應(yīng)的65宗商服地和商住地中，萬江也以11宗一躍成為供地“第一大戶”。

此外，如沙田地塊位于虎門港附近，可快速到達(dá)廣州南沙以及深圳;望牛墩地塊生活配套成熟，居住分配濃厚;南城地塊開發(fā)利用度高等等，都是開發(fā)商前來搶地的誘因。

但同時，這批地塊包含一定的商業(yè)部分，且開發(fā)商已報價至自持100%，對于商業(yè)方面的考驗可能并不小。

“地塊的商業(yè)體量要么做寫字樓，要么做商鋪。但這兩項東莞已經(jīng)飽和了，而且東莞跟廣州深圳不一樣，這里人口、商業(yè)氛圍都比較分散，有多個中心區(qū)，導(dǎo)致人氣不集中，所以開發(fā)商在商業(yè)部分還是有一點壓力的。”研究東莞市場的合富研究院高級分析師李興旺指出。

賬算得過來嗎？

縱使東莞土地稀缺、出讓少，但開發(fā)商這么一眾而上拍至封頂價，不免讓市場擔(dān)心：這筆賬算得過來嗎?還有盈利空間嗎?

“拿這塊地已經(jīng)算好賬了，不會說壓力特別大。”此次拿地的某開發(fā)商對觀點地產(chǎn)新媒體透露。據(jù)其透露，這一批鎖定地塊的定價其實都是相對合理，即便是封頂價也是相對理性、可以接受的，“大家都在算賬，夠得著就直接去拿，不至于要賠錢”。

定價趨于合理，或多或少與這兩年東莞土地出讓的情況相關(guān)。

據(jù)了解，過去兩年，東莞幾乎面臨著“史上最嚴(yán)調(diào)控”，不僅有限購、限貸、限外、限價、限售，也出臺了一系列細(xì)化政策。加之市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，開發(fā)商資金收緊，土地市場隨之變溫，特別是去年10月以來，一些定價太高，配建加商業(yè)自持的地塊就面臨了流拍或底價成交，包括不少優(yōu)質(zhì)商住地。

值得一提的是，此次由鵬瑞以“23.6億元+自持面積100%”封頂條件鎖定的東莞南城地塊，就是于去年10月流拍的南城2018WG025熱門商住地。

彼時，該地塊競拍條件稍顯嚴(yán)格，包括競價至最高限價后轉(zhuǎn)為競拍自持4.36萬平方米商業(yè)用房面積，競得人須在3.5年內(nèi)完成交付不少于16萬平米的商業(yè)辦公樓、1600個規(guī)劃停車位，以及須自持5萬平方米的商業(yè)用房。

此次再度入市，地塊起拍價由19.57億元下調(diào)至14.8億元，封頂價則從23.73億元下調(diào)至23.6億元，并取消5萬平方米自持商業(yè)用房，1600個規(guī)劃停車位的交付時間延長至4年。

“地塊本身就位于東莞黃金地段，板塊成熟，此次掛牌取消了自持商業(yè)住房、配建車位取消產(chǎn)權(quán)等條件，加上東莞一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，企業(yè)自然拿地意愿就強烈。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙說道。

降低起始價、放松條件，確實足夠吸引，但是否就真的值得房企報至封頂價鎖定地塊?是否有些激進(jìn)?

“東莞今年相應(yīng)地對地價進(jìn)行調(diào)整，通過各種算法、評估，最后的地價也給了(開發(fā)商)一定的利潤空間，但這個空間已經(jīng)非常小了。”李興旺分析道：“所以還是有點激進(jìn)，但有些房企尤其是還沒有進(jìn)入東莞的，在大灣區(qū)規(guī)劃的出臺下，可能會出于戰(zhàn)略考慮拿下地塊。”

