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【資料圖】

為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、簡(jiǎn)化交易流程、減輕購(gòu)房人資金壓力，今日（3月31日），北京銀監(jiān)局、央行營(yíng)管部、北京市規(guī)自委、北京市住建委四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶(hù)”有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”模式，辦理房屋過(guò)戶(hù)和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣(mài)方和原貸款銀行支付資金。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，目前北京的購(gòu)房家庭中，七成以上是通過(guò)貸款購(gòu)房，此次推出“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，眾多購(gòu)房家庭將會(huì)受益。

滿足四類(lèi)條件可辦理“帶押過(guò)戶(hù)”

此前，對(duì)于存在貸款抵押的住房交易，首先需要賣(mài)方借款或者買(mǎi)方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過(guò)戶(hù)。然后由買(mǎi)方再重新申請(qǐng)貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。這使得二手房交易周期較長(zhǎng)，而且也給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)不小的資金壓力。

而“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)中，對(duì)于存在房貸抵押的房產(chǎn)需要交易的，賣(mài)方無(wú)需先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方帶押申請(qǐng)的貸款則優(yōu)先用于償還賣(mài)家的剩余房貸。這簡(jiǎn)化了二手房的交易流程，減輕了買(mǎi)賣(mài)雙方籌措資金的壓力。

根據(jù)《通知》，要想辦理北京在全市推行的二手住房交易“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件：北京市個(gè)人二手房交易；買(mǎi)方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房；賣(mài)方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。

趙秀池表示，從去年9月推行二手房交易“連環(huán)單”并行辦理、到此次推出“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)可以看出，北京在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，著重對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)的堵點(diǎn)、痛點(diǎn)進(jìn)行流程優(yōu)化、再造，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、簡(jiǎn)化交易流程、方便群眾開(kāi)展住房交易，從這一層面上支持民眾的剛需和改善性住房需求。

創(chuàng)新模式，從根本上降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀表示，在個(gè)人二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”的具體辦理流程方面，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設(shè)置專(zhuān)門(mén)低息“過(guò)橋貸”機(jī)構(gòu)等方式，此次北京為了從根本上降低買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本，創(chuàng)新采用了新貸款銀行直接向賣(mài)方和原貸款銀行支付資金的新模式。

具體來(lái)看，首先是買(mǎi)賣(mài)雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)下達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過(guò)戶(hù)”；第二步是買(mǎi)賣(mài)雙方在北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)辦理房屋網(wǎng)簽；第三步是向銀行申請(qǐng)“帶押過(guò)戶(hù)”；第四步是買(mǎi)賣(mài)雙方及相關(guān)方在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“帶押過(guò)戶(hù)”登記手續(xù)；最后是買(mǎi)方房貸發(fā)放，分別結(jié)清賣(mài)方原貸款及賣(mài)方實(shí)收款。

根據(jù)《通知》，申請(qǐng)“帶押過(guò)戶(hù)”，買(mǎi)賣(mài)雙方可以向同一家銀行貸款，也可以是不同的銀行，或者買(mǎi)方為全款購(gòu)房時(shí)也可以使用“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方均為貸款的，如果買(mǎi)方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣(mài)方貸款，賣(mài)方需向貸款銀行補(bǔ)齊差額部分。首付款將打入監(jiān)管賬戶(hù)，在確認(rèn)“帶押過(guò)戶(hù)”完成后，銀行會(huì)將首付款和貸款劃至買(mǎi)房者的貸款銀行賬戶(hù)，解除原賣(mài)方貸款的抵押權(quán)，并將剩余資金轉(zhuǎn)入賣(mài)方本人收款賬戶(hù)。如果買(mǎi)方為全款購(gòu)房的，賣(mài)方貸款銀行則將用購(gòu)房款結(jié)清貸款，解除抵押，將剩余資金轉(zhuǎn)入賣(mài)方本人收款賬戶(hù)。

趙秀池表示，這一新舉措可以減輕買(mǎi)賣(mài)雙方的資金壓力。“過(guò)去，在還清貸款、解抵押后才能交易過(guò)戶(hù)的方式下，為還清貸款需四處借貸或買(mǎi)方墊付、先行支付首付款，甚至有些家庭還通過(guò)‘過(guò)橋貸’的方式，辦理利息較高的短期借款?！?/p>

“新舉措實(shí)施后，賣(mài)方不用先還清貸款，買(mǎi)方首付和貸款將直接由銀行劃轉(zhuǎn)，用于償付賣(mài)方貸款。買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)需再承擔(dān)還清前一筆貸款的資金壓力，降低了房屋買(mǎi)賣(mài)的交易成本?！?strong>趙秀池稱(chēng)。

中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制使用“過(guò)橋貸”

趙秀池表示，新舉措還可以降低房屋交易的資金風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去，為了提前還清貸款，二手房交易中買(mǎi)方往往會(huì)先行支付首付款，有的甚至是墊付資金用于結(jié)清賣(mài)方房貸，但此時(shí)房屋交易尚未完成，也就帶來(lái)了一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)方也會(huì)擔(dān)心如果出現(xiàn)糾紛無(wú)法收回資金的問(wèn)題。而新舉措實(shí)施后，可以大大降低這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)交易資金的安全。

四部門(mén)要求，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，要主動(dòng)向買(mǎi)賣(mài)雙方介紹“帶押過(guò)戶(hù)”交易模式，不得強(qiáng)制使用“過(guò)橋貸”等增加客戶(hù)交易成本。

同時(shí)，各商業(yè)銀行要積極回應(yīng)符合條件的客戶(hù)的“帶押過(guò)戶(hù)”需求，不得因辦理“帶押過(guò)戶(hù)”向客戶(hù)收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

北京各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立等登記業(yè)務(wù)時(shí)，要做到共性材料不再重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”一站式辦理。

各區(qū)房屋交易窗口及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供二手房網(wǎng)簽服務(wù)時(shí)，針對(duì)交易房屋已設(shè)定抵押權(quán)且買(mǎi)方知情的，可繼續(xù)辦理網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

趙秀池表示，新舉措還將縮短房屋交易周期。過(guò)去賣(mài)方籌措資金還清貸款、雙方協(xié)商等環(huán)節(jié)現(xiàn)在都不再需要，這將減少房屋交易的時(shí)間，讓群眾住房交易更加便利。（新京報(bào)2023年3月31日）

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