房價上漲過快的問題在房子是用來住的不是用來炒的這個定位指導(dǎo)下，可以說基本上解決了，房價穩(wěn)了。但是老百姓好不容易攢錢買套房，又擔(dān)心最后鬧個“房財(cái)兩空”，尤其是這幾年，大家的擔(dān)心并不是杞人憂天。

一面國家在通過各種利好政策的出臺來激發(fā)購房者的信心，另一方面現(xiàn)實(shí)的困難阻礙了購房者前進(jìn)的步伐，一個是自己的收入預(yù)期問題，二是擔(dān)心樓盤爛尾，最后啥都撈不著，還把金錢和精力都搭進(jìn)去。

因?yàn)槟敲创蟮姆科蟪鰡栴}就發(fā)生在很多人的身邊，所以吃一塹長一智，大家變得更理性了。如果不拔掉這根刺，恐怕老百姓一遭被蛇咬十年怕井繩的心理很難修復(fù)。

(資料圖片)

目前，國家正在做幾件事，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場環(huán)境，讓房價不再大起大落，另一個就是加大對剛需和改善購房者的支持力度，同時也要對出險房企在融資等方面做好支持，以防波及購房者利益。

可是現(xiàn)實(shí)中這種概率總是有的，誰又能為購房者主張權(quán)利呢？或許，購房者真的等到了自己的“護(hù)身符”。2023年一定是保交樓的重要一年。

4月21日，人民法院報(bào)發(fā)表了有關(guān)最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)，新增了商品房消費(fèi)者主張其房屋交付請求權(quán)、商品房消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)，即在相應(yīng)條件下，這兩項(xiàng)權(quán)利均優(yōu)先于其他債權(quán)，該批復(fù)自2023年4月20日起施行。以前實(shí)際上并沒有這樣明確規(guī)定，而是抵押權(quán)等一直優(yōu)先于其他債權(quán)。

買到爛尾樓的消費(fèi)者有救了，為什么這么說呢？

我們都知道，過去開發(fā)商還沒有建成的房子就可以賣了，購房者付個首付，然后通過銀行貸款，開發(fā)商又拿到了剩余的房款，但房子實(shí)際上抵押給了銀行，否認(rèn)人家也不給你借錢。

于是開發(fā)商又開始建新的房子，當(dāng)然那會房地產(chǎn)市場環(huán)境好，房子好賣，整個房地產(chǎn)處于高周轉(zhuǎn)的狀態(tài)，即使有問題也唯快不破。所以，明眼人知道將來一定會出問題，但有些人比較短視，或者說就是為了賺取短期暴利，干著殺雞取卵、竭澤而漁的事。

這樣的模式是經(jīng)不起出問題的，一個環(huán)節(jié)出岔子，整個資金鏈就會像多米諾骨牌一樣轟然崩塌，大家都見識了，那么大的房企當(dāng)初有多瘋狂如今就有多么慘。

房子交不了，要賬的就要找上門。畢竟除了購房者，還包括銀行、施工方等，因?yàn)橘彿空卟豢赡苓€繼續(xù)還貸，銀行也不可能置之不理。房子爛尾的補(bǔ)償究竟以誰為優(yōu)先呢？

以前有個建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，然后就是銀行，最后可能到購房者這里啥都沒了。這就是所謂的掏空6個錢包最后落得個“房財(cái)兩空”。

這顯然是不合理的。

此前新華社痛批這種現(xiàn)象，業(yè)主“有房難住”“有家難回”亂象多，爛尾樓項(xiàng)目是一個民生項(xiàng)目，不應(yīng)該單純將其作為房地產(chǎn)類目來限制其融資。短期來看，可以從地方及法院聯(lián)動、融資模式制度設(shè)計(jì)等方面有序推動爛尾樓問題解決。

所以，比起房價上漲讓剛需購房者緊張，恐怕質(zhì)量難題及開發(fā)商爛尾現(xiàn)象才是購房者最擔(dān)心的，避免買房難買房后更難問題發(fā)生。

這次最高法的批復(fù)讓購房者看到了希望，可以說“保交樓”事件將進(jìn)入到深水區(qū)階段，最高院的此次批復(fù)將為后續(xù)的強(qiáng)制執(zhí)行及房企破產(chǎn)做準(zhǔn)備。

從《批復(fù)》中我們可以看到這樣幾個關(guān)鍵要點(diǎn)：

購房者的房屋交付請求權(quán)可以優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和銀行等享有的抵押權(quán)，也就是說要想拿到賠償，購房者最先拿。

如果房子還能交付，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

購房者按揭貸款視為全額交付購房款，當(dāng)然不能斷供。

優(yōu)先權(quán)僅適用于用來居住的商品房，炒房不行，其他性質(zhì)的房屋比如寫字樓、商鋪、廠房等也不行。

如果房子不能交付了，購房者可以優(yōu)先從拍賣的爛尾樓盤里拿走屬于自己的部分。

有了這個批復(fù)，等于購房者的權(quán)益將更有效的得到保障，對重振樓市信心有很大積極作用。當(dāng)然，購房者可千萬要懂得，這可不是說真的給你上了保險，而是盡量讓你的損失降到最低。因?yàn)橄炔徽f最后的錢夠不夠賠償你，即使夠，你也要掉層皮的。所以，買房時要格外小心，盡量選擇有信譽(yù)的品牌大開發(fā)商，還要考察其穩(wěn)健性如何。

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