大灣區(qū)，是東莞這波土地?zé)岫悴婚_的原因。

今年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》面世。據(jù)統(tǒng)計，在2.7萬多字的規(guī)劃綱要中，東莞被提到8處：廣深港科技創(chuàng)新走廊的必經(jīng)節(jié)點、先進(jìn)制造業(yè)中心等等，包括濱海灣新區(qū)也被正式寫入文件。

尤為重要的是，位于珠江口岸的東莞，北接廣州市，南接深圳市，在整個大灣區(qū)里的區(qū)位優(yōu)勢毋庸置疑。

“開個玩笑，東莞就是雙核驅(qū)動，一個廣州一個深圳，位于兩個一線城市中間，這種區(qū)位放眼全國，僅此一個。”李興旺說道，跟京津冀、長三角等幾個城市圈作為對比，“其他城市圈，兩個城市之間至少相隔近一百公里，但大灣區(qū)廣佛、深莞這些每個城市相差四五十公里，距離很近。”

在開發(fā)商的眼里，東莞的角色更加有趣：“它在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃里面應(yīng)該是有點悶聲發(fā)大財?shù)慕巧瑥V深都要經(jīng)過它。”

相比廣州，東莞與深圳明顯千絲萬縷一些，尤其是近幾年來，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、上下游產(chǎn)業(yè)鏈配套完善的東莞已基本成為深圳產(chǎn)業(yè)外溢的不二之選。

華為的進(jìn)駐大概是最好的佐證，有文章這樣形容：在深圳，如果您跟別人問起坂田，被詢問者的第一反應(yīng)大多是：華為?，F(xiàn)在，如果您跟別人問起東莞的松山湖，他們的第一反應(yīng)或許也是華為。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，樓市也泛起漣漪，莞深同城置業(yè)成為樓市熱點?？梢哉f，東莞樓市歷年的火熱，深圳客的作用不容忽視，刺激東莞樓市成交量大幅增長。

相比于深圳而言，如今用“價值洼地”來形容東莞房價仍不夸張。目前，除部分熱門區(qū)域進(jìn)入房價“3W+”時代，整體的新房均價在1.6萬元/平方米左右，而深圳則已達(dá)5.5萬元/平方米左右。

這樣的差距不僅誘惑了深圳客們，也給了入莞的房企們想象空間。

“重倉”莞城

房企們在東莞的這波搶地，賺足了市場的眼球。

不諳東莞市場的人尚在疑惑：保利、融創(chuàng)、首創(chuàng)乃至鵬瑞，是何時瞄上這樣一個廣東二線城市?但事實上，他們已是這片市場的“后來者”。

“現(xiàn)在進(jìn)去很難，萬科、碧桂園已經(jīng)形成這種壟斷性地位了，(積累了)這么多年的人脈資源、土地資源……”某頭部房企透露出稍顯遺憾的心態(tài)。

以萬科、碧桂園、金地為代表的外來房企，的確可以說是東莞市場的第一批房企。其中，萬科更是東莞住宅市場的龍頭老大，東莞萬科一度外稱“市場占有率總是萬科集團(tuán)第一”“每年都能獲得最佳一線公司殊榮”等等。

2004年入莞的萬科，僅用5年時間就位居?xùn)|莞市場第一，此后一路高歌，連續(xù)6年領(lǐng)跑東莞樓市，項目遍布松山湖、長安、虎門、塘廈各個片區(qū)。2015年，東莞萬科銷售額首次突破百億，成為東莞房地產(chǎn)市場上首家銷售額突破百億的房企。

這樣的榜首地位，受到了“宇宙第一房企”的挑戰(zhàn)：2017年，東莞萬科銷售額194億元，被碧桂園285億元超越，屈居第二。

去年萬科實現(xiàn)反超，數(shù)據(jù)顯示，萬科、碧桂園、金地2018年在東莞分別簽約197億元、162億元、69億元，各自占據(jù)14%、13%、5%的市場份額。

