本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：觀(guān)點(diǎn)

用事實(shí)說(shuō)話(huà)，用客觀(guān)、深入的態(tài)度記錄和報(bào)道;洞察全局，綜合分析，運(yùn)用材料與數(shù)據(jù)，還原真實(shí)。

鎖地大戲過(guò)后，莞城的地產(chǎn)弧線(xiàn)尚未明朗勾畫(huà)出來(lái)。

“世界工廠(chǎng)”的中國(guó)制造業(yè)，東莞在其中占有重要的一席之地。

回溯至上世紀(jì)90年代，迫于土地、人工成本上漲等，近十萬(wàn)臺(tái)商遷徙至大陸尋找機(jī)會(huì)，珠江口岸城市的廣東莞城，憑借優(yōu)勢(shì)承接了這波產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移潮。

彼時(shí)，東莞幾乎成了臺(tái)資企業(yè)的天下。高峰時(shí)期，臺(tái)資企業(yè)超6000家，產(chǎn)值占東莞GDP比重逾四成。鞋業(yè)、紡織、家居行業(yè)紛紛駐扎，臺(tái)升家具、金寶電子、裕元鞋廠(chǎng)都是數(shù)萬(wàn)人級(jí)別的臺(tái)資大廠(chǎng)。

但時(shí)代變遷，東莞經(jīng)歷過(guò)2008年的金融海嘯之后，傳統(tǒng)制造業(yè)衰退。不止臺(tái)資，東莞一大批代工企業(yè)面臨著停產(chǎn)、倒閉、空置、搬遷……昔日輝煌不在，留下一個(gè)個(gè)空蕩蕩的廠(chǎng)區(qū)。

“騰籠換鳥(niǎo)”給了東莞一個(gè)轉(zhuǎn)身的機(jī)會(huì)，開(kāi)始了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的路子，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展業(yè)等漸漸置換了原先的低端制造業(yè)。

產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，自然而然投射到地產(chǎn)行業(yè)，帶動(dòng)?xùn)|莞土地升級(jí)、房地產(chǎn)崛起。沉寂的工業(yè)區(qū)與廠(chǎng)房成為土地資源日益緊張的東莞城的解渴楊梅，或改造創(chuàng)新創(chuàng)意園區(qū)，或供地出讓等。

但是，這顆楊梅對(duì)于高速發(fā)展的東莞而言還不夠。土地開(kāi)發(fā)逼近“底線(xiàn)”、土地供應(yīng)不足的東莞，仍緊張地通過(guò)各種方式加大土地收儲(chǔ)整備。

2019年，東莞土地供應(yīng)計(jì)劃出爐，全年計(jì)劃供應(yīng)14宗商服用地和51宗住宅用地，這一數(shù)據(jù)相比去年翻了將近兩倍。值得注意的是，一些長(zhǎng)期供應(yīng)少、甚至兩年零供應(yīng)的區(qū)域此次也開(kāi)了糧倉(cāng)。

覬覦莞城乃至大灣區(qū)的房企們，自然也敏銳地嗅到機(jī)會(huì)。

4月伊始，東莞的土拍成為全國(guó)焦點(diǎn)，除“自持8萬(wàn)年”的烏龍外，房企報(bào)價(jià)至封頂價(jià)提前十余天鎖定地塊的動(dòng)作，也令人側(cè)目。

這不是特例，目前東莞已有四宗鎖定地，且買(mǎi)家均已揭曉，分別是保利、融創(chuàng)、“深圳(樓盤(pán))灣一號(hào)”開(kāi)發(fā)商鵬瑞，以及初次入莞的首創(chuàng)。

東莞“鎖地”戰(zhàn)

拉開(kāi)東莞這波土地潮的序幕，應(yīng)該是中海力壓近30家房企成功奪得萬(wàn)江地塊。

4月17日，經(jīng)62輪競(jìng)價(jià)后，中海地產(chǎn)東莞投資有限公司以14.38億元摘得萬(wàn)江區(qū)石美地塊2019WG007地塊，折合樓面價(jià)約1.6萬(wàn)元/平米，溢價(jià)高達(dá)75.79%。當(dāng)天，地塊吸引了27家房企前來(lái)爭(zhēng)奪——這是自去年全國(guó)土地普通低溢價(jià)、底價(jià)、流拍以來(lái)少見(jiàn)的熱烈場(chǎng)面。

