環(huán)京樓市一直以來(lái)備受關(guān)注，近些年隨著北京房?jī)r(jià)的快速上漲,以及購(gòu)房資質(zhì)門檻的提高，環(huán)京受到了更多關(guān)注，樓市的發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨馈?017年初，環(huán)京樓市達(dá)到高點(diǎn)，不少燕郊樓盤單價(jià)突破3萬(wàn)元，在炒房客眼中，隨著京津冀一體化進(jìn)程的推動(dòng)，環(huán)京房?jī)r(jià)仍有很大上漲空間。然而到了2017年6月份，一切戛然而止，廊坊限購(gòu)政策再次升級(jí)，本地戶籍只能擁有2套住房，外地戶籍要有3年社?；蛘呒{稅證明才可以購(gòu)買1套住房。受到政策嚴(yán)控的環(huán)京樓市成交量直線下降，價(jià)格下降、中介人員大量流失是環(huán)京樓市過(guò)去一段時(shí)間里的真實(shí)寫照，眾多當(dāng)?shù)刂行￠_(kāi)發(fā)商面臨較大資金壓力。而就在環(huán)京樓市一片沉寂，限購(gòu)政策也未放松的前提下，2019年的春天環(huán)京樓市又迎來(lái)了新一輪的躁動(dòng)。

明道——環(huán)京樓市

環(huán)京樓市成交量低位回升，市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，價(jià)格出現(xiàn)上漲，這種變化受到金三銀四傳統(tǒng)銷售旺季、環(huán)京規(guī)劃利好釋放的影響，但在以北京購(gòu)房者為主導(dǎo)的市場(chǎng)中，“三年社保或納稅”的限購(gòu)條件才是樓市回暖最大的阻力。

1.1環(huán)京樓市受調(diào)控政策影響巨大，北京外溢需求驟減，短期難以放松

環(huán)京地區(qū)在北京嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸政策之后，承接了北京外溢的投資需求，加之環(huán)京概念的炒作，短時(shí)間內(nèi)助推房?jī)r(jià)、銷量上漲，受到調(diào)控政策精準(zhǔn)打擊后，投資客離場(chǎng)，銷量斷崖式下跌，從而引起房?jī)r(jià)連環(huán)下跌。在2017年3月之后，環(huán)京重點(diǎn)地區(qū)先后出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，對(duì)樓市形成了有效降溫。截止目前，除涿州和淶水外，環(huán)京重點(diǎn)地區(qū)限購(gòu)政策都比較嚴(yán)格，基本都是本地限購(gòu)2套，外地限購(gòu)1套并交3年社保。預(yù)期未來(lái)為保持市場(chǎng)穩(wěn)定，環(huán)京地區(qū)全面放松限購(gòu)限貸可能性不大，而是傾向于政策的適度微調(diào)，例如北京的公積金政策邊際放松，購(gòu)房者公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地。

資料來(lái)源：政府網(wǎng)站，諸葛找房整理

1.2燕郊樓市成交量底部回升，二手房掛牌價(jià)格上漲

環(huán)京樓市回暖的消息最先開(kāi)始于燕郊，隸屬于廊坊三河市，距離北京市中心僅30多公里的距離，讓燕郊成為環(huán)京樓市的風(fēng)向標(biāo)。2019年3月，監(jiān)測(cè)燕郊二手房掛牌均價(jià)18552元/㎡，創(chuàng)下近一年來(lái)的高點(diǎn)，從漲價(jià)房源量與降價(jià)房源量的占比來(lái)看，2018年11月到2019年2月，燕郊漲價(jià)房源量占比不斷提升，3月份漲價(jià)房源量占比有所下降，但仍占比56%，超過(guò)降價(jià)房源量占比。具體到各個(gè)小區(qū)，監(jiān)測(cè)2018年12月與2019年3月燕郊重點(diǎn)小區(qū)掛牌均價(jià)變動(dòng)情況，十個(gè)代表小區(qū)價(jià)格上漲幅度在10%到30%之間不等。二手房掛牌價(jià)較能反映賣方心理預(yù)期，在北京市政府搬遷至通州，地鐵平谷線規(guī)劃在燕郊設(shè)站之后，燕郊作為“通二環(huán)”的價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，無(wú)疑給了二手房賣家更多的信心，也讓購(gòu)房者對(duì)于燕郊樓市更多關(guān)注。

表：2018年12月/2019年3月燕郊部分小區(qū)掛牌均價(jià)變動(dòng)情況

1.3燕郊新房市場(chǎng)供給受限，限購(gòu)后市場(chǎng)成交冰封，今年一季度略有好轉(zhuǎn)

