本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：“觀點(diǎn)”

傳統(tǒng)正在被改變，變化與融合中的商業(yè)發(fā)展史。

對(duì)項(xiàng)目獲取的審慎態(tài)度及打造的高標(biāo)準(zhǔn)，也使得“慢”成了外界評(píng)論太古發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目速度的主流感慨。

十余年前，施懷雅家族踏入中國內(nèi)地。這段歷史，相較于這個(gè)老牌英資200年的歷史來說，實(shí)為短暫。

然而，有歷史積淀的企業(yè)，往往已經(jīng)在時(shí)間的陪伴下，形成適合自身的商業(yè)之道。

太古地產(chǎn)亦然。

5月21日，太古股份有限公司發(fā)布公告稱，附屬公司太古地產(chǎn)以23.75億港元出售香港北角樓高26層的商業(yè)大廈50%權(quán)益，預(yù)計(jì)將錄得約港幣9.65億元(按法定基準(zhǔn)計(jì)算)、或約港幣17.59億元(按基本基準(zhǔn)計(jì)算)的出售收益。

這是太古地產(chǎn)又一宗非核心物業(yè)出售。事實(shí)上，重資產(chǎn)運(yùn)營需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流能力，太古地產(chǎn)在數(shù)年前就已將出售非核心物業(yè)提上日程，并已經(jīng)陸續(xù)完成出售。

這種通過出售非核心物業(yè)回籠資金，再用于核心物業(yè)的獲取、建設(shè)與修繕，是太古地產(chǎn)在商業(yè)項(xiàng)目上的主要運(yùn)作方式。但是，對(duì)項(xiàng)目獲取的審慎態(tài)度及打造的高標(biāo)準(zhǔn)，也使得“慢”成了外界評(píng)論太古發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目速度的主流感慨。

“我想這是一個(gè)馬拉松，而不是一個(gè)短跑的競(jìng)賽。”白德利在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)曾回應(yīng)過，太古地產(chǎn)的布局規(guī)劃一直立足于長遠(yuǎn)的視角：“太古地產(chǎn)擁有清晰的商業(yè)模式與業(yè)務(wù)方向，我們相信這樣的模式會(huì)在中國市場(chǎng)創(chuàng)造出成功的故事。”

再見“英皇道”

5月21日的一紙公告，讓太古地產(chǎn)的一宗出售事項(xiàng)浮出水面。

公告中表示，太古地產(chǎn)與Jacko Rise Pte. Ltd.(買方)訂立協(xié)議，出售所持IslandLand Development Limited(目標(biāo)公司)50%權(quán)益，代價(jià)為23.75億港元，可予以資產(chǎn)凈值調(diào)整。

目標(biāo)公司擁有英皇道625號(hào)，一座位于香港北角樓高26層的商業(yè)大廈，在土地注冊(cè)處登記的地段編號(hào)為內(nèi)地段第7550號(hào)。

“這幾年資產(chǎn)價(jià)格很高，對(duì)太古地產(chǎn)來說是一個(gè)很好的資金回收期。”萊坊執(zhí)行董事林浩文在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)分析，由于現(xiàn)在很多業(yè)主的持貨能力很強(qiáng)，價(jià)錢不高不愿意出手，所以很多基金都很難買到寫字樓。

所以，太古地產(chǎn)在這次資產(chǎn)出售中能以一個(gè)比較高的價(jià)格成交。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于公告中獲悉，2018年12月末，目標(biāo)公司及太古地產(chǎn)各自的經(jīng)審核財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，預(yù)計(jì)太古地產(chǎn)將錄得約9.65億港元(按法定基準(zhǔn)計(jì)算)、或約17.59億港元(按基本基準(zhǔn)計(jì)算)的出售收益。

出售事項(xiàng)完成后，預(yù)計(jì)太古公司將就其于太古地產(chǎn)的82%權(quán)益錄得約7.91億港元(按法定基準(zhǔn)計(jì)算)、或約14.42億港元(按基本基準(zhǔn)計(jì)算)的應(yīng)占出售收益。

公告中同時(shí)提及，此次出售事項(xiàng)與中華汽車有限公司(中巴)的全資附屬公司Communication Holdings Limited出售其于目標(biāo)公司持有的余下50%權(quán)益予買方，須同時(shí)完成。

