對(duì)于當(dāng)前北京樓市回暖，市場(chǎng)分歧聲音漸大。

悲觀者認(rèn)為，回暖信號(hào)被輿論放大，如果后面沒(méi)有政策支撐，恐4月就會(huì)轉(zhuǎn)頭向下。樂(lè)觀者認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)完成筑底，“金三銀四”可期，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)。

【資料圖】

那么，北京樓市復(fù)蘇“成色”到底如何？后面幾個(gè)月會(huì)如何演繹？

01

有回暖，但未“狂飆”

二手房是樓市的“晴雨表”，我們來(lái)看看二手房成交數(shù)據(jù)。

據(jù)北京住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月單月，北京二手住宅網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長(zhǎng)61.36%，同比增長(zhǎng)85.4%。

因?yàn)?023年1月是春節(jié)月，而2022年2月是春節(jié)月，因此無(wú)論是“環(huán)比1月”，還是“同比去年2月”，都有春節(jié)假期低基數(shù)影響，從增長(zhǎng)幅度上會(huì)有所虛高。

那么，按慣例從1-2月累計(jì)成交對(duì)比來(lái)看：

今年1月北京二手住宅網(wǎng)簽9491套；

1-2月二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽24806套；

去年1月北京二手住宅網(wǎng)簽11875套；

去年2月北京二手住宅網(wǎng)簽8260套；

去年1-2月二手住宅網(wǎng)簽20135套。

則今年北京1-2月二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)同比增長(zhǎng)了23.20%。

從這個(gè)同比漲幅看，北京二手住宅成交確有回暖，但達(dá)不到“暴漲“”狂飆”的程度。

進(jìn)一步分析，因?yàn)槿ツ?2月份北京疫情多點(diǎn)散發(fā)，各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易分中心關(guān)門(mén)，二手房交易暫停，今年前兩個(gè)月的二手房成交量里，有一部分是存量需求的集中釋放。

因此合并看去年12月和今年1、2月的數(shù)據(jù)走勢(shì)，會(huì)看得更清楚些。

2022年12月，北京二手住宅網(wǎng)簽8773套；

去年12月到今年2月，北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽33579套。

2021年12月，北京二手住宅網(wǎng)簽17322套；

2021年12月到去年2月，北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽套37457套。

則合并看去年12月和今年1、2月的數(shù)據(jù)，北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比下降10.35%。

也就是說(shuō)，如果沒(méi)有疫情暫停影響，網(wǎng)簽均勻釋放，那么實(shí)際上同比沒(méi)有增長(zhǎng)，反而是下降的。

所以，無(wú)論考慮春節(jié)月影響從1-2月合計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，還是考慮疫情延后集中釋放影響看去年12月到今年2月的累計(jì)數(shù)據(jù)，北京二手房交易都稱(chēng)不上“狂飆”。

02

金三銀四可期，后市看政策

那么，在近期北京樓市銷(xiāo)售回暖，有沒(méi)有“后勁兒”支持？

會(huì)不會(huì)待積壓需求釋放完畢后，市場(chǎng)又像2022年6月之后那樣，又轉(zhuǎn)頭向下呢？

首先，“金三銀四”可期。

從目前的態(tài)勢(shì)來(lái)看，北京樓市3月份應(yīng)該還是會(huì)延續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，一是還有積壓需求會(huì)接著釋放，二是每年的3月份基本都交易活躍，也有學(xué)區(qū)購(gòu)置的因素。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，3月份前4天，北京二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽了2356套，環(huán)比2月前4天增加了781套，平均每天成交589套，預(yù)計(jì)3月份二手房成交量依然不低。

并且，政府工作報(bào)告中依然提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，支持剛性和改善性住房需求。支持政策沒(méi)有反轉(zhuǎn)跡象，預(yù)計(jì)4月份會(huì)延續(xù)3月份樓市熱度。

其次，有沒(méi)有“紅5月”要看后續(xù)政策。

業(yè)內(nèi)一直呼吁一線城市也應(yīng)該適當(dāng)放寬調(diào)控政策，比如認(rèn)房又認(rèn)貸、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房首付比例等等，但是北京到現(xiàn)在還沒(méi)動(dòng)靜。

而且北京和其他一線城市不一樣，近些年一直在嚴(yán)控新增落戶(hù)。

落戶(hù)不放松，限購(gòu)限貸也不放松，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，待積壓需求釋放完畢，北京樓市會(huì)缺少需求支撐。

但也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，北京預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的樓市寬松政策，但可能會(huì)“因區(qū)施策”，庫(kù)存大、項(xiàng)目去化不好的區(qū)，后續(xù)可能會(huì)有松綁。

如果有“因區(qū)施策”，那么北京樓市預(yù)計(jì)“紅5月”還將延續(xù)。如果沒(méi)有，復(fù)蘇持續(xù)性存疑。一切，還有待于接下來(lái)繼續(xù)觀察。

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