(資料圖片)

文/子木眾說周知，樓市熱了。從央視新聞到地方電視臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)媒體到線下大頭報(bào)，新盤售樓處到二手房中介朋友圈，到處都充斥著“小陽春”熱象。這段時(shí)間的知識(shí)星球，買房賣房的咨詢量飆漲，言語中透露著“緊張”。剛需緊張，害怕入手晚無法精準(zhǔn)抄底；改善緊張，是因?yàn)橄霃倪@一賣一買中，充分打出價(jià)格差；投資客緊張，是因?yàn)楹貌蝗菀椎葋泶笮星?，終于可以解套……成交量上漲，掛牌量也在爆拉，樓市如股市，行情來了，所有參與者都在澆油加柴，助漲火焰。關(guān)于這一切，其實(shí)我早在去年11月份就重點(diǎn)做過揣測(cè)，感興趣的可以翻翻舊文。其中在2022年11月的《小道消息》，寫下筆記：在政策角度，當(dāng)下已經(jīng)形成了歷史級(jí)利好區(qū)，目前疫情極大遏制了房地產(chǎn)行情走勢(shì)，如果這個(gè)因素一旦破除，樓市恢復(fù)反彈的速度會(huì)加快。而后在《疫情放開后》，又提醒大家：抄底空間比較狹窄，有買房想法的讀者從現(xiàn)在開始就要根據(jù)自己的購買力和需求，定位板塊和小區(qū)，做好預(yù)備抄底的姿勢(shì)。最后在1月份的《樓市的浪來了》，重點(diǎn)陳述：2023年，為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)大盤，一線城市陸續(xù)解綁放開，點(diǎn)燃房?jī)r(jià)火苗，拉動(dòng)二線城市觸底上行……回溯這一切，并不是證明我有多么高超的“揣測(cè)”能力，而是想告訴大家：黑暗中往往孕育著黎明，而黎明中往往藏著黑暗，不要一味地悲觀和樂觀，而是要遵循事實(shí)，駕馭情緒。到現(xiàn)在很多人都不相信小陽春反彈的這么激烈，是因?yàn)樗麄兛吹降氖侨暌咔榇驌艉笃＼浀南M(fèi)力，無法繼續(xù)支撐樓市向前。但我透過數(shù)據(jù)，觀察到的卻是：120萬億藏在銀行里的居民儲(chǔ)蓄，經(jīng)濟(jì)觸底反彈帶來的信心修復(fù)，超低利率與史上最大印鈔時(shí)期凝結(jié)的通脹環(huán)境，以及很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回三年前，擠出泡沫重新回歸真實(shí)價(jià)值。中國實(shí)在太大了，大到任何人都無法用自己的一面單獨(dú)表達(dá)這一段歷史進(jìn)程。而連續(xù)一年多的超強(qiáng)力度支持房地產(chǎn)，也證明著，“地產(chǎn)起經(jīng)濟(jì)起”的命題，很難被改變。無論與否，房地產(chǎn)周期已經(jīng)徹底走出低谷，接下來只有向上的利好沖擊。但在這樣的黎明時(shí)刻，我又非常謹(jǐn)慎。這段時(shí)間每天“游蕩”在市場(chǎng)一線，發(fā)現(xiàn)很多邏輯正在改變，很多現(xiàn)象都是假象。下面的文字可以幫助你做出“有效決策”，在這場(chǎng)資產(chǎn)大潮中提高勝率，請(qǐng)耐心閱讀。01李逵和李鬼今年的小陽春，全國地方電視臺(tái)都在爭(zhēng)相報(bào)道，這在歷史往期偏“保守”的基調(diào)中，很難遇見。這就是年前我提到的最后殺招，“輿論戰(zhàn)”，這對(duì)于樓市復(fù)蘇至關(guān)重要，可以借此提高整個(gè)市場(chǎng)的回暖預(yù)期。某地方電視臺(tái)的朋友偷偷跟我說，年后臺(tái)里就下了任務(wù)，一定要多報(bào)道樓市小陽春——不熱鬧也要?jiǎng)?chuàng)造熱鬧。當(dāng)樓市回暖成為“正確行為”，所有城市都可以大張旗鼓的“主動(dòng)”營造小陽春，有真亦有假。