M2對(duì)本輪房?jī)r(jià)的影響

(相關(guān)資料圖)

最近一直有人問(wèn)我最近M2這么高，增速這么快對(duì)房?jī)r(jià)的影響，上個(gè)月一直忙著今天咱們好好說(shuō)說(shuō)，畢竟市場(chǎng)的表現(xiàn)已經(jīng)也反應(yīng)出來(lái)了一些事情

M2，1月份數(shù)據(jù)是273.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%。老百姓儲(chǔ)蓄的錢可能又要被稀釋了，我記得一年前還是240萬(wàn)億不到，所以這個(gè)擴(kuò)張速度還是非?？斓摹v史上，90年代初，還有亞洲金融危機(jī)時(shí)候，以及08年，我們的廣義貨幣增速都是高于20%的。近些年由于經(jīng)濟(jì)增速下來(lái)了，再加上我們國(guó)家對(duì)貨幣的調(diào)控比較精準(zhǔn)，所以這速度一般在8%~9%之間。今年的12%的速度，顯然是快的多的。

以史為鏡，可以知興替。攤開M2過(guò)往的戰(zhàn)績(jī)

2009-2010年，樓市大漲行情時(shí)。M2增速17.8%、27.68%、19.7%

2015-2016年，樓市大漲行情時(shí)，M2增速12.2%、13.3%、11.3%

2020-2021初，樓市分化上漲時(shí)，M2增速連續(xù)10個(gè)月保持10%

通過(guò)3次中國(guó)房地產(chǎn)的漲幅可分析出來(lái)，首先第一，已經(jīng)不再是普漲的時(shí)代，第一次是普漲，第二次是一二線城市普漲，第三次已經(jīng)是只有一線城市的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)上漲了。樓市分化上漲的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。選籌成了重中之重。從城市到板塊到項(xiàng)目，每一處都需要精心調(diào)研。

再看去年的M2數(shù)據(jù)。從2022年4月到2023年1月。已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月保持10%以上。

房?jī)r(jià)的底層邏輯是貨幣和供需。老家十八線小縣城的供需顯然是供大于求的，但是房?jī)r(jià)也不是十幾年前的幾百塊錢一平，為什么，因?yàn)檎w的貨幣量在增長(zhǎng)。就像貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼所言：“無(wú)論何時(shí)何地，物價(jià)都是貨幣的體現(xiàn)”當(dāng)M2的具體數(shù)值已經(jīng)清楚的表現(xiàn)出下面房?jī)r(jià)要進(jìn)入貨幣上漲通道的情況下，請(qǐng)捫心自問(wèn)，到底該有什么樣的資產(chǎn)來(lái)接納這傾盆大雨般的貨幣呢？

優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。投資界的黃金定律是把不良資產(chǎn)調(diào)整為核心資產(chǎn)，這是一個(gè)永恒的主題，幾年前的核心資產(chǎn)也可能不再優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)在的潛力資產(chǎn)可能就是明日之星，這里需要系統(tǒng)的分析和判斷。

股票、理財(cái)、房地產(chǎn)。在中國(guó)炒股不亞于一場(chǎng)豪賭，別人賭的是技術(shù)，是分析，是預(yù)測(cè)，而中國(guó)股民賭的是運(yùn)氣跟魄力了。22年92%股民是虧錢的。又有多少人能穩(wěn)坐8%呢？

再看理財(cái)，當(dāng)銀行的理財(cái)已經(jīng)不保本的大環(huán)境下，收益和風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不成正比了

最后看房地產(chǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)至少還有8年的黃金期，一線大城市的虹吸效應(yīng)和紅利在限購(gòu)如此嚴(yán)格的情況下，23年開年吹響房地產(chǎn)反攻號(hào)角第一槍的還是北京這樣的一線城市。所以我的結(jié)論還是要用一線城市及周邊的核心資產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)M2的快速增長(zhǎng)

剖析北京的房?jī)r(jià)趨勢(shì)

北京十四五規(guī)劃當(dāng)中，給北京的定位是【特大級(jí)城市】需要北京做的事是【人口疏解】

因?yàn)檠嗌缴矫}的存在，北京只能向東和向南擴(kuò)張。所以北京自身2017到2035的中期規(guī)劃當(dāng)中制定了向東向南兩個(gè)發(fā)展方向。向東是近期，向南是遠(yuǎn)期。

向南發(fā)展雄安新區(qū)是千年大計(jì)，遠(yuǎn)期規(guī)劃。白巖松在中央電視臺(tái)新聞一加一上評(píng)價(jià)到，雄安新區(qū)以后應(yīng)該會(huì)成為中國(guó)的一線城市，但是它有自己的發(fā)展規(guī)劃，分別是2022年，2035年一直到本世紀(jì)中葉也就是2050年。等雄安新區(qū)是一個(gè)機(jī)會(huì)的時(shí)候，咱們?cè)偃プ?/p>

向東是近期，是建國(guó)以來(lái)沒(méi)出過(guò)城的北京市政府東遷到通州。是產(chǎn)業(yè)和人口主力的疏解方向在東邊。十四五期間給通州投資8000億，每年要保證1000億以上的投資規(guī)模

