樓市仍在艱難中走向回暖，但要知道，沒有那么樂觀，也不必太悲觀。從最近的樓市行情來看，正逐步走出陰霾，可以說各項指標(biāo)都在向好，這是不是可以成為某些炒作者炒作的理由？

3月21日，《中國百城住宅庫存報告》顯示，51個月來全國100個城市庫存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。其中，一線、二線和三四線城市的新房住宅存銷比分別為13.2、17.9和21.5個月。

百城庫存的下降對樓市轉(zhuǎn)好具有信號意義，單從這些數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了最大的庫存壓力期，一定程度上可以說最困難的時候過去了。

(資料圖)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華也在3月22日表示，中國經(jīng)濟(jì)的春天，無論是短期還是長期都會向我們走來。房地產(chǎn)最困難的時期也過去了，“今年的房地產(chǎn)盡管還很難說由負(fù)轉(zhuǎn)正，但至少1至2月份的數(shù)字表明房地產(chǎn)領(lǐng)域下降的趨勢明顯地減緩，降幅明顯地縮小，且已現(xiàn)趨勢”。

其實(shí)大家說的大部分還都是2月份的數(shù)據(jù)情況，的確，今年的2月份不一般。

2月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房價格環(huán)比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。2023年1～2月份，全國商品住宅均價為10558元/平方米，漲幅為4.1%，結(jié)束連續(xù)11個月的下跌態(tài)勢，正式由此轉(zhuǎn)正。

這對今年樓市絕對算得上是一個轉(zhuǎn)折，因?yàn)槌掷m(xù)下行的市場在這一刻有了轉(zhuǎn)機(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，二月份二手房一二線城市掛牌量猛增，廣州掛牌量猛增到13萬套，北京突破10套，上海超過8萬套。而西安有數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)超過18萬套！雖然掛牌量并不代表成交量，實(shí)際上成交量也并不理想，但激增的掛牌量客觀上必然會帶來實(shí)際成交量的上漲。

于是，樓市小陽春來了的消息已經(jīng)逐步深入人心，尤其是中介口中的小陽春似乎更加夸張。

當(dāng)然，對于很多普通老百姓來說，似乎所謂的小陽春還沒有感受到。但另一邊，樓市已經(jīng)開始沒有2月那么猛了。

3月份，在擺脫1、2月春節(jié)假期以及節(jié)后指標(biāo)快速反彈的干擾后，各行業(yè)才算是進(jìn)入完全規(guī)律正常的運(yùn)行軌道。春節(jié)過后，多城樓市暖意初現(xiàn)，樓市復(fù)蘇回暖的跡象也很清晰，帶看量、成交量數(shù)據(jù)上漲也是真實(shí)的。

整體來看，今年2月以來特別是以一線城市及熱點(diǎn)二線城市為主的市場回暖來勢洶洶，確實(shí)有點(diǎn)“小陽春”的景象，但這一輪由剛需及剛改客群支撐起來的回暖潮能維持多久還有待觀察。

這也是有原因的：

1、很大一個客觀因素就是，管控政策的優(yōu)化和調(diào)整，此前不能看房突然能線下看房了，也客觀上加大了市場成交力度。

2、此外，也跟今年春節(jié)比較早有關(guān)，1月份就是春節(jié)，這也導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計上會有所不同，所以2月份數(shù)據(jù)好看也就不難理解了。

3、加上，年底前房價下調(diào)，購房者有抄底心態(tài)，集中帶動了成交數(shù)上漲。

4、最后，利好政策上的加持，也加速了掛牌量和成交量的上漲。

2月份樓市小陽春后，3月的房地產(chǎn)或許也不會太差，但實(shí)際來看，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)有明顯回調(diào)。近兩周市場上的一些成交量已經(jīng)有些漲不動了，數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但從增速上看，重點(diǎn)城市新房成交已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢，二手房成交增幅也在收窄。這一波復(fù)蘇行情的持續(xù)性開始顯露不足。

所以，即使3月份到時候數(shù)據(jù)依然沖高，但是能不能持續(xù)到4月份非常存疑。

很多人說，為什么還沒有感受到小陽春的存在，樓市就已經(jīng)開始不行了？

其實(shí)，我認(rèn)為這是有一個預(yù)期上的問題，主要是前期對樓市好轉(zhuǎn)有了太高的期望值，被渲染得有點(diǎn)過了，諸如“一周就漲回來了”等，不否認(rèn)有個別情況存在，但完全不代表大多數(shù)，更何況有一些炒作成分。

我們不能走極端，樓市確實(shí)好轉(zhuǎn)，但被捧得太高，就容易被摔下來。你的預(yù)期已經(jīng)很高，當(dāng)市場稍微有一些波動，你就會覺得樓市咋又不行了。其實(shí)沒有那么好，也沒有那么不行。樓市都在一點(diǎn)一點(diǎn)地修復(fù)。

對于這一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)日報也在文章《夯實(shí)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升基礎(chǔ)》中表示，不少人用“小陽春”概括當(dāng)前市場形勢。但應(yīng)看到，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，平穩(wěn)健康發(fā)展的根基有待進(jìn)一步夯實(shí)。即便出現(xiàn)“小陽春”的城市中，成交情況也在波動，在個別城市，經(jīng)歷了銷售量的小頂峰之后，近期又有回落趨勢。市場企穩(wěn)復(fù)蘇的根基尚不牢固，須在政策上持續(xù)發(fā)力，采取更多措施積極促進(jìn)住房合理消費(fèi)。

所以，前邊我已經(jīng)分析了小陽春的出現(xiàn)原因，是真實(shí)的，又不是一般意義上的回暖。千萬不要盲目樂觀，單看數(shù)據(jù)的上漲，最重要的還要看需求端的改善情況。

應(yīng)該算是前期積壓的購房需求補(bǔ)償性釋放，后續(xù)市場能否持續(xù)企穩(wěn)，還要看需求端能否持續(xù)修復(fù)，包括對剛需購房者以及改善購房者的支持力度，最重要的還是經(jīng)濟(jì)回暖情況，也包括就業(yè)情況，還有開發(fā)商的讓利誠意。

真正我理解的小陽春并沒有來，又何談結(jié)束呢？只是，樓市的確在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，向好的方向發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域潛在的一些問題該怎么化解，仍是在春天里不能忽視的問題，還需要做好應(yīng)對春天里的一些不確定的、一些可變的因素。

整個房地產(chǎn)行業(yè)的困境還沒有結(jié)束，所謂的回暖只是相對于去年的一些低位的回暖，未來房地產(chǎn)市場行不行，關(guān)鍵還要看接下來幾個月的走勢，如果購房信心持續(xù)恢復(fù)，剛需和改善需求不斷地進(jìn)場，那么樓市才能真正回暖。

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