內(nèi)容來源：攸克地產(chǎn)

【資料圖】

樓市下行期，降價還是不降價，這是個問題。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞5月19日報道，惠州市大亞灣區(qū)某樓盤高26層，目前低樓層價格在6800元/平方米左右，中高樓層價格普遍在7000-7200元/平方米。而它的備案均價為14741元/平方米，相當(dāng)于打了4.8折。

如果沒有記錯的話，這是此輪房地產(chǎn)市場步入調(diào)整以來，我們聽到的降價幅度最大的項(xiàng)目。

雖然開發(fā)商工作人員稱，該項(xiàng)目已下調(diào)了備案價，降到了9000-10000元/平方米。即便如此，降價幅度也在7折-8折之間。

通過下調(diào)備案價來對沖降價幅度，只是一種表面保護(hù)策略，改變不了其售價與之前相比打4.8折的事實(shí)。

對這種行為，當(dāng)?shù)氐恼鞴懿块T怎么說？

“房企降價屬于市場行為，我們規(guī)定是不能夠高于備案價。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒有其他問題，可以正常網(wǎng)簽?！?/strong>

這就與前不久昆山的做法形成了鮮明對比。

據(jù)媒體報道，昆山兩個項(xiàng)目做促銷活動，嘉寶夢之悅4月中旬推出73折優(yōu)惠，多為建筑面積86-94平方米的房源，“能優(yōu)惠一二十萬”；尚濱花園在五一期間“巨惠32萬元，再贈送一個車位”，項(xiàng)目銷售稱，“本身房子原價就160萬元左右，優(yōu)惠了三十來萬，再送個車位，力度很大”，也相當(dāng)于七幾折。

當(dāng)?shù)氐恼鞴懿块T對此行為是怎么做的呢？

江蘇昆山市住建局立即行動，進(jìn)行了查處。根據(jù)網(wǎng)傳文件稱，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項(xiàng)目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。

“對于上述項(xiàng)目我局已要求立即整改，暫時關(guān)閉網(wǎng)簽（待整改結(jié)束后予以開通），并已將其不良行為計入年度誠信檔案。”

再往前，今年2月，深圳市龍崗區(qū)的信城·縉悅城部分房源，總價295萬元起，三成首付客戶僅需30萬元、貸款210萬元，白送60萬元首付。該項(xiàng)目是以送兩成首付的形式降價，總房價相當(dāng)于打了約八折。

按照深圳政府的規(guī)定，樓盤售價不得高于或者低于備案價的15%。該項(xiàng)目賣了一天一夜后就被當(dāng)?shù)卣鞴懿块T叫停。

不同的城市，態(tài)度和做法，差異就是這么大。開發(fā)商有點(diǎn)懵圈，房子不好賣，要不要降價，降多少合適？主管部門手里執(zhí)法的刀怎么舉，才是公平的？

征詢了幾位業(yè)內(nèi)朋友，我們有以下幾點(diǎn)看法：

其一，降價本質(zhì)上是市場行為，是企業(yè)不得已而為之的去庫存辦法。

以上幾個樓盤所處位置，基本屬于三四線城市。龍崗那個樓盤總價不到300萬，放在深圳來比，妥妥的四線價。

我們知道，2021年下半年樓市調(diào)整以來，壓力最大的就是三四線城市。為了去庫存，房企降價跑量，盡快回籠些現(xiàn)金，完全可以理解。這總比出現(xiàn)資金危機(jī)、爆雷要強(qiáng)吧。

既然是市場行為，那就按市場規(guī)律辦。主管部門不應(yīng)粗暴干預(yù)，直接叫停網(wǎng)簽甚至罰款。有的樓盤小幅打折，有些前期業(yè)主就要求補(bǔ)償，不滿足要求就砸售樓處，也是違反契約精神，不符合市場經(jīng)濟(jì)的做法。

其二，酒店瘋漲不管，房子降價要管？

從大的原則上，我們贊成大亞灣區(qū)住建局的做法：房企降價屬于市場行為，網(wǎng)簽沒問題。

舉個例子。剛剛過去的五一，在國內(nèi)熱點(diǎn)城市旅游的朋友，會有深刻感受：酒店價格漲得太瘋狂了。經(jīng)濟(jì)型酒店，節(jié)日漲四五倍是普遍現(xiàn)象，個別牌子的酒店漲了近10倍。中高檔酒店的漲幅也是遠(yuǎn)高于2019年。真是“殺氣”騰騰毫不掩飾。

請注意，是漲價四五倍，而不是四五十；這么兇狠的漲價，你不管，降價你卻要管了？如果認(rèn)為，住房是大件商品，酒店是一次性消費(fèi)，這種解釋的商業(yè)邏輯不能讓人信服。

再者，買房和旅游，都是拉動消費(fèi)，都是為經(jīng)濟(jì)增長做貢獻(xiàn)。你總不能說，不讓降價，賣得更貴，就能拉動消費(fèi)多一些吧。

其三，地方主管部門要不要管，以及怎么管？

在實(shí)踐中，有關(guān)部門確實(shí)是將住房當(dāng)作特殊的商品對待。無論是漲價還是降價，都不太可能聽之任之。只不過，當(dāng)初房價瘋狂上漲時，很多地方政府主管部門想按住，卻做不到。

如今降價要叫停，倒是隨時可以做到。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，去年5月至12月，近20市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度。

像深圳這樣，對漲跌幅做了非常具體的量化，明明白白，可操作性也強(qiáng)。最怕的是模糊處理，降多少是合適的，自由裁量權(quán)完全在主管部門手里。

所以，我們建議，如果各地要管，就應(yīng)提前在文件里寫清楚。比如深圳規(guī)定，備案價±15%，超過了它就得管。

事前沒有規(guī)定，一個城市，少則幾十個樓盤，多則幾百個上千個樓盤在售，每個樓盤做次營銷活動，都要來審批，企業(yè)和政府工作人員都會很辛苦。

其四，如果房企低價傾銷，怎么辦？

降價，在任何房企，從來都不是簡單的決定。不說其他，對自有品牌的殺傷力太大了；而且，有時降價，未必有效。

調(diào)整時期，前面說的大亞灣區(qū)是個很好的案例。該區(qū)域現(xiàn)在可以說是一片紅海。那兩個樓盤腰斬式售房，其他樓盤肯定煩死這哥倆了。但它們究竟擾亂了市場沒有？需要用事實(shí)和證據(jù)說話。主管部門給放行，至少說明現(xiàn)在還沒有。

打折營銷，是市場行為；但低價傾銷卻未必是正常的市場行為。有些低價傾銷就是為了惡意打壓競爭對手，并對市場秩序形成了實(shí)質(zhì)上的損害，這種行為要制止。

但有些大降價，包括5折賣房，要具體分析對待。如果某房企現(xiàn)金流出現(xiàn)了大問題，你還不讓它清倉甩賣？如果某樓盤只是剩些尾房，或者房型、位置欠佳，打7折甚至6折，你也查處它？恐怕都不是實(shí)事求是的做法。

日子好的時候，怎么做都是順眼的，舒適的；日子難的時候，怎么過就需要智慧了。

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