這就像走在大街上，迎面走來一群李逵，然而往里仔細(xì)一瞧，卻發(fā)現(xiàn)藏著一些把臉涂得黑漆漆的李鬼。李逵還是李鬼？很重要。因?yàn)槔铄幽軒愠祝罟頃?huì)把你拉上賊船，做別人的高位接盤俠。我的判斷依據(jù)，來自三個(gè)途徑，實(shí)地考察、第三方研究數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)和線下中介人脈網(wǎng)，然后交叉比對(duì)信息。如果你沒有這些途徑，一個(gè)最簡(jiǎn)單的笨方法就是自己找時(shí)間去實(shí)地考察。分別從核心區(qū)非核心區(qū)，走訪20個(gè)新盤的售樓處，工作日在房產(chǎn)交易大廳觀察一下人流量，基本就可以判斷出李逵還是李鬼。02 一線城市接下來聊聊我觀察到的現(xiàn)象。一線城市北上廣深全面反彈，穩(wěn)坐頭把交椅。過去被揍的鼻青臉腫的深圳，節(jié)后表現(xiàn)異常強(qiáng)烈，上周二手房成交高達(dá)780套，刷新2022年周度最高記錄，如果態(tài)勢(shì)延續(xù)，2月應(yīng)該會(huì)登上近一年來的新高。經(jīng)紀(jì)人小虎跟我說，去年全門店一年賣了4套房，而今年，節(jié)后到現(xiàn)在就成交4套房……沒想到行情變化這么快，現(xiàn)在最頭疼的不是賣房，而是招人。深圳異動(dòng)，其他三位老大哥肯定坐不住。因?yàn)樯钲谑沁@幾年壓制最激烈的城市，在沒有放松政策的情況下出現(xiàn)反彈行情，往往意味著利空出盡，大底已成。再加上去年年底因?yàn)橐咔榉e壓的購買力，基本都要在年后釋放。北京的新房市場(chǎng)異?；鸨胁糠謽潜P僅月余時(shí)間便消化了過半的房源，二手房回溫也較為明顯。2月二手住宅網(wǎng)簽累計(jì)5393套，日均414.8套，破萬不成問題， 海淀的中介說，年后的帶看量甚至達(dá)到2017年同期水平。上海比北京更熱，2月日均成交達(dá)到500多套，基本超過枯榮線1.5萬套左右，3月預(yù)計(jì)達(dá)到2萬套的“陽春線”是大概率事件。廣州也在大幅回暖，只不過力度弱于北上深的行情，新房成交比較火熱，目前還沒有完全傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。所以一線城市的小陽春熱度排序是：上海>北京>深圳>廣州。值得注意的是，這波周期，二線城市并不是按照“板塊輪動(dòng)”原理，由一線城市帶動(dòng)情緒上漲，而是同步反彈，甚至行情要比一線城市更加火熱。03二線城市最熱鬧的是成都。昨天，二手房單日成交達(dá)到1031套，基本創(chuàng)造了全國2月單日成交記錄，當(dāng)?shù)刂薪檎f，他從節(jié)后開始就沒睡過好覺，基本每天都約滿了帶看的客戶。數(shù)據(jù)顯示，2月第一周，成都全市房屋帶看量高達(dá)15.8萬套，是去年的3倍。核心區(qū)的業(yè)主已經(jīng)開始出現(xiàn)不誠心賣，上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，基本在1000-3000每平米的調(diào)價(jià)，而且好的資產(chǎn)都是搶著簽合同。成都作為西部龍頭城市，2000多萬人口的購買力在去年創(chuàng)造了逆勢(shì)上行的趨勢(shì)，今年出現(xiàn)如此熱烈的小陽春，也在情理之中。其次是武漢。數(shù)據(jù)顯示，2月1-12日，武漢新房突破4315套，環(huán)比增長311%，最高峰單日破700套。前幾天武漢正式宣布，在限購區(qū)域買房的家庭，可以增購一套，言外之意就是全市不限購了。