2023年4月20日，北京住建委聯(lián)合北京自規(guī)委一起印發(fā)了《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》，這個通知的下達，意味著北京核心區(qū)的“危舊樓房”迎來一次重大的變革。

(資料圖)

北京東西城核心區(qū)是目前北京老破小樓房和危舊樓房最為集中的片區(qū)，根據我們的預估，北京東西城二手房存量中，至少80%以上都是老破小。

這部分房子除了學區(qū)學籍的價值以外，居住價值其實已經非常低了，而且存在較大的安全隱患。

所以北京東西城核心區(qū)的“危舊樓房”改建和騰退置換是勢在必行的。

這一次北京官方印發(fā)《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》的本意就是要加速推動北京核心區(qū)危舊樓房的改建和騰退。

那么，哪些地區(qū)的危舊樓房會“騰退置換”，哪些地區(qū)的危舊樓房會“改建”呢？在本次的文件中都做出了明確規(guī)定。

首先文件中明確提出：

也就是說，位于“歷史文化街區(qū)”，“成片傳統(tǒng)平房區(qū)”和“政務功能要求高的重點地區(qū)”的危舊樓房，就沒有改建回遷了，直接“異地安置”。

如果按照以上的標準，二環(huán)里三大地區(qū)的“危舊樓房”都可能會面臨“異地安置”的可能。

因為北京的“歷史文化街區(qū)”，“成片傳統(tǒng)平房區(qū)”和“政務功能要求高的重點地區(qū)（重點是長安街和中軸線）”主要集中在北京二環(huán)里。

也就是說，北京二環(huán)里三大地區(qū)的“危舊樓房”就沒有回遷改建的機會了，直接“異地置換”到其他地區(qū)居住。

這樣就可以大大降低北京二環(huán)里的“居住人口密度”，同時對于老居民來說，也是一次非常關鍵的“居住改善機會”。

那么，北京二環(huán)里三大地區(qū)“危舊樓房大騰退”的政策如何？

文件里并沒有具體說明，只是說“按照北京相關規(guī)定實施”，我們的判斷大概率應該是參考“直管公房申請式退租政策執(zhí)行”。

也就是“貨幣補償+共有產權房購買指標”的方式推進實施。

2023年1月6日，北京市印發(fā)了《關于開展危舊樓房改造項目“騰退置換”試點改造的通知》，但是目前這個通知的具體內容，我們并沒有找到，因此二環(huán)里三大地區(qū)危舊樓房騰退異地安置的具體政策未知。

那么，除了“歷史文化街區(qū)”，“成片傳統(tǒng)平房區(qū)”和“政務功能要求高的重點地區(qū)（重點是長安街和中軸線）之外的其他地區(qū)危舊樓房怎么處理？

根據本次文件的規(guī)定：

除上述地區(qū)外，在符合規(guī)劃用途管控和風貌保護要求，且周邊條件允許的情況下，可通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。

而且改建后的新樓房，具有以下幾個特點：

第一，原則上不允許增加戶數(shù)，原來多少戶，改建后也是多少戶，不增加戶數(shù)，就是不增加人口。

第二，全部成套化改造，增加獨立衛(wèi)生間和廚房。

第三，原則上70平米以上的戶型，不增加單戶建筑面積。70平米以下的面積，增設衛(wèi)生間和廚房面積。

其實最關鍵的是：實施危舊樓房改建，居民自愿選擇原址回遷的，回遷房產權“按照經濟適用房產權管理”。

這也就意味著如果是“公房危舊改建”可以變“私房”，產權直接過渡到個人名下，相當于一次“房改”，滿足了大多數(shù)公房業(yè)主多年來的心愿。

唯一的要求是：改建成本共擔。

也就是說危改樓房的改建，是政府和居民共同承擔“改建成本”，對承租公房的居民，有獲取改造后房屋產權意愿的，應負擔房屋改造的部分成本。

這部分改建成本，根據我們的了解“并不高”。

通過付出一個“不高的改建成本”就可以獲得“公房產權”，那當然是非常劃算的，畢竟北京東西城的“新房房價”都已經在10萬+以上了。

可以說，北京這一次的“公房危舊樓房改建”，其實是一次給老居民的“送錢行為”，幾千塊錢一平米的“改建成本”就可以拿到“公房產權”，過幾年就可以賣出10萬+一平米，盈利至少在20倍以上。

這種“生意”誰不想做？

綜上所述，我們認為這一次北京印發(fā)的《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》，將會大大推進北京二環(huán)里危舊樓房的“大騰退+大改建”。

很多人有可能將會“大騰退”，直接從北京二環(huán)里騰退異地置換，從而改善居住環(huán)境，大大降低北京二環(huán)里的人口密度。

北京二環(huán)里的常住人口規(guī)模將會進一步下降，東西城核心區(qū)可能將會迅速“靜下來”，大大改善了中央政務功能。

未來的北京二環(huán)里地區(qū)，才是中國真正的“中央政務區(qū)”，中國最牛的政治文化外交核心區(qū)，而不再是商業(yè)、教育、居住中心區(qū)。

同時還將有一大批危舊樓房老破小項目將被拆除重建，而變成東西城的“新房項目”，必將拉動整個東西城居住環(huán)境的改善。

由此可見，未來東西城的房價“只高不低”。

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