【資料圖】

內(nèi)容來(lái)源：大碗樓市

有個(gè)不好的消息，

想在一線強(qiáng)二線買房的朋友，捂住胸口。

3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹公開發(fā)表了對(duì)樓市的看法，

大家都盯住了他說(shuō)的這句：

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升充滿信心。

倪長(zhǎng)老七七八八列舉了很多論點(diǎn)，來(lái)支持樓市今年一定企穩(wěn)回暖。

包括疫情影響、保交樓、房企融資等等，

說(shuō)實(shí)話，這些論點(diǎn)都沒啥意思，真正引起我興趣的是這句話：

“從政策落實(shí)情況看，我們對(duì)于首套住房大力支持、對(duì)于二套住房合理支持的政策都已經(jīng)出臺(tái)，正在落實(shí)見效?！?o:p>

都已經(jīng)出臺(tái)，言外之意，

大招不會(huì)有了，尤其是已經(jīng)熱起來(lái)的一二線熱點(diǎn)城市。

點(diǎn)你們呢，要啥自行車，就這了。

樓市玩的是什么？

玩的就是預(yù)期。

一看政策預(yù)期沒了，你氣的罵街，嚷嚷著勞資不買了。

沒關(guān)系，你不買，有的是人買。

看看2月的二手成交數(shù)據(jù)，亮瞎眼。

上海成交19300套，2022年7月以來(lái)的成交最高點(diǎn)；

成都成交19061套，近11年的單月最高記錄；

北京成交15315套；天津成交14175套；廣州成交9938套；西安成交8161套。

拋開環(huán)比和同比的春節(jié)因素，

2月，熱點(diǎn)城市的樓市確實(shí)回暖了。

你看，連開發(fā)商都看到希望的火苗了，

2 月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額 5184 億元，同比上升 12%，終于止跌企穩(wěn)；

銷售面積同比下跌-2%，下跌趨勢(shì)收窄，暫時(shí)擺脫下跌三四成的噩夢(mèng)。

尤其是萬(wàn)科3月8日還公開表態(tài)要大比例分紅。

3月8日萬(wàn)科在股東大會(huì)上喊出：

未來(lái)三年的股東回報(bào)規(guī)劃計(jì)劃每年以現(xiàn)金分紅的方式，分配的利潤(rùn)30%是底線要求，爭(zhēng)取維持在35%左右。