這也是強(qiáng)二線城市中，第一個(gè)完全不限購城市，這個(gè)政策對(duì)新武漢人的刺激效果顯著，疊加武漢是人口流入大市，接下來還會(huì)繼續(xù)刺激樓市向上攀漲。武漢二手市場(chǎng)也在加速回暖，單日能做到200-300套的成交量，一些市中心的二手房也是上調(diào)價(jià)格，之前幫讀者在武漢找到的筍盤的對(duì)標(biāo)品，基本都上漲了1千元左右。武漢去年GDP超越杭州，位列全國第八，再加上全國前三的人口流入量，整個(gè)大盤的房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)邏輯比較穩(wěn)健，今年是房?jī)r(jià)反彈的一年。再者是蘇州。蘇州跟成都一樣，是2022年為數(shù)不多逆勢(shì)上行的城市，今年小陽春在1月份就表現(xiàn)出來了，核心區(qū)的新盤都是人滿為患的狀態(tài)。還是那句話，蘇州作為全國GDP第六工業(yè)大城，2萬多的均價(jià)，相對(duì)于南京和杭州來講，均有足夠的性價(jià)比，洼地效應(yīng)明顯。之后是珠海。一個(gè)中介朋友說，去年兩個(gè)月都成交不了一單，而今年節(jié)后一周時(shí)間成交了三單，新盤交易異常熱鬧，基本都坐滿了人。3.7%全國最低利率正在喚醒當(dāng)?shù)刭徺I力入場(chǎng)，另一部分則是全國投資客重新涌入這片熱土。經(jīng)過這幾年的市場(chǎng)教育，人們基本明白，全國有海景有產(chǎn)業(yè)有未來的高能級(jí)投資地只有兩個(gè)，三亞和珠海。三亞動(dòng)輒幾百萬的房?jī)r(jià)也嚇退了大部分投資客，而珠海背靠大灣區(qū)，有廣東的省級(jí)推力，也有國家級(jí)琴澳一體化背書，相對(duì)較低的房?jī)r(jià)自然虹吸了大量的資金。上周，廣東省通過《橫琴發(fā)展促進(jìn)條例》，橫琴與澳門共榮體系落地，有了成熟的解決方案，這也給年內(nèi)橫琴封關(guān)提供了強(qiáng)力的基礎(chǔ)條件。只要一封關(guān)，橫琴就是大灣區(qū)的免稅島，大消費(fèi)、大金融、大旅游產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速發(fā)展，帶來流量，前幾天我去調(diào)研，基本封關(guān)大工程全部結(jié)束，免稅商場(chǎng)進(jìn)入籌劃周期，大灣區(qū)縱全灣力量打造的未來之城，即將浮出水面。?大體就講這么四個(gè)城市，除此之外，還有南京、杭州、重慶、天津、石家莊、佛山、東莞、寧波、青島、濟(jì)南、廈門等等城市，都出現(xiàn)了回暖現(xiàn)象。如果做排序，我認(rèn)為二線城市應(yīng)該馬上上車的是：成都、蘇州、武漢、東莞、重慶、天津、寧波、濟(jì)南。那么三四線城市呢，今年有沒有行情？04 三四五線城市答案是有的。一般成交連續(xù)上行2個(gè)月，就會(huì)反應(yīng)到房?jī)r(jià)層面，一二線房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的信號(hào)，輿論就會(huì)以“板塊輪動(dòng)”的方法，傳導(dǎo)至三四線城市。到現(xiàn)在為止，很多三四線城市的買房人都會(huì)有一個(gè)思維定式：北上廣深都漲了，我們能不漲嗎？而且今年有一個(gè)非常特殊的信號(hào)，就是貨幣。根據(jù)1月份的數(shù)據(jù)：社會(huì)融資規(guī)模增量5.98萬億元，為2022年1月以來最高；人民幣貸款增加4.9萬億元，創(chuàng)下單月信貸投放歷史新高；廣義貨幣（M2）余額同比增長12.6%，創(chuàng)下2016年年中以來的最高水平。