M2對本輪房價的影響

(相關(guān)資料圖)

最近一直有人問我最近M2這么高，增速這么快對房價的影響，上個月一直忙著今天咱們好好說說，畢竟市場的表現(xiàn)已經(jīng)也反應(yīng)出來了一些事情

M2，1月份數(shù)據(jù)是273.81萬億元，同比增長12.6%。老百姓儲蓄的錢可能又要被稀釋了，我記得一年前還是240萬億不到，所以這個擴張速度還是非常快的。歷史上，90年代初，還有亞洲金融危機時候，以及08年，我們的廣義貨幣增速都是高于20%的。近些年由于經(jīng)濟增速下來了，再加上我們國家對貨幣的調(diào)控比較精準(zhǔn)，所以這速度一般在8%~9%之間。今年的12%的速度，顯然是快的多的。

以史為鏡，可以知興替。攤開M2過往的戰(zhàn)績

2009-2010年，樓市大漲行情時。M2增速17.8%、27.68%、19.7%

2015-2016年，樓市大漲行情時，M2增速12.2%、13.3%、11.3%

2020-2021初，樓市分化上漲時，M2增速連續(xù)10個月保持10%

通過3次中國房地產(chǎn)的漲幅可分析出來，首先第一，已經(jīng)不再是普漲的時代，第一次是普漲，第二次是一二線城市普漲，第三次已經(jīng)是只有一線城市的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)上漲了。樓市分化上漲的時代已經(jīng)到來。選籌成了重中之重。從城市到板塊到項目，每一處都需要精心調(diào)研。

再看去年的M2數(shù)據(jù)。從2022年4月到2023年1月。已經(jīng)連續(xù)10個月保持10%以上。

房價的底層邏輯是貨幣和供需。老家十八線小縣城的供需顯然是供大于求的，但是房價也不是十幾年前的幾百塊錢一平，為什么，因為整體的貨幣量在增長。就像貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼所言：“無論何時何地，物價都是貨幣的體現(xiàn)”當(dāng)M2的具體數(shù)值已經(jīng)清楚的表現(xiàn)出下面房價要進入貨幣上漲通道的情況下，請捫心自問，到底該有什么樣的資產(chǎn)來接納這傾盆大雨般的貨幣呢？

優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。投資界的黃金定律是把不良資產(chǎn)調(diào)整為核心資產(chǎn)，這是一個永恒的主題，幾年前的核心資產(chǎn)也可能不再優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)在的潛力資產(chǎn)可能就是明日之星，這里需要系統(tǒng)的分析和判斷。

股票、理財、房地產(chǎn)。在中國炒股不亞于一場豪賭，別人賭的是技術(shù)，是分析，是預(yù)測，而中國股民賭的是運氣跟魄力了。22年92%股民是虧錢的。又有多少人能穩(wěn)坐8%呢？

再看理財，當(dāng)銀行的理財已經(jīng)不保本的大環(huán)境下，收益和風(fēng)險已經(jīng)不成正比了

最后看房地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)至少還有8年的黃金期，一線大城市的虹吸效應(yīng)和紅利在限購如此嚴(yán)格的情況下，23年開年吹響房地產(chǎn)反攻號角第一槍的還是北京這樣的一線城市。所以我的結(jié)論還是要用一線城市及周邊的核心資產(chǎn)來應(yīng)對M2的快速增長

剖析北京的房價趨勢

北京十四五規(guī)劃當(dāng)中，給北京的定位是【特大級城市】需要北京做的事是【人口疏解】

因為燕山山脈的存在，北京只能向東和向南擴張。所以北京自身2017到2035的中期規(guī)劃當(dāng)中制定了向東向南兩個發(fā)展方向。向東是近期，向南是遠期。

向南發(fā)展雄安新區(qū)是千年大計，遠期規(guī)劃。白巖松在中央電視臺新聞一加一上評價到，雄安新區(qū)以后應(yīng)該會成為中國的一線城市，但是它有自己的發(fā)展規(guī)劃，分別是2022年，2035年一直到本世紀(jì)中葉也就是2050年。等雄安新區(qū)是一個機會的時候，咱們再去抓

向東是近期，是建國以來沒出過城的北京市政府東遷到通州。是產(chǎn)業(yè)和人口主力的疏解方向在東邊。十四五期間給通州投資8000億，每年要保證1000億以上的投資規(guī)模

