(資料圖片)

內(nèi)容來源：攸克地產(chǎn)

我們很早以前就提醒地產(chǎn)界的朋友，埋頭做投拓、抓營銷的同時(shí)，也要擠點(diǎn)時(shí)間關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)，尤其要關(guān)心金融數(shù)據(jù)。央行4月11日下午公布最新數(shù)據(jù)：2023年3月末，廣義貨幣(M2)余額281.46萬億元，同比增長12.7%。周末看到有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，過去15個(gè)月，也就是去年1月至今年3月，我國M2新增投放量估計(jì)超過40萬億元。這是什么概念呢？去年我國GDP總量是121.02萬億元，比2021年的114.92萬億元，增長3%。非常粗暴非常不科學(xué)地說，就相當(dāng)于是，M2扔下去30多萬億，GDP增加了6.1萬億。量化寬松是個(gè)舶來詞，美聯(lián)儲將它用到了極致。不用說2008年，就新冠疫情這三年，老美也是不遺余力地發(fā)鈔，大概多印了5萬億美元。美國大放水的結(jié)果就是通脹。去年6月美國CPI同比增長9.1％，創(chuàng)下近41年來的新高。當(dāng)時(shí)都在討論，會不會以及啥時(shí)候突破10%。然后美聯(lián)儲就開始暴力加息，加啊加，把它自己的銀行系統(tǒng)給加出問題來了。這就有了今年3月硅谷銀行倒閉事件。這個(gè)沖擊波到現(xiàn)在還沒完全平息。美元霸權(quán)的效應(yīng)是，老美印的鈔，全球主要經(jīng)濟(jì)體消化；饒是如此，它自己的通脹也是噌噌往上漲，把美國普通民眾搞得心慌慌。問題是，美國佬三年多印5萬億美元，通脹就直線上漲，我們一年M2扔下去30多萬億，全年CPI才上漲2%。又一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)之謎。這30多萬億，或者說過去15個(gè)月的40萬億，去哪兒了呢？我們首先想到的是投資。其中大項(xiàng)的投資，無非是交通水利。水利部說，2022年全年完成水利建設(shè)投資達(dá)到10893億元；交通部說，2022年全國完成交通固定資產(chǎn)投資超3.8萬億元。但這幾項(xiàng)都無法解釋貨幣的主要去向。往年，房地產(chǎn)都是吸納貨幣的大頭。但2022年出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)——負(fù)增長，且不是小數(shù)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%——比2021年減少了1萬多億；商品房銷售額133308億元，下降26.7%——比2021年減少了近5萬億。這里提一句，商品房銷售額同比下降26.7%這個(gè)數(shù)字，與很多地產(chǎn)商的感受是非常不一致的，比如，代表房企景氣指數(shù)的百強(qiáng)房企銷售額下降了四成以上。也就是說，2022年房地產(chǎn)挖了一個(gè)大窟窿。持續(xù)10多年的超發(fā)貨幣蓄水池，堤壩潰了個(gè)大口子。以至于有所謂的專家說房地產(chǎn)成了經(jīng)濟(jì)的“拖累”。有朋友不耐煩了：你別東拉西扯了，就說錢究竟去哪兒了吧。一言以蔽之，國資、國企、城投，這些國有（含控股）部門。居民（家庭）部門的份額很小。其一，它的杠桿率已經(jīng)很高了，承接不了。2015年時(shí)任央行行長號召居民加杠桿，到現(xiàn)在居民部門總負(fù)債占其可支配收入的比例已達(dá)137.9%，遠(yuǎn)高于美國家庭的約90%。其二，疫情雙重影響：收入減少，預(yù)期收縮。其三，不敢消費(fèi)。去年商品房銷售減少近5萬億就是典型代表。民營部門的份額也不高。它們本來占比就不高。前年和去年那種輿論氛圍，就更難提升了。民營地產(chǎn)商，除了極少數(shù)，都大幅削減甚至停止了拿地。政府部門的杠桿率其實(shí)并不高，才20%出頭，但過去三年尤其是去年，由于眾所周知的原因，政府部門是真的加不起杠桿，你想想，連深圳都沒錢了。所以，國資、國企、城投等國有部門，成了主要的貨幣吸納池。地產(chǎn)界比較熟悉的，有些城市土地出讓，城投托底，只是其中一種現(xiàn)象。按照市場經(jīng)濟(jì)的一般解釋，國資、國企、城投等國有部門，是天生的低效率部門。這并非一個(gè)經(jīng)濟(jì)體獨(dú)有的，而是普遍現(xiàn)象。與低效率天然相伴的，是低收益低回報(bào)。