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內(nèi)容來源：居者老莫

小朱預算800萬想在北京買房，他是自由職業(yè)，在哪住都行，也不需要學區(qū)，于是想買套性價比高的房子，能自住，最好還能有漲幅。但也因為住哪都行，小朱去年幾乎看遍了北京各個片區(qū)的房子，越看越迷茫，最后找到老莫問：我買哪個比較好呢？1保值增值，不是撿便宜通過和小朱的復盤整理，我們發(fā)現(xiàn)小朱看的房子，都是相對來說價格比價低，戶型大的房子。比如朝陽公園的伯寧花園3居室、三全公寓120平米的兩居室。潘家園的翌景嘉園、華輝苑和百環(huán)花園三居室。大紅門的珠江駿景，石榴莊的慧時欣園，還有建外soho的三居室。這些房子是比較便宜，比如建外SOHO吧，800萬甚至能買到國貿(mào)旁邊快140平米的房子。但建外SOHO這個小區(qū)，里面很多都是商用了。剛來北京那幾年我在建外SOH O上過班，業(yè)主每次回家，上電梯都要排隊，經(jīng)常氣的跳腳。晚上10點多在辦公室看球，吵得一批，樓下瘋狂上樓敲門，你想想，有幾個人能受得了這樣的居住環(huán)境？所以便宜還是有便宜的道理的...現(xiàn)在建外SOHO的業(yè)主，不需要換房的基本都留著收租金了，除非買得特別早，最近幾年買的，可能甚至落后大盤。翌景嘉園在潘家園，均價不到5萬/平，價格聽著是很便宜，但周邊連老破小都6萬多/平的地段，它為什么這么便宜？因為這個小區(qū)最開始是商住房，很多房子都是電采暖、沒燃氣，這種房子有幾個人會買來住呢？華輝苑曾經(jīng)是三環(huán)里最便宜的公寓，但這么多年過去了，華輝苑順利在漲幅上跑輸周邊所有樓盤。原因在于，東南三環(huán)，潘家園-松榆里-十里河這片區(qū)域，原來以批發(fā)市場為主，周邊學區(qū)、商業(yè)配套都一般，雖然屬于三環(huán)但屬于有錢人看不上，沒錢人買不起的尷尬片區(qū)。當年香榭舍作為早期外銷公寓也是以低價1300美金/平入市才打開市場，之后華輝苑、世茂（當時還叫海投）御景園、翌景家園都賣得一般。整體戶型設計也不好，自住不舒服。弘善家園屬于最后一批經(jīng)適房和回遷安置房，大塔樓，一梯十幾戶，戶型設計差，部分客廳無窗，過道過長，經(jīng)適房上市需繳納較高稅費。白環(huán)花園也同理，有些戶型奇葩到令人發(fā)指。大紅門的珠江駿景，房子本身是不錯的，曾經(jīng)是南城第一豪宅，也是北京城第一個粵派大盤。但大紅門之前一直是服裝批發(fā)市場的輻射地帶，住戶們收入水平一般，弄的整個環(huán)境都很亂。現(xiàn)在大紅門已經(jīng)撤了，片區(qū)整體整改，但未來怎么樣，還是不好說。房子本身適合自住，追求保值增值，要考慮一下。整體來看，小朱為了圖便宜，沒少往南城跑。南城的房子的確相比于北京北部，寬敞又便宜，自住很合適。但如果追求保值增值，還是差點意思。現(xiàn)在南部的房子也就麗澤輻射區(qū)和亦莊輻射區(qū)漲幅比較好，如果實在喜歡，可以去附近看看。2從數(shù)據(jù)看：800萬北京能買哪？如果單看小朱給的這些樓盤，也就大紅門的珠江駿景還能看大點未來，如果未來大紅門轉(zhuǎn)型成功，板塊可能還會有機會。但需要多長時間，就不一定了。所以小朱的整體思路，其實是有些問題的。老莫說過很多次，居者不為客戶做“賭”的選擇。北京樓市，內(nèi)部分化加劇，強者恒強，弱者更弱?，F(xiàn)在看著便宜的樓盤，總有它便宜的道理，不要盲目去賭。如果不追求保值增值完全可以，如果想追求，還是做一個更穩(wěn)妥的選擇比較好。實際上，800萬已經(jīng)可以夠上剛改的范圍了，在優(yōu)質(zhì)板塊選入一套優(yōu)質(zhì)改善盤沒問題，就別一味追求140平米的大面積了。如果不知道看哪些板塊，居者2月份新出爐的北京樓市數(shù)據(jù)，可以給你一個答案：從商圈掛牌價格環(huán)比漲幅看，上個月漲幅最好的商圈主要聚集在亦莊、東城、海淀和西城。漲幅最高的是亦莊瀛海，漲幅3.71%；其次是海淀車公莊，漲幅為3.44%。從小區(qū)的角度看：上個月漲幅最高的幾大小區(qū)分別是大興的南海家園；西城的牛街18號、三里河路；朝陽區(qū)的和平里西街、大西洋新城、垡頭西里三區(qū)；昌平的矩陣一期；東城的朝內(nèi)大街203號院。這其中，南海家園有亦莊的產(chǎn)業(yè)輻射，西城和東城有學區(qū)屬性，大西洋新城和矩陣一期，屬于北部產(chǎn)業(yè)的輻射地帶，一直以來保值增值能力都很不錯。在這些板塊和小區(qū)里，拋開學區(qū)房，800萬足矣買一套不錯的兩居室或者三居室自住，何必和硬傷房較勁呢？3不要低估北京樓市關于小朱的購房案例，我還是很唏噓的。還要他找我們問了，如果不問，可能就在自己看的這些房子里買了。買了也沒啥，住進去也就是在北京安家了，但就是對北京的樓市，喪失了希望。這就是在北京，人與人之間的差別。買對了房，感受到北京的踏實與穩(wěn)重，看到房子覺得舒適幸福，也能感到北京對自己的容納能力。買錯了房，住幾年可能連情緒都不好，到時候再換房，自己房子沒漲不說，還又得掏一筆成本。在北京，選擇有時候比努力還重要。如果輕視了北京樓市，做錯了選擇，往往要花費幾倍的代價去彌補。

標簽： 珠江駿景 翌景嘉園