時(shí)隔六天，萬(wàn)江一宗地塊再起波瀾。

4月23日，原本將于5月7日截止掛牌的萬(wàn)江勝利商住地，在23日11:58至12:01的3分鐘內(nèi)，編號(hào)為111號(hào)的買(mǎi)家連續(xù)報(bào)價(jià)30輪，使報(bào)價(jià)直接抵達(dá)上限價(jià)30億元+商業(yè)自持100%，期間并無(wú)其他買(mǎi)家報(bào)價(jià)。這意味著，111號(hào)買(mǎi)家提前13天鎖定了地塊歸屬。

事件引起不少關(guān)注和討論，畢竟，以往再搶手的地塊，房企也是開(kāi)拍環(huán)節(jié)才競(jìng)價(jià)，激烈爭(zhēng)奪之下才將價(jià)格抬至高位乃至限價(jià)。

觀(guān)眾還沒(méi)晃過(guò)神來(lái)，陸續(xù)又有三宗東莞地塊以報(bào)價(jià)封頂?shù)姆绞奖惶崆版i定。不同的是，不再是某家房企的獨(dú)角戲，其中更是有8家房?jī)r(jià)參與到一宗地塊的提前報(bào)價(jià)中;鎖定用時(shí)也逐漸縮短至半分鐘、24秒……

首個(gè)買(mǎi)家謎底揭曉，奪得萬(wàn)江勝利地塊的111號(hào)買(mǎi)家是保利發(fā)展旗下保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司。另外幾個(gè)買(mǎi)家也接連浮出水面，其中融創(chuàng)提前17天、29秒以“10.23億+自持商業(yè)40年”鎖定沙田商住地，樓面價(jià)約12541元/平方米。

鵬瑞地產(chǎn)更顯戲劇性，前期悄然不動(dòng)，直至開(kāi)拍前一天晚上9時(shí)，才在8分鐘內(nèi)、29次競(jìng)價(jià)，以“23.6億元+自持面積100%”的封頂條件提前鎖定地塊，樓面價(jià)約21712元/平方米。

最后一宗揭曉買(mǎi)家的是望牛墩地塊，創(chuàng)下東莞土拍速度紀(jì)錄。

5月6日，5家房企參與報(bào)價(jià)，經(jīng)24秒、19輪競(jìng)價(jià)，98號(hào)競(jìng)拍者以“限價(jià)9.47億元+自持年限40年”的條件“鎖定”地塊。

意外的是，這次的競(jìng)得人是東莞新兵——北京(樓盤(pán))國(guó)企首創(chuàng)置業(yè)，通過(guò)封頂搶地正式進(jìn)駐東莞市場(chǎng)。自2017年踏入粵港澳大灣區(qū)的首創(chuàng)，此前也已布局深圳、廣州(樓盤(pán))、佛山(樓盤(pán))。

回歸正題，這四宗地之所以令房企按捺不住、提前鎖地，一大原因便是地塊的稀缺、優(yōu)越性。

如中海、保利奪地的萬(wàn)江區(qū)域，已有長(zhǎng)達(dá)兩年半未推出商住用地。據(jù)悉，在東莞的幾大主城區(qū)里面，相比于南城、東城，萬(wàn)江比較默默無(wú)聞，且土地市場(chǎng)也沉寂了兩年，使得樓市供應(yīng)較為緊缺。

今年1月份，萬(wàn)江迎來(lái)第三座大橋銀龍橋的通車(chē)，拉近了與南城的距離，而且與華僑城等共簽約了九個(gè)項(xiàng)目，總投資超130億元。在東莞今年計(jì)劃供應(yīng)的65宗商服地和商住地中，萬(wàn)江也以11宗一躍成為供地“第一大戶(hù)”。

此外，如沙田地塊位于虎門(mén)港附近，可快速到達(dá)廣州南沙以及深圳;望牛墩地塊生活配套成熟，居住分配濃厚;南城地塊開(kāi)發(fā)利用度高等等，都是開(kāi)發(fā)商前來(lái)?yè)尩氐恼T因。

但同時(shí)，這批地塊包含一定的商業(yè)部分，且開(kāi)發(fā)商已報(bào)價(jià)至自持100%，對(duì)于商業(yè)方面的考驗(yàn)可能并不小。