外來房企獨大，東莞本地房企的生存空間明顯縮小。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，目前前十榜單上，僅有本土房企光大地產(chǎn)一枝獨秀，其他例如新世紀(jì)地產(chǎn)、宏遠(yuǎn)地產(chǎn)等早已擠至20名之外。

但值得注意的是，前二甲萬科、碧桂園的市場份額已有所下降，2018年兩大房企總和占市場約27%，比2017年的37.5%回落約9個百分點。

“眾多一線大企都重倉東莞，也稀釋了頭兩名的市場份額，這是大趨勢。”李興旺對觀點地產(chǎn)新媒體解釋稱。

寡頭份額的分薄，來自于外來房企的第二波進(jìn)入。在保利、恒大、中海、卓越于前幾年陸續(xù)進(jìn)入后，2017-2018年，東莞迎來新一輪開發(fā)商的搶灘熱潮，華潤置地、招商蛇口、中交、金茂、龍湖、華僑城、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中洲、云南城投(600239)等“姍姍來遲”。

2018年，在龍爭虎斗下，萬科、碧桂園之后，金地、卓越、保利、光大、恒大、和記黃埔、中海、寶安地產(chǎn)(000040)等分列第三至第十名，時代、陽光城(000671)、泰禾等緊隨其后。

如今，四宗鎖定地的出現(xiàn)、京系房企首創(chuàng)置業(yè)的到來，是否暗示了東莞房企的新一輪洗牌?另一面，市場前十的外來開發(fā)商仍感嘆“錯過了發(fā)展時機”的時候，這一波入局東莞的外來者是否稍晚了呢?

市場似乎比焦慮的開發(fā)商看得開些：“現(xiàn)在不晚，目前大灣區(qū)能進(jìn)的城市也不多。大灣區(qū)規(guī)劃出臺后，看好灣區(qū)發(fā)展的二三級房企、非主流房企都會關(guān)注灣區(qū)市場，能進(jìn)的話至少插入上旗幟。”世聯(lián)行(002285)廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星說道。

值得一提的是，房企們在東莞的爭奪，并不限于公開土地市場這個戰(zhàn)場。

在開發(fā)強度超逼近五成、土地資源日益緊張的東莞，“三舊”改造、城市更新成了緩解土地壓力的必經(jīng)之路。2018年8月，東莞市政府正式發(fā)文《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》，提出東莞力爭未來3年實現(xiàn)城市更新3萬畝的目標(biāo)。

房企們?yōu)榱藫屖呈袌龅案?，自然也要走這條路子。

2017年開始，萬科、碧桂園、保利、金地、星河、華潤、卓越等陸續(xù)在東莞成立城市更新公司或設(shè)置城市開發(fā)功能，開始簽約操盤東莞城市更新項目。

其中，在東莞城市更新局上最活躍的是華潤置地。資料顯示，自前年入莞以來，華潤已中標(biāo)謝崗鎮(zhèn)趙林村、常平鎮(zhèn)朗貝村、道滘鎮(zhèn)大健康特色小鎮(zhèn)、火煉樹城市更新項目等，相關(guān)項目數(shù)量多達(dá)十余個。

隨著舊改項目推進(jìn)，目前，僅城區(qū)就有包括卓越中寰、碧桂園·Park Royal、東城碧桂園、萬科中天城市花園等這些舊改項目入市開盤。

糧倉大開、土拍火熱、房企入局……在時代變遷、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中徒留空蕩蕩廠區(qū)的東莞，似乎又迎來新一輪的注目。

但市場狂熱時尚需冷靜者，在東莞土地遭熱搶背后，二級市場近期也出現(xiàn)備案項目進(jìn)行價格下調(diào)，幅度多達(dá)20%，甚至有觀點認(rèn)為“這是不是一場隱形泡沫”。

鎖地大戲過后，莞城的地產(chǎn)弧線尚未明朗勾畫出來。

標(biāo)簽： 鎖地戰(zhàn) 東莞城