樓市回暖這個詞的確在伴隨著天氣的轉(zhuǎn)暖而愈加被更多的人使用，因為開發(fā)商和業(yè)主的信心確實起來了，底氣更足了，有的甚至還在漲價。但實話實說，他們在一面制造熱銷氛圍時，內(nèi)心里也在焦急等待，購房者在哪里？購房需求什么時候上來？

是啊，從各項數(shù)據(jù)看，樓市的確有了回暖的跡象，但離真正回暖還有一定距離，很大原因在于跟多的購房者依然在徘徊，不是他們不想買房，而是對未來的預(yù)期還沒有太大改變，一個是樓市回暖并不穩(wěn)固，二是對自己的未來收入預(yù)期也不是特別樂觀。

【資料圖】

這就是購房者最有心無力的真實狀態(tài)，尤其是剛需購房者更是如此，盡管各種利好政策不斷出臺，不能說沒用，但依然是杯水車薪。

支持剛需和改善性等自住合理住房需求，是國家一直強調(diào)的，而且也確實看到了不少實實在在的落地政策。如今，從數(shù)據(jù)上來看，正體現(xiàn)出政策的效果。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，深圳共有49776套有效二手房源在售，較上周增加2007套，二手房在售量創(chuàng)了新高。“現(xiàn)在深圳對中介平臺上的房源審查還是比較嚴格，資料不全的不可以對外展示，所以你在手機平臺上看到的房源還不是全部在售二手房源?！?/p>

二手房在售量或者說掛牌量持續(xù)走高，很可能意味著打算換房的人多了，當(dāng)然也不排除拋售的現(xiàn)象存在。加上，開發(fā)商資金方面也得到緩解，給市場信心帶來了積極影響。

二手房掛牌量上升到底是個什么信號？毋庸置疑，肯定還是一個庫存量上升成交不佳的情況，但最近樓市處在一個變動期，如果成交量也有起色，那么從一定程度上也可以看到，二手房掛牌量增加也是市場復(fù)蘇的一個過程。

如果市場預(yù)期向好，那么一些二手房業(yè)主改善換房的需求增大，在先賣后買的過程中，此時購房需求還沒有跟上來，就會導(dǎo)致在售量增多的情況出現(xiàn)。

所以，此時還要觀察幾個月，不能片面看待掛牌量的增加，接下來看成交情況。

據(jù)中國證券報3月29日報道，3月以來，北京樓市成交有所放大，二手房市場成交量處于相對高位，但是區(qū)域之間分化較為明顯。從價格上看，北京二手房成交價相對平穩(wěn)。截至3月26日，北京地區(qū)3月份二手住宅成交量達16391套。預(yù)計3月份二手房成交將達到2萬套。2022年12月，北京二手房成交量為8773套，目前的成交量比去年12月份已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈。

但是據(jù)很多人表示，3月已經(jīng)比2月有所放緩，能不能持續(xù)向好，還有待觀察。

由此可見，需求端的政策加持可能還需要更大的力度。

3月29日，經(jīng)濟日報在《深挖改善性住房需求潛力》一文中表示，眼下，應(yīng)該切實落實好合理支持改善性住房需求的相關(guān)政策。同時，應(yīng)適時降低改善性需求的置換成本。一些城市改善性需求的門檻相對較高，在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，有進一步下調(diào)的空間。

改善性需求比剛性需求有更大提升空間，改善性需求在市場中占比將日益提升，更好釋放改善性需求將成為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十分重要的舉措。

此前，政策層面多次強調(diào)，“支持剛性和改善性住房需求”，“對購買第一套住房的，要大力支持；對購買第二套住房的，要合理支持；對購買三套以上住房，原則上不支持”。

改善性需求一般是二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大、以次換好。當(dāng)前北京住宅市場中的改善性需求占比已經(jīng)超過50%，成為住宅市場增長的主要動能。

面對合理的改善性住房需求，相關(guān)部門及熱門城市也在以下調(diào)房貸利率等手段為購房者減壓。

很多人認為，改善入場是樓市回暖的重要特征，不用刻意指望所有人都去買房，也是先讓一部分能買房的愿意買房的進來，當(dāng)然得有政策引導(dǎo)和支持，讓他們能買、敢買、愿意買，從而再帶動更多剛需放心買房。

促進改善性需求入市，可以從降低改善性需求購房門檻、優(yōu)化換房置業(yè)流程、加大對改善性需求稅費優(yōu)惠力度等方面著手。比如認房不認貸，只要還清原房貸就算首套；階段性放寬首付比例和房貸利率；以及放寬二手房上市交易條件。

全國樓市回暖，還得看一線城市和強二線城市，他們的回暖更具有引領(lǐng)效應(yīng)，這需要各地出臺更積極的政策。一旦存量房流轉(zhuǎn)起來，把存量小戶型、低價位的二手房釋放出來，也可以滿足更多的剛需入市。

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