M2增速連續(xù)10個(gè)月超過10%的增速，意味著我們?nèi)鐣?huì)已經(jīng)進(jìn)入了史上最大印鈔時(shí)期。參考?xì)v史經(jīng)驗(yàn)，如果貨幣流動(dòng)性達(dá)到一定的閾值，就會(huì)覆蓋掉“貨幣-購買力”這個(gè)基礎(chǔ)邏輯，跳躍性刺激市場(chǎng)行情。先從“獲得和使用杠桿能力”較強(qiáng)的城市，流向較弱的城市，所以從4月-5月份開始，三四線城市就會(huì)有購買力陸續(xù)入市，造成一波快速復(fù)蘇的景象。但我們之前也講過，房地產(chǎn)的根基是經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)下面是“產(chǎn)業(yè)和人口”的雙螺旋循環(huán)。大量三四線缺乏支撐，已經(jīng)不具備重新定價(jià)的能力，所以很容易泛起一波漣漪后，歸于沉寂。剛需不著急購買，可以根據(jù)自己的周期，匹配行情，但改善或者投資客，應(yīng)當(dāng)把握這波機(jī)會(huì)，把手里的房子出掉。今年對(duì)于三四線城市未必是最好的買房時(shí)機(jī)，但一定是賣房的好時(shí)機(jī)。而且現(xiàn)在大多數(shù)二線城市不限購，這也會(huì)加強(qiáng)虹吸一波想“資產(chǎn)騰挪”的玩家。入倉有未來的城市，于今正迎來了比較實(shí)際的機(jī)會(huì)。05關(guān)于投資接下來講講關(guān)于投資。最近房地產(chǎn)投資又重返熱門話題，道理很簡(jiǎn)單，貨幣大水沖進(jìn)市場(chǎng)，通脹就在眼前，而借錢成本、資金門檻、限購力度均進(jìn)入了歷史級(jí)低谷。這種房地產(chǎn)抄底的利好場(chǎng)面，即使是2015年都無法對(duì)比的。最重要的是，這些年民間的投資渠道基本沒有變過，那么水流壓入地產(chǎn)，基本是必然事件。大灣區(qū)、長三角以及華中、西部的強(qiáng)市，房?jī)r(jià)一定會(huì)有漲幅。現(xiàn)在考慮的是，上面愿意讓漲多少，一直放任不管，還是等到達(dá)到一定的地步，重啟限購大法，再壓下來。如果考慮到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還沒有全面復(fù)蘇，老百姓收入有了信心但沒有增幅的情況，我更認(rèn)為后者是大概率事件，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也在近日著重點(diǎn)評(píng)了這件事情。這也就意味著，買入一二線城市共享城市發(fā)展紅利的機(jī)會(huì)窗口，并不會(huì)太久。最后在買房時(shí)，一定要關(guān)注周期和庫存。天津、石家莊、濟(jì)南、青島等等城市，雖然產(chǎn)業(yè)人口邏輯不是那么出類拔萃，但是房?jī)r(jià)連續(xù)回調(diào)4年以上，已經(jīng)充分地?cái)D出了多余的泡沫。比較扎實(shí)的房?jī)r(jià)會(huì)喚醒當(dāng)?shù)氐膭傂韬透纳频馁徺I力入場(chǎng)。但南京、杭州這樣的城市，雖然也步入小陽春，但我一直認(rèn)為房?jī)r(jià)并沒有經(jīng)過合理的回調(diào)，二手房還存在隱憂，會(huì)吞噬需求。再者目前全國二線城市沒有一個(gè)地方的新房庫存是小的。盡量避開郊區(qū)盤，和一些不切實(shí)際的新區(qū)，這時(shí)候就要仔細(xì)甄別板塊的發(fā)展?jié)摿?，才能把這趟車上好。關(guān)注本公眾號(hào)獲取更多樓市干貨↓↓↓

小編吃飯能不能加雞腿

就看你們的點(diǎn)贊、在看、分享、留言啦！

標(biāo)簽：