中巴出售事項(xiàng)的先決條件為——中巴須于2019年9月16日之前獲得其股東批準(zhǔn)。若該批準(zhǔn)未在最后期限或之前獲得，此次出售事項(xiàng)及中巴出售事項(xiàng)將自動(dòng)終止。

如此看來，這宗交易仍存在部分不確定性。

“今年春節(jié)以后，香港住宅和商業(yè)地產(chǎn)的成交量都很大。但由于中美貿(mào)易關(guān)系的不穩(wěn)定因素，最近一兩周有些弱了，買家都還在看。”但是，從整體來說，林浩文依舊對(duì)今年香港商業(yè)地產(chǎn)抱有信心。

太古地產(chǎn)“慢步”

“簡(jiǎn)單來說就是資產(chǎn)重置。”對(duì)于這次物業(yè)出售，林浩文稱，近幾年，太古地產(chǎn)在香港的主力都是發(fā)展東區(qū)鲗魚涌的太古坊，英皇道項(xiàng)目并不在太古坊范圍之內(nèi)。所以，會(huì)通過出售此類非核心資產(chǎn)，把所得資金用于太古坊的重建工作。

具體來看，2018年4月-8月，太古地產(chǎn)就先后出售香港物業(yè)，包括位于加列山道的物業(yè)、位于香港九龍灣的辦公樓及位于香港鲗魚涌太古城中心兩座大廈。

對(duì)于出售物業(yè)，太古地產(chǎn)董事局主席及常務(wù)董事施銘倫曾在2018全年業(yè)績會(huì)中表示，將已經(jīng)成熟的非核心的物業(yè)出售，符合太古地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

適時(shí)出售非核心物業(yè)回籠資金，再用于核心物業(yè)的獲取、建設(shè)與修繕，是太古在發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目上的慣性操作。

或得益于對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的高要求，太古坊、太古廣場(chǎng)、廣州(樓盤)太古匯、三里屯太古里等商業(yè)，都扮演著當(dāng)?shù)氐貥?biāo)的角色。2018年，太古地產(chǎn)的租金收入總額為121.17億元，內(nèi)地租金收入上升12%。

寫字樓方面，太古地產(chǎn)香港整體辦公樓租用率為99%;在中國內(nèi)地，太古匯辦公樓租用率達(dá)99%，頤堤港一座租用率達(dá)97%，香港興業(yè)中心一座及二座租用率達(dá)98%。

零售物業(yè)中，在香港地區(qū)，太古廣場(chǎng)購物商場(chǎng)、太古城中心、東薈城名店倉租用率均100%，零售銷售額分別增長11.8%、5.6%、4.3%。

在中國內(nèi)地，三里屯太古里、廣州太古匯購物商場(chǎng)、頤堤港購物商場(chǎng)、成都遠(yuǎn)洋太古里及上海(樓盤)興業(yè)太古匯租用率分別達(dá)100%、100%、99%、99%、97%，零售銷售額分別增長10.8%、11.4%、0.3%、21.5%。

2018年2月26日，太古地產(chǎn)對(duì)外公布，以13.49億元收購上海浦東新區(qū)前灘一幅地塊50%股權(quán)，這是太古在上海繼興業(yè)太古匯后第二個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，亦是在中國內(nèi)地的第六個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，命名為“前灘太古里”。

不過，十八年六項(xiàng)目有些慢了。慢，似乎已經(jīng)成為了太古的代名詞。但事實(shí)上，不僅僅是太古地產(chǎn)，恒隆、恒基、新鴻基等老牌香港地產(chǎn)商，在內(nèi)地的擴(kuò)張速度均遠(yuǎn)低于內(nèi)資發(fā)展商。

若與萬達(dá)廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)等相比，更像是一場(chǎng)“龜兔賽跑”。

對(duì)此，有分析認(rèn)為，港資(外資)與內(nèi)資的商業(yè)發(fā)展邏輯截然不同。一方面在于投資回報(bào)，另一方面則在于產(chǎn)品質(zhì)量的高要求。

“如果速度太快的話，可能會(huì)出現(xiàn)一些無法彌補(bǔ)的錯(cuò)誤。”他們秉持的論點(diǎn)，往往是，欲速則不達(dá)。

標(biāo)簽： 商業(yè)發(fā)展史 太古地產(chǎn)