而通州又是北京限購最嚴(yán)格的地方，外地人除了結(jié)婚和工作居住證以外，想正常買房需要至少連續(xù)繳納5年北京社保。除了北京社保，還必須在通州連續(xù)繳納3年以上。從2015年8月開始實行至今，為北京市政府的搬遷工作提供了有力的保障。隨著2025年北京市級黨政機關(guān)和市屬行政事業(yè)單位搬遷基本完成，通州雙限解除會逐步提上日程

看看北京這輪和上輪行情中有哪些特點，先看增值區(qū)間。北京的房價也不是一蹴而就，一夜翻倍的。購房的人群和需求也是不斷在發(fā)生改變的。如果非要一概而論的話，之前能漲的門檻還比較低，400--600萬的剛需偏改善的房子也曾經(jīng)攪動過北京的房產(chǎn)市場。但是隨著各大區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位逐漸清晰，除了極個別區(qū)域還有利好，例如被限購困住手腳的通州以外，其他區(qū)域的400--600萬的房子已經(jīng)進入到保值階段，尤其是400萬以下的房子，要么是老破小還不帶學(xué)區(qū)，要么是遠大新到基本沒有通勤價值

這兩輪兩極分化的上漲中，處于領(lǐng)漲階段的價格區(qū)間是800--1200萬，這也比較符合現(xiàn)在全國市場的戶型趨勢，由過去一居室和兩居室過度到了現(xiàn)在的三居起步，改善為主的需求當(dāng)中。而在北京，想買一個改善為主的三居產(chǎn)品，沒有800萬以上的價格是很難滿足的

那300萬左右的購房者將何去何從？北京市政府給出了明確的行動，在主力疏解的方向上修建了北京第一條跨省地鐵M22號線。西起國貿(mào)邊上的東大橋，橫穿整個通州在燕郊留下4站，最終抵達平谷。而設(shè)計的3個循環(huán)當(dāng)中，就有燕郊循環(huán)線。要從點讀懂面，從政策理解想法，順勢而為

建倉燕郊的根本邏輯

燕郊只有一個明確的邏輯就是：沿地鐵的高端改善。

延地鐵線買。地鐵的存在，讓燕郊的未來不再有南城和北城的劃分，只有地鐵房和非地鐵房的概念，而靠近地鐵，滿載商業(yè)TOD的區(qū)域，一般被稱為CBD，在燕郊。它的名字叫做中央活力區(qū)

燕郊的另外一個選籌邏輯就是高端改善。2015年之前的燕郊更多是承接通州的外溢，因為當(dāng)時的通州更多的職責(zé)是承接國貿(mào)的外溢。但是隨著北京市政府東遷到通州，隨著5年8000億的投資，通州已經(jīng)成為一個冉冉升起的北京新CBD。而因為17年以后限購的原因，燕郊的房地產(chǎn)開發(fā)也進入到了停滯期

隨著產(chǎn)業(yè)中心的東遷，以及環(huán)京6縣只有燕郊通了地鐵的情況下，燕郊對于北漂一族的吸引力會越來越大，那么對比之前的老小區(qū)，破小區(qū)來說，高端改善的房子才能保證幾年以后得市場上有競爭力

未來不管政策怎么變，燕郊，至少還是很安全的。要知道，原來2017年還有3萬8買的人在高位站崗呢，你現(xiàn)在2萬+買進去，是不是很安全呢？可以說，只有上升空間，沒有下跌空間了

最后，我想說，我非?？春媒衲瓯本┘把嘟嫉男星?，這是一線城市中唯一還沒漲到位的城市，熟悉我的粉絲一定知道，我對趨勢的判斷一向精準(zhǔn)，推薦的城市少之又少，這次我看好燕郊，因為大量的購買力沒有釋放，一旦政策放松，房價立即反彈，目前正是大漲前夕。尤其是燕郊，跌無可跌，目前的價格非常安全，首付僅需五六十萬，貸款寬松，非常適合投資。

但是燕郊很大，不是所有房子都值得買，當(dāng)?shù)厥袌鎏鹆?，很多小中介推薦的項目不一定有投資價值，如果你有興趣，請直接加我助理qjxianan，我考察之后繼續(xù)帶大家一起看房！

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