樓市回暖這個(gè)詞的確在伴隨著天氣的轉(zhuǎn)暖而愈加被更多的人使用，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和業(yè)主的信心確實(shí)起來(lái)了，底氣更足了，有的甚至還在漲價(jià)。但實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，他們?cè)谝幻嬷圃鞜徜N(xiāo)氛圍時(shí)，內(nèi)心里也在焦急等待，購(gòu)房者在哪里？購(gòu)房需求什么時(shí)候上來(lái)？

是啊，從各項(xiàng)數(shù)據(jù)看，樓市的確有了回暖的跡象，但離真正回暖還有一定距離，很大原因在于跟多的購(gòu)房者依然在徘徊，不是他們不想買(mǎi)房，而是對(duì)未來(lái)的預(yù)期還沒(méi)有太大改變，一個(gè)是樓市回暖并不穩(wěn)固，二是對(duì)自己的未來(lái)收入預(yù)期也不是特別樂(lè)觀。

【資料圖】

這就是購(gòu)房者最有心無(wú)力的真實(shí)狀態(tài)，尤其是剛需購(gòu)房者更是如此，盡管各種利好政策不斷出臺(tái)，不能說(shuō)沒(méi)用，但依然是杯水車(chē)薪。

支持剛需和改善性等自住合理住房需求，是國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)的，而且也確實(shí)看到了不少實(shí)實(shí)在在的落地政策。如今，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，正體現(xiàn)出政策的效果。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，深圳共有49776套有效二手房源在售，較上周增加2007套，二手房在售量創(chuàng)了新高?！艾F(xiàn)在深圳對(duì)中介平臺(tái)上的房源審查還是比較嚴(yán)格，資料不全的不可以對(duì)外展示，所以你在手機(jī)平臺(tái)上看到的房源還不是全部在售二手房源。”

二手房在售量或者說(shuō)掛牌量持續(xù)走高，很可能意味著打算換房的人多了，當(dāng)然也不排除拋售的現(xiàn)象存在。加上，開(kāi)發(fā)商資金方面也得到緩解，給市場(chǎng)信心帶來(lái)了積極影響。

二手房掛牌量上升到底是個(gè)什么信號(hào)？毋庸置疑，肯定還是一個(gè)庫(kù)存量上升成交不佳的情況，但最近樓市處在一個(gè)變動(dòng)期，如果成交量也有起色，那么從一定程度上也可以看到，二手房掛牌量增加也是市場(chǎng)復(fù)蘇的一個(gè)過(guò)程。

如果市場(chǎng)預(yù)期向好，那么一些二手房業(yè)主改善換房的需求增大，在先賣(mài)后買(mǎi)的過(guò)程中，此時(shí)購(gòu)房需求還沒(méi)有跟上來(lái)，就會(huì)導(dǎo)致在售量增多的情況出現(xiàn)。

所以，此時(shí)還要觀察幾個(gè)月，不能片面看待掛牌量的增加，接下來(lái)看成交情況。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)3月29日?qǐng)?bào)道，3月以來(lái)，北京樓市成交有所放大，二手房市場(chǎng)成交量處于相對(duì)高位，但是區(qū)域之間分化較為明顯。從價(jià)格上看，北京二手房成交價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。截至3月26日，北京地區(qū)3月份二手住宅成交量達(dá)16391套。預(yù)計(jì)3月份二手房成交將達(dá)到2萬(wàn)套。2022年12月，北京二手房成交量為8773套，目前的成交量比去年12月份已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈。

但是據(jù)很多人表示，3月已經(jīng)比2月有所放緩，能不能持續(xù)向好，還有待觀察。

由此可見(jiàn)，需求端的政策加持可能還需要更大的力度。

3月29日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在《深挖改善性住房需求潛力》一文中表示，眼下，應(yīng)該切實(shí)落實(shí)好合理支持改善性住房需求的相關(guān)政策。同時(shí)，應(yīng)適時(shí)降低改善性需求的置換成本。一些城市改善性需求的門(mén)檻相對(duì)較高，在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

改善性需求比剛性需求有更大提升空間，改善性需求在市場(chǎng)中占比將日益提升，更好釋放改善性需求將成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展十分重要的舉措。

此前，政策層面多次強(qiáng)調(diào)，“支持剛性和改善性住房需求”，“對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的，要大力支持；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持；對(duì)購(gòu)買(mǎi)三套以上住房，原則上不支持”。

改善性需求一般是二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大、以次換好。當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)中的改善性需求占比已經(jīng)超過(guò)50%，成為住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)幽堋?/p>

面對(duì)合理的改善性住房需求，相關(guān)部門(mén)及熱門(mén)城市也在以下調(diào)房貸利率等手段為購(gòu)房者減壓。

很多人認(rèn)為，改善入場(chǎng)是樓市回暖的重要特征，不用刻意指望所有人都去買(mǎi)房，也是先讓一部分能買(mǎi)房的愿意買(mǎi)房的進(jìn)來(lái)，當(dāng)然得有政策引導(dǎo)和支持，讓他們能買(mǎi)、敢買(mǎi)、愿意買(mǎi)，從而再帶動(dòng)更多剛需放心買(mǎi)房。

促進(jìn)改善性需求入市，可以從降低改善性需求購(gòu)房門(mén)檻、優(yōu)化換房置業(yè)流程、加大對(duì)改善性需求稅費(fèi)優(yōu)惠力度等方面著手。比如認(rèn)房不認(rèn)貸，只要還清原房貸就算首套；階段性放寬首付比例和房貸利率；以及放寬二手房上市交易條件。

全國(guó)樓市回暖，還得看一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市，他們的回暖更具有引領(lǐng)效應(yīng)，這需要各地出臺(tái)更積極的政策。一旦存量房流轉(zhuǎn)起來(lái)，把存量小戶(hù)型、低價(jià)位的二手房釋放出來(lái)，也可以滿(mǎn)足更多的剛需入市。

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