“地塊的商業(yè)體量要么做寫(xiě)字樓，要么做商鋪。但這兩項(xiàng)東莞已經(jīng)飽和了，而且東莞跟廣州深圳不一樣，這里人口、商業(yè)氛圍都比較分散，有多個(gè)中心區(qū)，導(dǎo)致人氣不集中，所以開(kāi)發(fā)商在商業(yè)部分還是有一點(diǎn)壓力的。”研究東莞市場(chǎng)的合富研究院高級(jí)分析師李興旺指出。

賬算得過(guò)來(lái)嗎？

縱使東莞土地稀缺、出讓少，但開(kāi)發(fā)商這么一眾而上拍至封頂價(jià)，不免讓市場(chǎng)擔(dān)心：這筆賬算得過(guò)來(lái)嗎?還有盈利空間嗎?

“拿這塊地已經(jīng)算好賬了，不會(huì)說(shuō)壓力特別大。”此次拿地的某開(kāi)發(fā)商對(duì)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露。據(jù)其透露，這一批鎖定地塊的定價(jià)其實(shí)都是相對(duì)合理，即便是封頂價(jià)也是相對(duì)理性、可以接受的，“大家都在算賬，夠得著就直接去拿，不至于要賠錢(qián)”。

定價(jià)趨于合理，或多或少與這兩年?yáng)|莞土地出讓的情況相關(guān)。

據(jù)了解，過(guò)去兩年，東莞幾乎面臨著“史上最嚴(yán)調(diào)控”，不僅有限購(gòu)、限貸、限外、限價(jià)、限售，也出臺(tái)了一系列細(xì)化政策。加之市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商資金收緊，土地市場(chǎng)隨之變溫，特別是去年10月以來(lái)，一些定價(jià)太高，配建加商業(yè)自持的地塊就面臨了流拍或底價(jià)成交，包括不少優(yōu)質(zhì)商住地。

值得一提的是，此次由鵬瑞以“23.6億元+自持面積100%”封頂條件鎖定的東莞南城地塊，就是于去年10月流拍的南城2018WG025熱門(mén)商住地。

彼時(shí)，該地塊競(jìng)拍條件稍顯嚴(yán)格，包括競(jìng)價(jià)至最高限價(jià)后轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自持4.36萬(wàn)平方米商業(yè)用房面積，競(jìng)得人須在3.5年內(nèi)完成交付不少于16萬(wàn)平米的商業(yè)辦公樓、1600個(gè)規(guī)劃停車(chē)位，以及須自持5萬(wàn)平方米的商業(yè)用房。

此次再度入市，地塊起拍價(jià)由19.57億元下調(diào)至14.8億元，封頂價(jià)則從23.73億元下調(diào)至23.6億元，并取消5萬(wàn)平方米自持商業(yè)用房，1600個(gè)規(guī)劃停車(chē)位的交付時(shí)間延長(zhǎng)至4年。

“地塊本身就位于東莞黃金地段，板塊成熟，此次掛牌取消了自持商業(yè)住房、配建車(chē)位取消產(chǎn)權(quán)等條件，加上東莞一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，企業(yè)自然拿地意愿就強(qiáng)烈。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙說(shuō)道。

降低起始價(jià)、放松條件，確實(shí)足夠吸引，但是否就真的值得房企報(bào)至封頂價(jià)鎖定地塊?是否有些激進(jìn)?

“東莞今年相應(yīng)地對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)各種算法、評(píng)估，最后的地價(jià)也給了(開(kāi)發(fā)商)一定的利潤(rùn)空間，但這個(gè)空間已經(jīng)非常小了。”李興旺分析道：“所以還是有點(diǎn)激進(jìn)，但有些房企尤其是還沒(méi)有進(jìn)入東莞的，在大灣區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)下，可能會(huì)出于戰(zhàn)略考慮拿下地塊。”

大灣區(qū)，是東莞這波土地?zé)岫悴婚_(kāi)的原因。

今年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》面世。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2.7萬(wàn)多字的規(guī)劃綱要中，東莞被提到8處：廣深港科技創(chuàng)新走廊的必經(jīng)節(jié)點(diǎn)、先進(jìn)制造業(yè)中心等等，包括濱海灣新區(qū)也被正式寫(xiě)入文件。

尤為重要的是，位于珠江口岸的東莞，北接廣州市，南接深圳市，在整個(gè)大灣區(qū)里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)毋庸置疑。

