【資料圖】

內(nèi)容來源：子木聊房

今天聊聊對(duì)房價(jià)最原始的理解—產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。緣由五一前后，全國前20城市陸續(xù)公布了第一季度的GDP數(shù)據(jù)，讓人驚訝的是：有些城市在大力扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，跑出了傲人的成績，而一些大家習(xí)以為常的大城，卻開始出現(xiàn)掉隊(duì)趨勢(shì)，讓人緊張。這張圖值得再三推敲，基本可以歸結(jié)以下幾點(diǎn)信息：1、廣州失速，繼續(xù)跌出一線GDP陣營2、蘇州挫敗，被成都反超3、寧波逼退天津，成為絕對(duì)黑馬4、武漢緊追杭州，生死纏斗5、深圳、西安獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷6、長沙走出新模式無論你是否在這些城市之中，下面的內(nèi)容一定要認(rèn)真讀，二線城市格局基本解釋了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)樓市有很深刻的影響，希望對(duì)你有用。01廣州失速，繼續(xù)跌出一線GDP陣營四大一線城市中，廣州經(jīng)濟(jì)排名近些年一直處于末位。前面追不住狂奔的深圳，后面扛不住重慶的窮追猛打。不過今年倒也不用擔(dān)心了，如果按照第一季度的增速（1.8%），基本可以確定，廣州繼續(xù)跑輸重慶，退居全國經(jīng)濟(jì)第五城。這對(duì)廣州來說，是一件臉上無光的事。廣州經(jīng)濟(jì)失速，有人說是外貿(mào)經(jīng)濟(jì)受阻，也有人說是燃油車銷售發(fā)生規(guī)模性滑坡。這些都是客觀原因，但我們要考慮的是，除此之外，有哪些主觀的話題可以討論。就像一個(gè)人的成長，大環(huán)境可以決定一定的趨勢(shì)，但歸根結(jié)底還是自我本身，有沒有能力適應(yīng)環(huán)境，或者有哪些致命的缺點(diǎn)。答案是肯定的，我認(rèn)為廣州現(xiàn)在最大的問題是：不知道自己要搞什么。深圳在2016年首次超越廣州后，逐漸把經(jīng)濟(jì)差距拉大到3000億的差距，今年又跑出亮眼的成績，是因?yàn)樯钲谝恢泵靼?，自己要干什么。福田有金融，南山有科技，羅湖有外貿(mào)，鹽田是航運(yùn)，坪山有先進(jìn)制造業(yè)，前海又在打造深港合作區(qū)。各大區(qū)分工明確，差異化競爭。戰(zhàn)略層面，一直都在集中力量辦大事，一段時(shí)間把一個(gè)地方發(fā)展好。再看廣州，一團(tuán)亂麻。又是東拓，搞黃埔和增城；又是西聯(lián)，跟佛山做同城化，曖昧了很長時(shí)間；又是中優(yōu)，繼續(xù)抬高荔灣和越秀；又是南進(jìn)，南沙投資巨大，可現(xiàn)在依然不溫不火。這種攤大餅式的發(fā)展模式，很容易讓經(jīng)濟(jì)陷入困局，一味地賣地造城，卻忽略了產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入，以至于各個(gè)行政區(qū)的分工混亂局促。去廣州出差也是這樣，什么都在天河和越秀，太集中了，全廣州1800多萬人，有800萬人每天都要在這兩個(gè)地方上班……這也導(dǎo)致廣州多睡城板塊，產(chǎn)業(yè)分布的不均勻，也意味著拉高的庫存很難被消化，有些區(qū)域的房子買了基本會(huì)出現(xiàn)長期的橫盤趨勢(shì)。廣州作為歷史名城，中國的南大門，手里能打的牌太多了，接下來只能希望，廣州能及時(shí)找到方向，做好產(chǎn)業(yè)升級(jí)，繼續(xù)跟深圳攜手把大灣區(qū)城市群做大做強(qiáng)。否則單靠深圳這個(gè)車頭，很難拉動(dòng)大灣區(qū)這趟列車。02蘇州挫敗，被成都反超蘇州這個(gè)城市我非常喜歡，保留了江南水鄉(xiāng)獨(dú)有的溫婉爾雅，文化底蘊(yùn)深厚，又跟國際化有一定的融合。這次經(jīng)濟(jì)失速，主要源于外貿(mào)滑坡。蘇州是一個(gè)強(qiáng)外貿(mào)工業(yè)城市，外貿(mào)依存度高達(dá)111.5%，全國第三，僅次于東莞、深圳。