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“因城施策”激發(fā)樓市差異化需求

(資料圖)

最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比均有所上漲，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.7%、二三線城市新建商品住宅價(jià)格同比降幅收窄。伴隨著疫情過(guò)去，各行各業(yè)不斷復(fù)蘇，各地樓市新政不斷出臺(tái)，樓市的預(yù)期也在不斷改變，量?jī)r(jià)齊升有望進(jìn)一步顯現(xiàn)，如何保持樓市預(yù)期，激發(fā)市場(chǎng)需求特別是各地的差異化需求，將成為一大重點(diǎn)課題。

住房涉及國(guó)計(jì)民生，既是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量，也是人民美好生活需要的一個(gè)重要構(gòu)成部分。黨的二十大報(bào)告把“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”置于“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下。隨著收入水平的提高、家庭人口結(jié)構(gòu)與人口數(shù)量的變化，住房的需求數(shù)量和水平也在不斷變化。小房需要換大房，舊房需要換新房，新婚需要新房……這些改善性訴求合乎常理，也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新機(jī)遇。

縱觀全國(guó)各省市，不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題不盡相同。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.22%，仍然處于城鎮(zhèn)化中期發(fā)展階段，每年有約1300萬(wàn)人口進(jìn)城，大量城市新增的新市民、青年人的剛性住房需求是顯而易見(jiàn)的。除了新增住房需求之外，還有大量的老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、危舊房等需要進(jìn)行城市更新，或修舊如舊，或推倒重來(lái)。此外，房地產(chǎn)業(yè)不只是提供人民宜居的生活空間，也為人們提供了工業(yè)商業(yè)、教育醫(yī)療、娛樂(lè)休閑等的生產(chǎn)服務(wù)空間。因此，雖然城鎮(zhèn)化不是搞房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要推動(dòng)力量。

伴隨著2017年以來(lái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等多方面的從嚴(yán)調(diào)控，加之疫情的影響，截止到疫情結(jié)束前，無(wú)論從量?jī)r(jià)來(lái)看，還是從人們預(yù)期而言，樓市確實(shí)已經(jīng)走到了谷底。因此，2022年《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題；要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡?！耙虺鞘┎摺背蔀槠渲凶顬榱裂鄣年P(guān)鍵詞。

為此，疫情過(guò)后，各城市發(fā)揮主動(dòng)性，不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，包括提高住房公積金和商業(yè)貸款額度，延長(zhǎng)借款人貸款年齡，結(jié)合人口人才政策調(diào)整限購(gòu)限貸政策等。北京市也推出了“帶押過(guò)戶”“一區(qū)一策”政策，其中“一區(qū)一策”是個(gè)亮眼的創(chuàng)新，能為多子女家庭和職住分離家庭提供更寬松的住房限購(gòu)條件，也為其他超大城市提供了政策制定的藍(lán)本。

展望未來(lái)，各城市應(yīng)該根據(jù)具體情況，尤其要根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝趦袅魅肭闆r、住房供求關(guān)系情況，制定適合本城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)以房地產(chǎn)為代表的大宗商品的消費(fèi)。

第一，針對(duì)人口凈流入城市和住房供不應(yīng)求的城市，要抑制住房投機(jī)，加大對(duì)住房剛需、改善性需求的支持力度，進(jìn)一步降低首套房、二套房的房貸利率，房貸利率應(yīng)該不高于中小微貸款利率。

第二，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)繼續(xù)結(jié)合人口和人才政策，適當(dāng)調(diào)整過(guò)時(shí)的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售政策。

第三，對(duì)于100%開(kāi)發(fā)商自持項(xiàng)目，應(yīng)該允許租期上限調(diào)整為20年，或轉(zhuǎn)為人才共有產(chǎn)權(quán)房。

第四，要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，以避免由于房?jī)r(jià)沒(méi)有及時(shí)調(diào)整，而導(dǎo)致很多住房不能享受普通住房的稅收政策優(yōu)惠。

第五，針對(duì)人口凈流出的城市，除調(diào)整過(guò)時(shí)的限購(gòu)、限貸等政策之外，還要從源頭上打造支柱產(chǎn)業(yè)，吸引外來(lái)人口落地，例如想辦法承接大城市的溢出養(yǎng)老需求等。（環(huán)球時(shí)報(bào)2023年4月18日）

作者：

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授

北京市房地產(chǎn)法法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)

趙秀池

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