“開(kāi)個(gè)玩笑，東莞就是雙核驅(qū)動(dòng)，一個(gè)廣州一個(gè)深圳，位于兩個(gè)一線(xiàn)城市中間，這種區(qū)位放眼全國(guó)，僅此一個(gè)。”李興旺說(shuō)道，跟京津冀、長(zhǎng)三角等幾個(gè)城市圈作為對(duì)比，“其他城市圈，兩個(gè)城市之間至少相隔近一百公里，但大灣區(qū)廣佛、深莞這些每個(gè)城市相差四五十公里，距離很近。”

在開(kāi)發(fā)商的眼里，東莞的角色更加有趣：“它在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃里面應(yīng)該是有點(diǎn)悶聲發(fā)大財(cái)?shù)慕巧?，廣深都要經(jīng)過(guò)它。”

相比廣州，東莞與深圳明顯千絲萬(wàn)縷一些，尤其是近幾年來(lái)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、上下游產(chǎn)業(yè)鏈配套完善的東莞已基本成為深圳產(chǎn)業(yè)外溢的不二之選。

華為的進(jìn)駐大概是最好的佐證，有文章這樣形容：在深圳，如果您跟別人問(wèn)起坂田，被詢(xún)問(wèn)者的第一反應(yīng)大多是：華為?，F(xiàn)在，如果您跟別人問(wèn)起東莞的松山湖，他們的第一反應(yīng)或許也是華為。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，樓市也泛起漣漪，莞深同城置業(yè)成為樓市熱點(diǎn)。可以說(shuō)，東莞樓市歷年的火熱，深圳客的作用不容忽視，刺激東莞樓市成交量大幅增長(zhǎng)。

相比于深圳而言，如今用“價(jià)值洼地”來(lái)形容東莞房?jī)r(jià)仍不夸張。目前，除部分熱門(mén)區(qū)域進(jìn)入房?jī)r(jià)“3W+”時(shí)代，整體的新房均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，而深圳則已達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米左右。

這樣的差距不僅誘惑了深圳客們，也給了入莞的房企們想象空間。

“重倉(cāng)”莞城

房企們?cè)跂|莞的這波搶地，賺足了市場(chǎng)的眼球。

不諳東莞市場(chǎng)的人尚在疑惑：保利、融創(chuàng)、首創(chuàng)乃至鵬瑞，是何時(shí)瞄上這樣一個(gè)廣東二線(xiàn)城市?但事實(shí)上，他們已是這片市場(chǎng)的“后來(lái)者”。

“現(xiàn)在進(jìn)去很難，萬(wàn)科、碧桂園已經(jīng)形成這種壟斷性地位了，(積累了)這么多年的人脈資源、土地資源……”某頭部房企透露出稍顯遺憾的心態(tài)。

以萬(wàn)科、碧桂園、金地為代表的外來(lái)房企，的確可以說(shuō)是東莞市場(chǎng)的第一批房企。其中，萬(wàn)科更是東莞住宅市場(chǎng)的龍頭老大，東莞萬(wàn)科一度外稱(chēng)“市場(chǎng)占有率總是萬(wàn)科集團(tuán)第一”“每年都能獲得最佳一線(xiàn)公司殊榮”等等。

2004年入莞的萬(wàn)科，僅用5年時(shí)間就位居?xùn)|莞市場(chǎng)第一，此后一路高歌，連續(xù)6年領(lǐng)跑東莞樓市，項(xiàng)目遍布松山湖、長(zhǎng)安、虎門(mén)、塘廈各個(gè)片區(qū)。2015年，東莞萬(wàn)科銷(xiāo)售額首次突破百億，成為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上首家銷(xiāo)售額突破百億的房企。

這樣的榜首地位，受到了“宇宙第一房企”的挑戰(zhàn)：2017年，東莞萬(wàn)科銷(xiāo)售額194億元，被碧桂園285億元超越，屈居第二。

去年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)反超，數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、碧桂園、金地2018年在東莞分別簽約197億元、162億元、69億元，各自占據(jù)14%、13%、5%的市場(chǎng)份額。

外來(lái)房企獨(dú)大，東莞本地房企的生存空間明顯縮小。據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前前十榜單上，僅有本土房企光大地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，其他例如新世紀(jì)地產(chǎn)、宏遠(yuǎn)地產(chǎn)等早已擠至20名之外。