這些國有部門占據(jù)了資源資金優(yōu)勢，整體回報(bào)率卻只有1%左右。這也并非一個(gè)經(jīng)濟(jì)體獨(dú)有的現(xiàn)象。新加坡GIC沒有可復(fù)制性。天量M2被國有部門吸納，但低效率的性質(zhì)決定了它們的產(chǎn)出水平比較低。那這些貨幣以什么形式存放下來了呢？存量——存量資產(chǎn)、存量項(xiàng)目，以及一直空轉(zhuǎn)的存量投資。談2022年的M2，還是為了討論2023年的投資方向。一方面，30多萬億投下去，不可能當(dāng)年見效，（對新年來說）這是激活；另一方面，來年還得繼續(xù)投，以舊換新、以新喚（呼喚的喚）舊，（對新年來說）這是增量。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家建議，今年一個(gè)非常重要的方向，要放在國有存量資產(chǎn)、存量項(xiàng)目的激活上，以期提升整體其回報(bào)率。如果回報(bào)率能從1%提升到2%，甚至3%、4%，那將是多么可觀的增量！這真是理想主義的浪漫想象，如果不是幻想的話。它再次表明，我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)家脫離現(xiàn)實(shí)生活有多么遠(yuǎn)，仿佛剛從外星球降落。國有部門的低效率低回報(bào)是由它們的性質(zhì)和機(jī)制決定的，倘若不是基于煙草、油氣、鹽、電等資源的壟斷性質(zhì)所帶來的定價(jià)權(quán)，整體回報(bào)率有沒有1%還很難說呢。寄望它們的回報(bào)率瞬間實(shí)現(xiàn)翻倍以上，無異于癡人說夢。因此，如果今年投資的重點(diǎn)之一是激活存量，也應(yīng)該將民間民營資產(chǎn)和項(xiàng)目的激活作為重點(diǎn)。舉例說明。有專家說，2021年房地產(chǎn)在建規(guī)模的存量達(dá)80萬億。由于去年的銷售負(fù)增長遠(yuǎn)快于投資，尤其是去年下半年，銷售更是下滑得厲害，大量投資轉(zhuǎn)為庫存，因此2022年的在建房地產(chǎn)存量只會高于80萬億。雖然過去18個(gè)月經(jīng)歷了一次國資國企拿地為主的過程，但在建房地產(chǎn)的開發(fā)周期普遍在24個(gè)月-36個(gè)月，而房地產(chǎn)市場一直維持著較高的民營比例，因此，這80萬億存量，不太可能是以國有資產(chǎn)為主；在此基礎(chǔ)上，民營部門獲得資源資金的便利性、規(guī)模占比及其成本，一直劣于國有部門，因此，更有必要予以傾斜。2023年，投資和創(chuàng)新的支持方向應(yīng)該是，盤活民營部門的存量，激發(fā)民營部門的活力。所有的制度設(shè)計(jì)和機(jī)制安排，都應(yīng)圍繞這個(gè)重心展開。不只是喊話和動(dòng)員，而是切切實(shí)實(shí)的行動(dòng)。必要的話，上升到法律安排。民營部門的活力激發(fā)后，居民部門的消費(fèi)信心就會跟著漲起來。137.9%的杠桿率，很難再提升了，但存在結(jié)構(gòu)性改善的空間。如果其中有二三十個(gè)百分點(diǎn)的資產(chǎn)置換率，不僅會帶來非?？捎^的存量規(guī)模，而且還是高質(zhì)量的升級。當(dāng)然包括住房消費(fèi)在內(nèi)。哪怕是內(nèi)循環(huán)，改革和創(chuàng)新也是無止境的。提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯(cuò)過精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

往 期推薦：買房指南：1、北京多區(qū)發(fā)布拆遷騰退動(dòng)態(tài)，又一批“拆二代”要誕生？2、100平的房子跌了107萬？！三季度北京二手房漲跌榜單揭曉！3、三批次過半，央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場分化行情或加??！從20大報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠(yuǎn)不如北五環(huán)？317政策5年了，這些盤…
6、2022年大興區(qū)最強(qiáng)買入指南！北部業(yè)主看了會流淚的南城新房大盤點(diǎn)…
保障性共產(chǎn)房：豐臺：懋源晟府、昌平未來慧園順義：潮白水悅大興：大興星光里、大興北投如郡共產(chǎn)房小合集

標(biāo)簽：