從新房市場(chǎng)表現(xiàn)看，2017年至今，燕郊新建商品住宅網(wǎng)簽價(jià)格雖偶有波動(dòng)但整體保持穩(wěn)定，樓市成交在2017年5月嚴(yán)厲調(diào)控來(lái)臨前有一波集中網(wǎng)簽，單月成交量高達(dá)1654套，此后新房市場(chǎng)成交幾乎冰封，這與限購(gòu)政策抑制了購(gòu)房需求、開(kāi)發(fā)商推盤熱情不高有關(guān)，此外，燕郊是開(kāi)發(fā)商最早入市的地區(qū)之一，開(kāi)發(fā)較為無(wú)序,目前土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度接近飽和，新房供給受限，2017年全年新增商品住宅1344套，2018年全年新增商品住宅662套，2019年一季度新增商品住宅108套,這在環(huán)京縣市里都處于較低水平。2019年3月燕郊成交商品住宅340套，創(chuàng)下2017年10月份以來(lái)的新高，一季度累計(jì)成交商品住宅504套，相比2018年一季度30套的成交量，大幅增長(zhǎng)16.8倍，但這是否意味著樓市的回暖還未可知。在2017年金九銀十之際，燕郊的樓市也曾出現(xiàn)過(guò)一波小高潮，但在之后市場(chǎng)又重新歸于平淡。燕郊樓市目前的購(gòu)房者主要來(lái)自北京，本地的購(gòu)房者較少，在需求方面，調(diào)控政策的放松與否，才是燕郊樓市真正的東風(fēng)，在“房住不炒”的政策大背景下，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)上一輪暴漲的可能，投資客想快速獲利也不可能，大多持觀望態(tài)度。

1.4香河、固安2018下半年市場(chǎng)企穩(wěn)，一季度成交量上漲

和燕郊同為北三縣的香河以及受新機(jī)場(chǎng)輻射帶動(dòng)的固安，新房市場(chǎng)表現(xiàn)與燕郊大致相似，在北京購(gòu)房客戶為主導(dǎo)的情況下，限購(gòu)政策的實(shí)施，對(duì)樓市成交都造成了重大影響，在2017上半年香河月均成交商品住宅2437套，到2017年下半年月均成交驟降至314套，此后持續(xù)低迷，18年上半年香河月均成交商品住宅僅116套，18年下半年市場(chǎng)有企穩(wěn)跡象，月均成交回升至306套，今年一季度市場(chǎng)有所回溫，月均成交量上漲至570套。

固安在嚴(yán)格限購(gòu)政策未執(zhí)行前的2017上半年月均成交商品住宅1592套，到2017下半年月均成交量驟降至259套，2018年上半年月均成交量小幅回升至282套，2018下半年市場(chǎng)企穩(wěn)月均成交量達(dá)到476套，2019年一季度市場(chǎng)升溫月均成交量上漲至609套。

作為廊坊市區(qū)的廣陽(yáng)與安次，雖然在限購(gòu)實(shí)施后成交量也有大幅滑落，但是整體下滑幅度卻沒(méi)有那么大，主要原因還在于廊坊市區(qū)本地的購(gòu)房者對(duì)樓市形成了一定的支撐。2017上半年廊坊市區(qū)商品住宅月均成交2073套，2017年下半年月均647套，18年全年市場(chǎng)較為穩(wěn)定月均成交645套。19年一季度月均成交663套，整體未有明顯漲幅，但從3月單月來(lái)看，成交套數(shù)919套，同比18年3月上漲106.1%，上漲較為明顯。

1.5北京購(gòu)房資金門檻較高，環(huán)京價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)明顯

北京第二產(chǎn)業(yè)外遷加之第三產(chǎn)業(yè)逐漸走上“高精尖”，促使北京核心功能更加聚集，高收入人群對(duì)于北京的房?jī)r(jià)形成支撐，未來(lái)核心區(qū)仍存上漲動(dòng)力。作為北京外溢購(gòu)房客戶的第一選擇，環(huán)京地區(qū)吸引人口主要在于通勤價(jià)值和配套價(jià)值，隨著北京購(gòu)房資金門檻的提高，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)為環(huán)京樓市提供了發(fā)展空間。

2019年3月北京及環(huán)京部分區(qū)域二手房掛牌房源分居室總價(jià)情況(萬(wàn)元)

從2019年3月二手房掛牌價(jià)看，燕郊價(jià)格最高，其次為大廠，價(jià)格梯度上大致遵循與北京距離遠(yuǎn)近的因素;從2019年一季度累計(jì)的二手房掛牌價(jià)格漲幅來(lái)看，大廠、燕郊、香河漲價(jià)幅度位列前三，地理位置上的優(yōu)勢(shì)及北京市政府的搬遷，對(duì)北三縣的樓市提振效應(yīng)明顯。總價(jià)上看，環(huán)京區(qū)域掛牌房源價(jià)格多在200萬(wàn)以下，固安、香河多數(shù)掛牌房源的總價(jià)在120萬(wàn)以下。從與北京的對(duì)比看，2019年3月北京市二手房掛牌房源一居室套均價(jià)435萬(wàn)，二居室套均價(jià)510萬(wàn)，三居室790萬(wàn)，與環(huán)京價(jià)格梯度明顯，副中心所在的通州一居室套均價(jià)277萬(wàn)，二居室392萬(wàn)，三居室557萬(wàn)，而緊鄰?fù)ㄖ莸难嘟级址繏炫铺卓們r(jià)不及通州的一半，環(huán)京樓市相對(duì)北京價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)明顯。

