樓市是否回暖，每個(gè)人心里都有一桿秤，雖然不同的人有不同的感受，但是不容否認(rèn)的是，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)和數(shù)據(jù)都有了一個(gè)明顯的改善。

據(jù)央行消息，在4月12-13日，二十國(guó)集團(tuán)（G20）在國(guó)際貨幣基金組織春季會(huì)議期間，央行行長(zhǎng)易綱表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在企穩(wěn)回升，通脹保持低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，預(yù)計(jì)今年GDP增速將達(dá)5%左右。

對(duì)于這句話該如何理解呢？可能有人說(shuō)才5%，過(guò)去那么高，最近不就有專(zhuān)家表示經(jīng)濟(jì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)12年的限購(gòu)被拖累了嗎？所以，還有不少人依然沉浸在房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的氛圍中不能自拔。

(相關(guān)資料圖)

但稍微理性點(diǎn)都知道，從這兩年的困難來(lái)看，我們正逐步走出陰霾，經(jīng)濟(jì)向好，其他方面也逐步改善。特別是，牽動(dòng)著千家萬(wàn)戶(hù)，同時(shí)影響著幾十個(gè)甚至上百個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)，也在多重利好政策支持下，迎來(lái)了拐點(diǎn)。

至于有沒(méi)有回暖，姑且不提，但最困難時(shí)期可能真的過(guò)去了。

4月14日，新華社文章表示，最新發(fā)布的物流數(shù)據(jù)、中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)、金融數(shù)據(jù)等多項(xiàng)數(shù)據(jù)，釋放出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升信號(hào)。經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正處于關(guān)鍵期。一季度我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)為89.3，比去年四季度上升1.3個(gè)點(diǎn)，升幅為2020年四季度以來(lái)最高。

其實(shí)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系很微妙，相互影響，房地產(chǎn)不好肯定會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好也自然會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)不好，大家收入預(yù)期降低，誰(shuí)還有錢(qián)敢買(mǎi)房？房地產(chǎn)自身的問(wèn)題導(dǎo)致市場(chǎng)下行，經(jīng)濟(jì)也會(huì)受影響，畢竟房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、影響面大，這是不容否認(rèn)的。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)也發(fā)布報(bào)告表示，受益于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇、政策支持舉措以及去年同期的低基數(shù)，預(yù)期樓市溫和回暖勢(shì)頭將在第二季度得以延續(xù)。若復(fù)蘇勢(shì)頭持續(xù)，財(cái)務(wù)實(shí)力更為雄厚的房企將成為最大受益者。

我們看看房地產(chǎn)各參與者及市場(chǎng)數(shù)據(jù)的情況。

1、開(kāi)發(fā)商層面，拿地積極性大幅提高。

今年，在北京、杭州、蘇州等優(yōu)質(zhì)地塊影響下，房企投資積極性有所回升，超兩成百?gòu)?qiáng)房企出手拿地。一季度，北京樓市“量升價(jià)穩(wěn)”的走勢(shì)給住宅土拍市場(chǎng)注入了信心，首輪土拍即吸引大量京外“生面孔”房企參與。預(yù)計(jì)2023年北京土地市場(chǎng)會(huì)企穩(wěn)回升，新增住房供應(yīng)仍以純商品房為主導(dǎo)，改善型項(xiàng)目居多，去化快地塊受追捧。

一線城市的土地市場(chǎng)也將帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回溫。當(dāng)然這一切也得益于房企信心的回升。

信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，持續(xù)緩解房企資金壓力。除了融資環(huán)境改善，房地產(chǎn)行業(yè)信用問(wèn)題也有所收斂。這對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題創(chuàng)造了更為寬松的環(huán)境。

2、樓市結(jié)束連續(xù)11個(gè)月均價(jià)下降態(tài)勢(shì)。

2023年1～2月份，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10558元/平方米，漲幅為4.1%，結(jié)束連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，正式由此轉(zhuǎn)正。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是商品房銷(xiāo)售面積及增速，或者是房地產(chǎn)景氣指數(shù)，都表現(xiàn)出觸底行情，這些指標(biāo)的轉(zhuǎn)向正是市場(chǎng)有所回暖的表現(xiàn)。

3、房產(chǎn)中介巨頭為搶經(jīng)紀(jì)人“打架”。

消停了好長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)始搶人的現(xiàn)象又重出江湖，這還是以前樓市比較好的時(shí)候經(jīng)?？吹降那闆r。據(jù)了解，4月12日，某中介發(fā)文對(duì)另一家中介控訴，公開(kāi)譴責(zé)挖角動(dòng)作，稱(chēng)這是一次惡意行為。樓市在2、3月開(kāi)始回暖，公司對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較看好，隨之投入成本招募和培養(yǎng)新人。

中介重啟搶人大戰(zhàn)背后實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)的逐步回暖。報(bào)告顯示，2023年一季度，受到行業(yè)小陽(yáng)春的帶動(dòng)，房地產(chǎn)/建筑/建材/工程的招聘職位數(shù)在全國(guó)占比均有提升，分別從去年四季度的5.9%提高至6.8%，在3月份，該行業(yè)的招聘職位數(shù)更是環(huán)比增長(zhǎng)了10.1%。

4、購(gòu)房者層面，房?jī)r(jià)上漲及買(mǎi)房信心預(yù)期回升。

無(wú)論中介還是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓市回暖都沒(méi)有用，因?yàn)樽鲋鞯氖琴?gòu)房者，只有購(gòu)房者認(rèn)為回暖才是真回暖，只有他們有買(mǎi)房的預(yù)期和能力才是樓市回暖的真實(shí)反映。

剛剛不久前，央行發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，未來(lái)三個(gè)月，17.5%的居民打算購(gòu)房，這一比例大幅高于2022年四季度的16%。對(duì)下季房?jī)r(jià)，18.5%的居民預(yù)期“上漲”，大幅高于上季的14.0%。

這個(gè)數(shù)據(jù)明顯反映出購(gòu)房者對(duì)未來(lái)預(yù)期有了提升，這可能是房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)狀況向好的表現(xiàn)，更是對(duì)各項(xiàng)利好政策的反應(yīng)。

賣(mài)房者的信心提升能否帶動(dòng)購(gòu)房者？客觀上一定會(huì)的，但是真要讓購(gòu)房者買(mǎi)單，或者說(shuō)房?jī)r(jià)大幅上漲，目前看，還不足以有這樣大的信心。病去如抽絲，樓市好轉(zhuǎn)也要慢慢恢復(fù)。

雖然經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，但經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)仍然不牢固，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)同樣面臨不確定性，2月份釋放了一些年前的住房需求，在穩(wěn)房地產(chǎn)目標(biāo)下，預(yù)計(jì)二季度，監(jiān)管部門(mén)及各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策仍有一定空間，如果再持續(xù)兩三個(gè)月，或許就可以說(shuō)回暖了。

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