一邊喊話一邊募資150億元補(bǔ)充流動(dòng)性資金。

萬(wàn)科說(shuō)了，今年手癢癢了，多搞點(diǎn)錢要拿地呢。

不過(guò)就今年2月的土拍情況來(lái)看，

地價(jià)沒降，流拍率降了。

同樣的地價(jià)，溢價(jià)率提升了5.4個(gè)百分點(diǎn)，流拍率卻降到了12%。，去年的月均流拍率是16%。

怪不得倪長(zhǎng)老敢說(shuō)政策已經(jīng)給足了。

2月的樓市，確實(shí)春意盎然。

飄了！

都飄了！

這才2月，誰(shuí)敢說(shuō)3月樓市成交不會(huì)下滑，土拍不會(huì)遇冷，房企不會(huì)繼續(xù)做噩夢(mèng)。

現(xiàn)在談樓市回暖，不再放大招，為時(shí)尚早。

還在等著一線城市放大招的人很不爽。

其實(shí)一直以來(lái)，我們始終覺得政策還不到位，還有大招，

根本原因在于，大家都覺得ZF離不開土地收入。

2021年土地收入8.7萬(wàn)億，2022年下滑到了6.7萬(wàn)億，

足足少了2萬(wàn)億，各地方土地依賴度那么高，

一定很難受。

于是，就得出2023年，各地方一定牟足了勁賣地拉樓市。

水妹想說(shuō)，這個(gè)邏輯是錯(cuò)的。

地方確實(shí)依賴土地收入，但并沒有那么依賴，也不會(huì)在這一棵樹上吊著。況且2023年的地方壓力，和前兩年又是完全不同的。

因?yàn)橥恋厥杖牒投愂詹灰粯?，土地收入是毛收入?o:p>

用于征地拆遷補(bǔ)償、土地開發(fā)支出等成本性的硬性支出就要消耗土地收入的7成以上。

剩余不到30%的土地收入才用于基建和專項(xiàng)債利息償還等相關(guān)費(fèi)用。

也就是說(shuō)，土地款收入少了，拆遷征地和土地開發(fā)整理等費(fèi)用支出相應(yīng)減少就可以。

而近幾年基建資金來(lái)源中土地出讓金在下降，專項(xiàng)債、產(chǎn)業(yè)基金、政策性金融的資金占比一直在逐漸增加。

拿2022年來(lái)說(shuō)，

土地出讓收入減減約2萬(wàn)億元，只影響地方一般公共預(yù)算財(cái)力約3000億元。

也就是15%。

但是今年的情況是，

政府性基金支出預(yù)算的增速目標(biāo)只有0.4%，

如果把這個(gè)目標(biāo)全加到土地收入上，也只增加267億元。

等于說(shuō)，今年和去年基本持平就OK，

上面沒讓你猛干！

而缺失的那部分收入，地方是從哪里找補(bǔ)的呢？

首先是地方負(fù)債在減壓，

今年的赤字率雖然定了3%，看似比去年多了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但這5100億元的增量赤字全是上面在背。

拿基建投資來(lái)說(shuō)，今年上面安排了6800億元，比去年又增加了400億元，增速創(chuàng) 4 年新高。

同時(shí)上面給地方的轉(zhuǎn)移支付今年還增長(zhǎng)了7.9%。

也就是說(shuō)，今年很多地方上的投資不僅有人分擔(dān)，還會(huì)拿到更多轉(zhuǎn)移支付的錢。

其次，去年減稅退費(fèi)高達(dá)4.2萬(wàn)億，根據(jù)目前的延續(xù)和優(yōu)化政策，今年大概會(huì)降到2萬(wàn)億以下。

并且，今年因?yàn)閅Q防控政策調(diào)整，前幾年每年花掉的三四千億，今年大概也會(huì)剩下大部分。

一里一外，地方又省下一大筆錢。

以上這些，足以覆蓋掉土地收入縮減2萬(wàn)億帶來(lái)的3000億元預(yù)算缺口。

看吧，你以為大家都是一條繩上的螞蚱，

一榮俱送、一損俱損。

其實(shí)，人家早留好后手了。

起碼今年，不慌。

今年這形勢(shì)，就是很奇妙。

土地收入少了，土地供應(yīng)就少，

土地供應(yīng)少了，新房入市就少，

結(jié)果反倒是還會(huì)漲價(jià)。

尤其是一線城市，

一旦政策預(yù)期落地，很多手里拿著錢卻一直在觀望的人，

只要看到連續(xù)三個(gè)月的高成交量，一定會(huì)行動(dòng)。

今年，漲幅預(yù)期最大的就是一線城市。

按照近15年的漲跌周期來(lái)看，

北京一二手房月成交15000套且連續(xù)3個(gè)月以上，基本就是上漲門檻了。

上海要到2萬(wàn)套以上，廣州是15000套，深圳是8000套。

該看房的要看起來(lái)了，不要等3、4月一過(guò)，錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

還有一點(diǎn)，

根據(jù)今年的政府性基金預(yù)算目標(biāo)，土地收入目標(biāo)基本和去年持平，

如果土地收入不會(huì)大規(guī)模增長(zhǎng)，今年大量待拆遷和征收的土地進(jìn)度也會(huì)放緩。

博拆遷的朋友，大概還要等一等。

除非有一種可能，

就是拆遷之后再度入市的土地，獲取的利益非常豐厚，

否則，沒人有動(dòng)力搞拆遷耗費(fèi)土地收入。

這么一看，越是樓市復(fù)蘇慢、無(wú)利可圖的地方，越難拆遷。

總之，今年已經(jīng)不是什么樓市分化年了，

而是金字塔年。

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