但為什么深圳對(duì)外依賴度很高，經(jīng)濟(jì)反而表現(xiàn)亮眼？這是因?yàn)椋钲诔送赓Q(mào)，還有科技、金融、新能源等等。不把雞蛋放一個(gè)籃子里，產(chǎn)業(yè)越多元，對(duì)環(huán)境的抗壓能力更強(qiáng)。蘇州產(chǎn)業(yè)則相對(duì)純粹，主要集中在消費(fèi)電子、外貿(mào)這些外向型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上，前些年沒有跟著杭州把數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來，而現(xiàn)在，顯然又沒趕上新能源汽車的風(fēng)口。今年全球需求疲軟，意味著下半年蘇州的經(jīng)濟(jì)也不會(huì)有很好的起色，很可能今年丟失全國第六的位置，徹底被成都反超。再加上長三角范圍內(nèi)，蘇州的人口流入一直處于不溫不火的狀態(tài)，整體來說對(duì)房價(jià)的支撐力度有限。蘇州新城比較多，但未來能達(dá)到工業(yè)園區(qū)高度的幾乎是鳳毛麟角，好在房價(jià)還算實(shí)際，可以做長期備戰(zhàn)。蘇州底子非常扎實(shí)，作為改開第一批興起的城市，手上的資源很渾厚，接下來主要看如何調(diào)轉(zhuǎn)槍口，在內(nèi)循環(huán)層面持續(xù)發(fā)力。趕不上新能源汽車風(fēng)口，但可以在儲(chǔ)能層面做文章，運(yùn)用好工業(yè)優(yōu)勢(shì)，做好整個(gè)長三角的裝備支撐。至于成都，其實(shí)不必說什么了。西部大城，無論經(jīng)濟(jì)增速還是人口流入，都朝著一線城市奔騰，高速發(fā)展下，很多人可以享受到房地產(chǎn)發(fā)展紅利。但目前最大的問題就是，民營太弱，跟不上人口增量，這會(huì)導(dǎo)致整個(gè)城市非常內(nèi)卷，成都也叫做“卷都”。但這也沒辦法，對(duì)于年輕人來說，一線城市呆不下去，三四線又不想去，就只能被迫式參與內(nèi)卷。勞動(dòng)力越內(nèi)卷，對(duì)資本的效益越促進(jìn)，資本繁榮做大蛋糕，再反饋于勞動(dòng)市場。北京早些年也是這么過來的。只能說，城大人多，機(jī)會(huì)同樣多，真正實(shí)現(xiàn)收入高速增長需要一定的時(shí)間。成都是這樣，武漢、西安等城市都一樣。03 寧波逼退天津，再進(jìn)一位寧波絕對(duì)是一匹亮眼的黑馬。研究了這個(gè)城市，才知道，操盤團(tuán)隊(duì)十分了得——作為浙江老二，寧波這些年從未想過跟杭州正面競爭，也沒有跟風(fēng)一線城市，卷入搶奪風(fēng)口的大潮，而是獨(dú)辟蹊徑，選擇了一個(gè)最難的賽道，裝備制造業(yè)。舉例來說，寧波生產(chǎn)了中國最多的機(jī)床，占全國10%以上，數(shù)控機(jī)床達(dá)到15%，而模具業(yè)產(chǎn)值更是達(dá)到全國的20%。機(jī)床叫做工業(yè)母機(jī)，模具更是工業(yè)之母。寧波瞄準(zhǔn)了這個(gè)賽道，告訴全國，只要想發(fā)展工業(yè)，就來寧波采購設(shè)備，這里能滿足你的一切需求。在其他城市還在培育富士康流水線工人和寫字樓內(nèi)卷打工人的時(shí)候，寧波則創(chuàng)造了一條高收入的新賽道。為了打通鏈路，寧波出臺(tái)了“工匠新政”，要在2025年培育高技能人才78萬。這些工人配合寧波打造的整條產(chǎn)業(yè)鏈，輸送到長三角以及全國，跟90年代德國、日本的高端工程師一樣，形成了比較特別的技術(shù)競爭優(yōu)勢(shì)?？梢哉f，上海強(qiáng)寧波強(qiáng)，長三角強(qiáng)寧波強(qiáng)，中國工業(yè)強(qiáng)寧波強(qiáng)，寧波沒想成為電視劇的主角，而是甘愿做配角服務(wù)整個(gè)片組。這已經(jīng)夠吃了。沒有主角的資質(zhì)，卻拼命想站在舞臺(tái)的C位，這是大多數(shù)城市的盲目自信，比如天津。2020年，天津市GDP排名首次跌出前十后，就再也沒有重返的現(xiàn)象，哪怕一丁點(diǎn)都沒有。