【資料圖】

內(nèi)容來源：西瓜說房上周，西城區(qū)進(jìn)行了小學(xué)和初中的全區(qū)派位，一份小學(xué)生的“小升初”簡歷卻意外爆火。就在大家討論簡歷里的每一項“含金量”有多高時，有人跳出來表示，這種水平的學(xué)生，在西城區(qū)的實驗二小就是平均水平。。。眾所周知，西城區(qū)是全北京的教育高地，區(qū)域內(nèi)各學(xué)區(qū)間差異很小，教育水平下限也不拉胯，上限更是國內(nèi)頂尖。如此稀缺的教育資源，要想“高攀”并不容易，比如上面提到的實驗二小，對口學(xué)區(qū)房千萬起步是基礎(chǔ)門檻。娃能不能進(jìn)牛校，全看爹能不能買得起對口學(xué)區(qū)房。我們?nèi)×私鼉赡晡鞒菂^(qū)的樣本數(shù)據(jù)，帶大家一起看看西城學(xué)區(qū)房的漲幅變化。

1

漲幅跑贏大盤

對比2021年5月和2023年5月數(shù)據(jù)，北京房價漲幅為6.2%。而西城區(qū)的房價近兩年也維持上漲趨勢，在同數(shù)據(jù)維度的漲幅為10.2%，完全跑贏北京大盤。西城擁有北京最頂尖的學(xué)校，特別是義務(wù)教育階段，西城靠著區(qū)普高率92.53%，在北京拔得頭籌。所以，西城學(xué)區(qū)房的漲幅水平，完全是依靠著區(qū)域內(nèi)實力過硬的教育資源做背書。

2

漲幅最高——陶白學(xué)區(qū)

西城區(qū)共分為11個學(xué)區(qū)，名校臥虎藏龍，區(qū)域內(nèi)的“蒸包”，可能比全北京其他區(qū)域加起來都多。傳說中西城的“金德月”，就是區(qū)域內(nèi)的三個一類學(xué)區(qū)：金融街學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)和月壇學(xué)區(qū)。除了“金德月”，西城的三個二類學(xué)區(qū)陶然亭-白紙坊學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)和新街口學(xué)區(qū)關(guān)注度也很高。近兩年數(shù)據(jù)來看，雖然西城區(qū)各個學(xué)區(qū)價格均在增長，但是各個區(qū)域之間漲幅仍有差異。對比去年西城各學(xué)區(qū)房價數(shù)據(jù)，漲幅最高的竟是陶白學(xué)區(qū)，“金德月”的漲幅在排行榜中卻在后半段，這是什么原因呢？我們先來看一張圖：上圖中用顏色標(biāo)注，區(qū)分了每個學(xué)區(qū)內(nèi)各梯隊小學(xué)的數(shù)量。如圖所示，金融街學(xué)區(qū)作為西城頂級學(xué)區(qū)，區(qū)域內(nèi)除了第二實驗、奮斗和宏廟等牛小，還有四中、八中和北師大附中等一批重點(diǎn)初中，缺點(diǎn)就是房價太高，這可能會勸退一大批買房人。德勝學(xué)區(qū)非常火，但是區(qū)域內(nèi)如老牌牛小育翔、優(yōu)質(zhì)校五路通等，都有被調(diào)劑風(fēng)險。月壇學(xué)區(qū)也是如此，育民和中古友誼也有被調(diào)劑的風(fēng)險。而且，“金德月”三個區(qū)域?qū)W區(qū)房單價從11萬到20多萬，跨度大，如果購房因素在學(xué)區(qū)之外，再疊加居住舒適度這一點(diǎn)，那么不僅可選房源少而且價格更高，“鈔”能力不夠的家庭，這孟母你還真當(dāng)不起。再來看陶白學(xué)區(qū)，漲幅最多的原因主要是以下幾點(diǎn)：第一、整體實力在西城屬于中上，城市界面比較好，又挨著陶然亭公園，相比那些胡同平房，這兒的商品房也比較聚集；第二、片區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房單價12萬左右，價格在西城算比較親民，總價門檻較低。第三，區(qū)域內(nèi)有四所直升校，升學(xué)難度相對較低，旱澇保收。綜合來看，不盲目追高的家長，選擇陶白可能更穩(wěn)妥，因此，陶白的漲幅跑贏了“金德月”。