取勢(shì)——規(guī)劃利好

環(huán)京樓市春風(fēng)再起，也源自于利好政策的持續(xù)落地。利好政策對(duì)樓市的刺激作用，在政策出臺(tái)之時(shí)，也在政策利好落地之后。環(huán)京樓市的上一輪上漲，趕上了通州副中心建設(shè)、冬奧會(huì)主辦、首都第二機(jī)場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)外溢等一系列概念的提出，如今相關(guān)概念正在相繼落地，環(huán)京樓市也迎來(lái)了比較強(qiáng)的反彈預(yù)期。

2.1 2019年環(huán)京規(guī)劃逐步落地，北京市政府啟動(dòng)搬遷，交通利好兌現(xiàn)

進(jìn)入2019年，有關(guān)環(huán)京區(qū)域的規(guī)劃利好正在逐步落地，交通外延打通，“1小時(shí)通勤圈”范圍內(nèi)的環(huán)京地區(qū)受益最大。

表：2019年環(huán)京地區(qū)規(guī)劃利好落地情況

資料來(lái)源：政府公開(kāi)渠道發(fā)布，諸葛找房整理

2.2 市政府搬遷利好北三縣，新空港經(jīng)濟(jì)圈與雄安新區(qū)助力南部發(fā)展

根據(jù)北京的城市規(guī)劃，未來(lái)整體的發(fā)展趨勢(shì)是“東進(jìn)南下”，而“東進(jìn)南下”的三個(gè)戰(zhàn)略支撐點(diǎn)就是東邊的通州副中心，南邊的新機(jī)場(chǎng)和雄安新區(qū)。在這三個(gè)戰(zhàn)略支撐點(diǎn)中，通州副中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展虹吸人口，人口因通州房?jī)r(jià)太高沿溢，利好北三縣;新機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，利好固安、永清、廊坊市區(qū)等地。

2.3北京、張家口（樓盤）成功申辦冬奧會(huì)，京北迎來(lái)發(fā)展契機(jī)

冬奧會(huì)的成功申辦，給北京北部區(qū)域帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，未來(lái)冬奧會(huì)輻射區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施將大為改善，滑雪和旅游資源將得到更大的開(kāi)發(fā)和關(guān)注，帶動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇。在冬奧會(huì)計(jì)劃的15.1億美元的場(chǎng)館投資中，65%由企業(yè)投資，其中3個(gè)奧運(yùn)村投資100%由企業(yè)承擔(dān)。北京、張家口奧運(yùn)村會(huì)后將作為商品房出售，延慶奧運(yùn)村會(huì)后將作為酒店使用。在北京的規(guī)劃中西北部定位為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，在空氣質(zhì)量及自然環(huán)境上北京北部存在優(yōu)勢(shì)，與東部和南部發(fā)展形成差異化。

2.4 環(huán)京各區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)不同，東進(jìn)南下規(guī)劃下，北三縣、固安優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

從環(huán)京樓市整體的格局來(lái)看，第一梯隊(duì)當(dāng)屬北三縣，夾在北京、天津之間的一塊飛地，雖然隸屬廊坊轄區(qū)，但地理上沒(méi)有接壤，距離北京30公里，僅從距離北京市中心的距離來(lái)說(shuō)，比密云、懷柔、延慶還要近，背靠東部的北京城市副中心，接受北京市區(qū)和通州人口外溢。第二梯隊(duì)當(dāng)屬固安、永清、廊坊市區(qū)，背靠南部北京新機(jī)場(chǎng)，受益于臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)帶動(dòng)就業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其余環(huán)京地區(qū)或者依靠自然資源主打度假市場(chǎng)，主要包括淶水、懷來(lái)、灤平、薊縣、牛坨等，或者除環(huán)京帶動(dòng)外還有其他經(jīng)濟(jì)中心支撐，例如霸州(環(huán)京環(huán)雄雙重利好)、武清(背靠京津兩地)。

圖：環(huán)京各縣市位置示意圖

長(zhǎng)期來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾依然突出，環(huán)京地區(qū)承接北京人口外溢的任務(wù)將成為長(zhǎng)期發(fā)展的最主要?jiǎng)恿?。環(huán)京地區(qū)和其他三四線城市一樣，存在著城建落后、產(chǎn)業(yè)支撐薄弱、住房空置率高等負(fù)面因素，區(qū)域的發(fā)展并非一朝一夕，但是環(huán)北京這一特殊的地理位置，使其有著獨(dú)特的價(jià)值與潛力。環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了一輪調(diào)整之后，價(jià)格已經(jīng)回歸到相對(duì)理性的程度，這時(shí)候出現(xiàn)的銷量觸底反彈，不應(yīng)理解為全面回暖，更多是一種理性的回歸。

標(biāo)簽： 規(guī)劃 投資炒作 房地產(chǎn)