大家都知道這樣一句話，房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，長期看人口，可見房地產(chǎn)成是一個長期指望人口紅利的產(chǎn)業(yè)，過去房地產(chǎn)高速發(fā)展的輝煌時代，也正是基于人口增長以及城鎮(zhèn)化進程的紅利。人口多，也意味著需求大，市場就活躍。

(資料圖片僅供參考)

可是人口增量總會有一個瓶頸期，甚至到了負(fù)增長階段。

2022年我國人口出生率為6.77‰，人口自然增長率-0.60‰，這是我國自1960年（-4.57‰）后人口自然增長率首次呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。這會給我們的經(jīng)濟社會帶來哪些影響呢？

其實，對于影響我們每個人都能說出一大堆。

不過當(dāng)前，以人口凈流入為特征的大城市特別是一線城市，如今也面臨著人口負(fù)增長。我認(rèn)為，除了自然帶來的負(fù)增長因素，也包括人為地對人口的疏散。

5月12日，伴隨著2022年廣州人口數(shù)據(jù)的出爐，全部一線城市最新人口數(shù)據(jù)也都有了結(jié)果。

截至2022年末，廣州常住人口一年減少了7.65萬人。深圳一年時間減少1.98萬人。上海減少13.54萬人，北京減少4.3萬人。也就是說，全部一線城市均出現(xiàn)人口負(fù)增長，總共減少超約27.5萬人。

這幾年都在講人口規(guī)?？刂疲?，北京、上海出現(xiàn)人口負(fù)增長，并不意外，而且也早在幾年前就已經(jīng)實現(xiàn)。2017年北京常住人口規(guī)模比2016年減少2.2萬，自1997年以來首次實現(xiàn)負(fù)增長。

2015年末上海市常住人口總數(shù)為2415.27萬人，相比2014年末減少10.41萬人。這是新世紀(jì)以來，上海市常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。

不過廣州和深圳的人口負(fù)增長更具有劃時代意義，這也標(biāo)志著全部一線城市人口進入負(fù)增長階段。2022年的負(fù)增長，是深圳自1979年建市以來常住人口首次下降，廣州也基本實屬罕見。

對于廣深，有專家表示，這可能只是暫時現(xiàn)象，畢竟受到這三年影響巨大，是客觀因素影響，意思是這里對外地人口的吸引力還在。

不可否認(rèn)，三年客觀因素影響導(dǎo)致一些行業(yè)用工需求收縮，外來人員回流家鄉(xiāng)。但這不只是廣深的情況，京滬也是如此。而且深圳在2021年也開始收緊了落戶政策。

在全國人口負(fù)增長大背景下，廣深也不能獨善其身，未來可能還會有增長的希望，但人口高速增長時代很難再現(xiàn)也是大趨勢。一線城市接下來要面臨的新變數(shù)，以及新的人口格局，就必須要轉(zhuǎn)變過去全靠人力說話的思維。

一線城市正式全部進入負(fù)增長時代，也標(biāo)志著新一輪人口大洗牌開始了。不難理解，倒不是說人口吸引力的規(guī)律變了，并沒有改變，而是一線城市發(fā)展也到了一個天花板。

這些年一線城市的吸引力在逐漸降低也是不爭的事實，倒并不是說一線城市真的不具備吸引力，而是年輕人即使去了一線城市也很難留下來。因為一線城市的成本太高，尤其是房價房租等支出太大，工作壓力也比較大。

所以，一線城市人口減少，對房地產(chǎn)什么影響？實際上，二者是相互作用相互影響的。高房價的壓力影響人口流入，同時人口減少也會影響房地產(chǎn)的活力。

不過人口影響是一個長遠(yuǎn)的事兒，房地產(chǎn)長期看人口嘛！所以，短期內(nèi)，人口集中以及優(yōu)質(zhì)資源集中的現(xiàn)象很難改變，所以，一線城市吸引力還在。而且這也釋放出了這樣的信號，那就是一線城市將率先從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變了，即使住房總量夠住，那么結(jié)構(gòu)性供求失衡的問題還存在。

或者說，這里不缺房子，更缺的是好房子。當(dāng)一線城市不再追求高速發(fā)展時，機會已經(jīng)讓給了新一線城市或者熱點二線城市。

年輕人都流向了哪些城市？《中國城市95后人才吸引力排名：2022》顯示，95后在選擇就業(yè)創(chuàng)業(yè)城市時，呈現(xiàn)“更喜歡跨城流動”“更多分布于新興行業(yè)”等特點，北京、深圳、上海、廣州、杭州、南京、蘇州、成都、武漢、佛山位居人才吸引力榜單前十名。

可見，一線城市仍具有強大吸引力，但二線城市在逐步崛起甚至替代一線城市，就業(yè)創(chuàng)業(yè)前景廣闊、生活環(huán)境舒適、引才政策實惠……這都是新一線城市對年輕人的吸引力。

人民日報也表示，從社交層面看，新一線城市如今能提供的生活品質(zhì)、文化娛樂配套、交友圈等軟服務(wù)已逐漸不遜于一線城市，這也使得其逐漸贏得更多95后的青睞。

由此可見，一線城市人口負(fù)增長或者說二線城市對人口吸引力的增強，對一線城市來說并不是悲哀，而更是一種盡在掌握之中的精心布局，是樂見其成的事。在房子是用來住的不是用來炒的定位下，小城市有了更大發(fā)展機會，大城市房價也穩(wěn)定了。

所以，未來要重點關(guān)注二線城市人口凈流入情況，這是一個城市未來的希望。對于購房者，又將如何布局自己的置業(yè)需求呢？

此前，財經(jīng)作家吳曉波表示，無論是一線城市的北京上海深圳，還是像新一線城市的杭州，如果已經(jīng)有一套或者兩套以上的房子，如果不是為了改善住宅，不要再買第三套房子了。國家強調(diào)房子是用來住的而不是用來炒的這個定位，房子的資產(chǎn)增值已經(jīng)大幅下降。

您是否同意他的觀點呢？聽話聽音，不能盲目照搬他的話，但他透露出來的大致意思就是，炒房已經(jīng)失去空間，特別是在一線城市擁有多套房的人，不僅要考慮未來升值空間，還要考慮未來的持有成本。他說，反而未來前18個城市特別是一線城市或者新一線城市還有熱點的二線城市在未來幾年房價下跌可能性幾乎為零。

一線城市相對來說更加穩(wěn)定，但二線城市可不止是4個，同樣也是分化的，不是所有都值得，那就需要甄別了。炒房堅決不要抱有幻想了，但是買房還是要更專注有人口流入的大城市，這一點是亙古不變的規(guī)律。

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