但值得注意的是，前二甲萬(wàn)科、碧桂園的市場(chǎng)份額已有所下降，2018年兩大房企總和占市場(chǎng)約27%，比2017年的37.5%回落約9個(gè)百分點(diǎn)。

“眾多一線(xiàn)大企都重倉(cāng)東莞，也稀釋了頭兩名的市場(chǎng)份額，這是大趨勢(shì)。”李興旺對(duì)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋稱(chēng)。

寡頭份額的分薄，來(lái)自于外來(lái)房企的第二波進(jìn)入。在保利、恒大、中海、卓越于前幾年陸續(xù)進(jìn)入后，2017-2018年，東莞迎來(lái)新一輪開(kāi)發(fā)商的搶灘熱潮，華潤(rùn)置地、招商蛇口、中交、金茂、龍湖、華僑城、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中洲、云南城投(600239)等“姍姍來(lái)遲”。

2018年，在龍爭(zhēng)虎斗下，萬(wàn)科、碧桂園之后，金地、卓越、保利、光大、恒大、和記黃埔、中海、寶安地產(chǎn)(000040)等分列第三至第十名，時(shí)代、陽(yáng)光城(000671)、泰禾等緊隨其后。

如今，四宗鎖定地的出現(xiàn)、京系房企首創(chuàng)置業(yè)的到來(lái)，是否暗示了東莞房企的新一輪洗牌?另一面，市場(chǎng)前十的外來(lái)開(kāi)發(fā)商仍感嘆“錯(cuò)過(guò)了發(fā)展時(shí)機(jī)”的時(shí)候，這一波入局東莞的外來(lái)者是否稍晚了呢?

市場(chǎng)似乎比焦慮的開(kāi)發(fā)商看得開(kāi)些：“現(xiàn)在不晚，目前大灣區(qū)能進(jìn)的城市也不多。大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，看好灣區(qū)發(fā)展的二三級(jí)房企、非主流房企都會(huì)關(guān)注灣區(qū)市場(chǎng)，能進(jìn)的話(huà)至少插入上旗幟。”世聯(lián)行(002285)廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星說(shuō)道。

值得一提的是，房企們?cè)跂|莞的爭(zhēng)奪，并不限于公開(kāi)土地市場(chǎng)這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。

在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度超逼近五成、土地資源日益緊張的東莞，“三舊”改造、城市更新成了緩解土地壓力的必經(jīng)之路。2018年8月，東莞市政府正式發(fā)文《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)》，提出東莞力爭(zhēng)未來(lái)3年實(shí)現(xiàn)城市更新3萬(wàn)畝的目標(biāo)。

房企們?yōu)榱藫屖呈袌?chǎng)蛋糕，自然也要走這條路子。

2017年開(kāi)始，萬(wàn)科、碧桂園、保利、金地、星河、華潤(rùn)、卓越等陸續(xù)在東莞成立城市更新公司或設(shè)置城市開(kāi)發(fā)功能，開(kāi)始簽約操盤(pán)東莞城市更新項(xiàng)目。

其中，在東莞城市更新局上最活躍的是華潤(rùn)置地。資料顯示，自前年入莞以來(lái)，華潤(rùn)已中標(biāo)謝崗鎮(zhèn)趙林村、常平鎮(zhèn)朗貝村、道滘鎮(zhèn)大健康特色小鎮(zhèn)、火煉樹(shù)城市更新項(xiàng)目等，相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量多達(dá)十余個(gè)。

隨著舊改項(xiàng)目推進(jìn)，目前，僅城區(qū)就有包括卓越中寰、碧桂園·Park Royal、東城碧桂園、萬(wàn)科中天城市花園等這些舊改項(xiàng)目入市開(kāi)盤(pán)。

糧倉(cāng)大開(kāi)、土拍火熱、房企入局……在時(shí)代變遷、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中徒留空蕩蕩廠(chǎng)區(qū)的東莞，似乎又迎來(lái)新一輪的注目。

但市場(chǎng)狂熱時(shí)尚需冷靜者，在東莞土地遭熱搶背后，二級(jí)市場(chǎng)近期也出現(xiàn)備案項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格下調(diào)，幅度多達(dá)20%，甚至有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為“這是不是一場(chǎng)隱形泡沫”。

鎖地大戲過(guò)后，莞城的地產(chǎn)弧線(xiàn)尚未明朗勾畫(huà)出來(lái)。

標(biāo)簽： 鎖地戰(zhàn) 東莞城