而通州又是北京限購(gòu)最嚴(yán)格的地方，外地人除了結(jié)婚和工作居住證以外，想正常買房需要至少連續(xù)繳納5年北京社保。除了北京社保，還必須在通州連續(xù)繳納3年以上。從2015年8月開始實(shí)行至今，為北京市政府的搬遷工作提供了有力的保障。隨著2025年北京市級(jí)黨政機(jī)關(guān)和市屬行政事業(yè)單位搬遷基本完成，通州雙限解除會(huì)逐步提上日程

看看北京這輪和上輪行情中有哪些特點(diǎn)，先看增值區(qū)間。北京的房?jī)r(jià)也不是一蹴而就，一夜翻倍的。購(gòu)房的人群和需求也是不斷在發(fā)生改變的。如果非要一概而論的話，之前能漲的門檻還比較低，400--600萬(wàn)的剛需偏改善的房子也曾經(jīng)攪動(dòng)過(guò)北京的房產(chǎn)市場(chǎng)。但是隨著各大區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位逐漸清晰，除了極個(gè)別區(qū)域還有利好，例如被限購(gòu)困住手腳的通州以外，其他區(qū)域的400--600萬(wàn)的房子已經(jīng)進(jìn)入到保值階段，尤其是400萬(wàn)以下的房子，要么是老破小還不帶學(xué)區(qū)，要么是遠(yuǎn)大新到基本沒(méi)有通勤價(jià)值

這兩輪兩極分化的上漲中，處于領(lǐng)漲階段的價(jià)格區(qū)間是800--1200萬(wàn)，這也比較符合現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)的戶型趨勢(shì)，由過(guò)去一居室和兩居室過(guò)度到了現(xiàn)在的三居起步，改善為主的需求當(dāng)中。而在北京，想買一個(gè)改善為主的三居產(chǎn)品，沒(méi)有800萬(wàn)以上的價(jià)格是很難滿足的

那300萬(wàn)左右的購(gòu)房者將何去何從？北京市政府給出了明確的行動(dòng)，在主力疏解的方向上修建了北京第一條跨省地鐵M22號(hào)線。西起國(guó)貿(mào)邊上的東大橋，橫穿整個(gè)通州在燕郊留下4站，最終抵達(dá)平谷。而設(shè)計(jì)的3個(gè)循環(huán)當(dāng)中，就有燕郊循環(huán)線。要從點(diǎn)讀懂面，從政策理解想法，順勢(shì)而為

建倉(cāng)燕郊的根本邏輯

燕郊只有一個(gè)明確的邏輯就是：沿地鐵的高端改善。

延地鐵線買。地鐵的存在，讓燕郊的未來(lái)不再有南城和北城的劃分，只有地鐵房和非地鐵房的概念，而靠近地鐵，滿載商業(yè)TOD的區(qū)域，一般被稱為CBD，在燕郊。它的名字叫做中央活力區(qū)

燕郊的另外一個(gè)選籌邏輯就是高端改善。2015年之前的燕郊更多是承接通州的外溢，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的通州更多的職責(zé)是承接國(guó)貿(mào)的外溢。但是隨著北京市政府東遷到通州，隨著5年8000億的投資，通州已經(jīng)成為一個(gè)冉冉升起的北京新CBD。而因?yàn)?7年以后限購(gòu)的原因，燕郊的房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入到了停滯期

隨著產(chǎn)業(yè)中心的東遷，以及環(huán)京6縣只有燕郊通了地鐵的情況下，燕郊對(duì)于北漂一族的吸引力會(huì)越來(lái)越大，那么對(duì)比之前的老小區(qū)，破小區(qū)來(lái)說(shuō)，高端改善的房子才能保證幾年以后得市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力

未來(lái)不管政策怎么變，燕郊，至少還是很安全的。要知道，原來(lái)2017年還有3萬(wàn)8買的人在高位站崗呢，你現(xiàn)在2萬(wàn)+買進(jìn)去，是不是很安全呢？可以說(shuō)，只有上升空間，沒(méi)有下跌空間了

最后，我想說(shuō)，我非?？春媒衲瓯本┘把嘟嫉男星?，這是一線城市中唯一還沒(méi)漲到位的城市，熟悉我的粉絲一定知道，我對(duì)趨勢(shì)的判斷一向精準(zhǔn)，推薦的城市少之又少，這次我看好燕郊，因?yàn)榇罅康馁?gòu)買力沒(méi)有釋放，一旦政策放松，房?jī)r(jià)立即反彈，目前正是大漲前夕。尤其是燕郊，跌無(wú)可跌，目前的價(jià)格非常安全，首付僅需五六十萬(wàn)，貸款寬松，非常適合投資。

但是燕郊很大，不是所有房子都值得買，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)太火了，很多小中介推薦的項(xiàng)目不一定有投資價(jià)值，如果你有興趣，請(qǐng)直接加我助理qjxianan，我考察之后繼續(xù)帶大家一起看房！

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