今年又被寧波反超，淪為全國第12，可曾想天津當(dāng)年是匹敵上海的存在……其實(shí)天津當(dāng)年選擇“向海生長”，決心大力發(fā)展濱海新區(qū)時(shí)，機(jī)遇是很多的。尤其2000年的時(shí)候，天津的電子制造業(yè)非常發(fā)達(dá)，在全國都無以匹敵。再加上濱海新區(qū)作為全國第二大國家級(jí)新區(qū)，當(dāng)初給的政策紅利豐厚，被視為第二個(gè)浦東。然而后來，就開始搞一些看不懂的招數(shù)。比如開始大力發(fā)展金融業(yè)，與北京展開決斗。一個(gè)40公斤級(jí)拳擊選手，不在自己的賽場上玩，偏偏跑要到80公斤級(jí)的舞臺(tái)上，花拳繡腿。這不是虎口奪食，而是自斷經(jīng)脈。其次開始大力做制造業(yè)升級(jí)，這沒錯(cuò)，但升級(jí)的方向卻跑到了重工業(yè)上，花了大量的精力和資源去做什么大乙烯空客等項(xiàng)目。后來蘋果手機(jī)面世，摩托羅拉直接癱瘓，帶著天津的電子制造業(yè)一起步入墳場。最后，濱海新區(qū)也沒發(fā)展明白，在海洋產(chǎn)業(yè)研究上被青島、大連等沿海城市超越。失去主力產(chǎn)業(yè)的天津，促使年輕人加速外流，天津但凡稍有能力的人都愿意去北京發(fā)展，這點(diǎn)就可以看出了明顯的頹勢(shì)。當(dāng)然天津是有基本盤的，畢竟是駱駝的身軀，被后面的新起之秀超越，還需要時(shí)間。但這個(gè)城市的增量停滯，也會(huì)導(dǎo)致過去幾年外圍發(fā)展的房地產(chǎn)市場徹底陷入僵局，也就是說，核心區(qū)價(jià)值穩(wěn)定，但郊區(qū)新城的價(jià)值會(huì)逐漸坍塌。在天津買房的人，一定要謹(jǐn)慎選籌。04 武漢緊追杭州，生死纏斗杭州武漢現(xiàn)在被定義為最佳對(duì)手，一個(gè)是長三角網(wǎng)紅城市，一個(gè)是華中第一城。至于誰比誰更強(qiáng)，我覺得并不重要。重要的是，雙方都能在所處的區(qū)位發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用。杭州之前賭亞運(yùn)會(huì)，野蠻造城，拉高房價(jià)，但后來預(yù)期碎了一地，互聯(lián)網(wǎng)失速，導(dǎo)致整體概念滑坡。去年斷供最多的城市，一個(gè)是深圳，另外一個(gè)就是杭州，杭州人太瘋狂了，年輕人為了房價(jià)不惜一切撬動(dòng)杠桿，在資本的裹挾下，都在追求一種東西，叫做偽精致。從實(shí)走向虛，不是一個(gè)好故事。好在，這幾年的市場行情，給了杭州炒房客沉痛的教訓(xùn)，積壓近12萬套的二手房庫存，也在告訴人們?cè)撊绾文_踏實(shí)地的耕耘作業(yè)。杭州今年重啟亞運(yùn)會(huì)，是對(duì)房價(jià)的一次很好的托舉，主要看這次向全世界傳遞名片，是否能達(dá)到招商引資的目的。杭州最具優(yōu)勢(shì)的地方，在于民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這意味著當(dāng)?shù)氐钠骄劫Y要高于武漢，對(duì)人才處于長期虹吸的狀態(tài)，這從2022年的人口流入量就可以看出。杭州僅次于長沙，排名全國人口凈流入第二。對(duì)于武漢來說，同樣進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)人口”正循環(huán)，經(jīng)濟(jì)這些年算是上了正軌，一路高歌猛進(jìn)。優(yōu)勢(shì)在于百萬大學(xué)生和九省通衢的地理區(qū)位，以及華中無可匹敵的政策資源集群。樓市的優(yōu)勢(shì)在于房價(jià)相對(duì)于其他二線城市，性價(jià)比足夠，缺點(diǎn)在于房子建的一個(gè)比一個(gè)高，高密度大庫存，尤其像長江新區(qū)、車谷等偽概念地區(qū)，都是深坑。05 深圳、西安獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，長沙走出新路深圳和西安的經(jīng)濟(jì)增速，來源于新能源產(chǎn)業(yè)的快速崛起，準(zhǔn)備來說是比亞迪，這種超級(jí)企業(yè)對(duì)于一個(gè)城市的加持。