3

西城小學(xué)價格漲幅排名

我們?yōu)榇蠹艺砹宋鞒菂^(qū)近一年小學(xué)漲幅排名，如下表：表：西城主要小學(xué)價格漲幅top20排行前三小學(xué)中，西長安街學(xué)區(qū)占了兩個位次。這個區(qū)域?qū)儆诒容^低調(diào)的片區(qū)，位于東西城交界處。由于這個學(xué)區(qū)房源極少，也就導(dǎo)致劃?的?源不那么多，調(diào)劑出區(qū)情況減少。力學(xué)小學(xué)雖為普小，不過731前后全部接收，沒有被調(diào)劑風(fēng)險。自忠小學(xué)，片區(qū)內(nèi)最好小學(xué)，硬件不錯，師資也很強(qiáng)，小升初先全區(qū)派位，22年731后的多校去了161附小（可以享受報名人數(shù)的80%直升161本部）或者順城街，沒有調(diào)劑學(xué)區(qū)。力學(xué)小學(xué)和自忠小學(xué)劃片小區(qū)，大多以胡同平房為主，單價高，房源少而稀缺。比如力學(xué)小學(xué)對口的力學(xué)胡同，均價157571元/平。而自忠小學(xué)對口的義達(dá)里胡同、羊皮市胡同、西四南大街等，均是無房源可查狀態(tài)。至于排名第二位的北小紅山分校，屬于廣外學(xué)區(qū)。這個片區(qū)位于西城、海淀、豐臺三區(qū)交界處，9所小學(xué)中沒有老牌牛校，沒有傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)校，最大的特色是名校的分校區(qū)很多。北小紅山分校硬件還行，生源中上，片區(qū)劃片小區(qū)包括紅山世家和蝶翠華庭，兩個小區(qū)居住體驗要比老破小好很多。紅山世家小區(qū)均價為104414元/平，小區(qū)較新，為2010年后小區(qū)，雖然單價不算太高，但是戶型略大，購房門檻高。蝶翠華庭建于2000年后，均價114603元/平，購房門檻比紅山世家要低，同等價位在西城能兼顧學(xué)區(qū)和居住的選擇并不多。

4

總價及建議

首先，總體來看，區(qū)域內(nèi)漲幅差異不算太大，但如果是731之后買房要擔(dān)心被調(diào)劑風(fēng)險。近幾年出現(xiàn)了人口出生率下滑的趨勢，如果執(zhí)著于片區(qū)內(nèi)一類學(xué)區(qū)，預(yù)計2025年后入學(xué)的幾率會更大，被調(diào)劑風(fēng)險更低。其次，西城區(qū)雖然整體學(xué)區(qū)水平較為平均，但是房源稀缺、且片區(qū)內(nèi)小學(xué)實力均衡的區(qū)域，漲幅會有不同。再次，不建議為了在西城上學(xué)而盲買購買老破小、居住體驗差的小區(qū)，此類房子價格未來一定會有所回落。西城學(xué)區(qū)房雖好，但是購房門檻也高，如果是普通家庭，還是要理性對待學(xué)區(qū)房這件事，畢竟“最好的學(xué)區(qū)房，是你家的書房”。提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點(diǎn)個“贊”、點(diǎn)個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

往 期推薦：買房指南：1、北京多區(qū)發(fā)布拆遷騰退動態(tài)，又一批“拆二代”要誕生？2、100平的房子跌了107萬？！三季度北京二手房漲跌榜單揭曉！3、三批次過半，央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場分化行情或加??！從20大報告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠(yuǎn)不如北五環(huán)？317政策5年了，這些盤…保障性共產(chǎn)房：小合集

標(biāo)簽：