產(chǎn)業(yè)風(fēng)口就是城市風(fēng)口，城市風(fēng)口就是房價(jià)風(fēng)口。房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)跟新興產(chǎn)業(yè)高度綁定，就像當(dāng)年互聯(lián)網(wǎng)奇跡一樣，讓北京、深圳、杭州站在歷史高地。未來哪里有超級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)集群，哪里的房價(jià)就會(huì)有增量。包括接下來的數(shù)字產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)以及AI產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)創(chuàng)造大量的高薪就業(yè)崗位，從而反饋到房價(jià)層面。西安作為西北老大哥，這些年經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展就來源于壟斷性的區(qū)位價(jià)值，中央幾乎把所有政策紅利都導(dǎo)入西安。當(dāng)?shù)氐母咝ＹY源和高新產(chǎn)業(yè)的持續(xù)迭代，又提供了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。而長沙的成功，在于真正走出了低房價(jià)高增長的路徑，對(duì)于不要擔(dān)負(fù)更多壓力的年輕人來說，充滿誠意。2022年，長沙人口增量全國第一，2023年甚至之后的幾年，長沙都會(huì)成為全國人口增長的前三位。當(dāng)然這個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)的斷臂，也意味著當(dāng)?shù)厝撕茈y再從房地產(chǎn)身上找到創(chuàng)富的機(jī)遇，各有利弊。上面我講的一些城市產(chǎn)業(yè)邏輯，其實(shí)反映的是全國房地產(chǎn)格局與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。1、一個(gè)城市想要發(fā)展起來，一定要找到產(chǎn)業(yè)的“生態(tài)位”，跟人一樣，一定要知道自己能干嘛，有什么優(yōu)勢(shì)有什么劣勢(shì)，大城要跟緊趨勢(shì)潮流，小城則要做好差異化補(bǔ)充。哪怕是燒烤，淄博也能走出新路。2、成都反超蘇州，重慶反超廣州，武漢緊追杭州，西安增速領(lǐng)跑全國，這些都意味著中部西部在加速崛起，沿海城市一家獨(dú)大的局勢(shì)正在扭轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略開始從外循環(huán)逐漸轉(zhuǎn)移到內(nèi)循環(huán)邏輯，可見的未來，很可能內(nèi)循環(huán)要比外循環(huán)更具潛力。3、中西部的崛起，目前僅限于絕對(duì)規(guī)模的龍頭大城，尤其是省會(huì)城市，隨著越來越多的二線城市崛起，三四線城市會(huì)長期被虹吸，利空效應(yīng)很難阻斷。正所謂，一城起萬城落。4、偏外貿(mào)型經(jīng)濟(jì)的成本，接下來一定要謹(jǐn)慎買房，全球需求疲軟的趨勢(shì)大概率會(huì)持續(xù)很長時(shí)間，對(duì)當(dāng)?shù)氐馁徺I力影響很嚴(yán)重，比如東莞，房價(jià)的增長點(diǎn)有限。5、每一座城，都有每一座城市的運(yùn)氣，但運(yùn)氣的根本在于操盤者的能力，這跟房價(jià)的走勢(shì)息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)和人口增長迅猛的城市，房價(jià)一定有大的增量，是具有投資潛力的，如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)滑坡，人口流入量較少，這種地方很難有未來。最好及時(shí)止損，并主動(dòng)擁抱達(dá)爾文法則，而不是一次又一次被磨滅期望。

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