趙秀池:存量貸款提前還貸潮反映出存量貸款利率過高需要降低_熱消息

來源：趙秀池時(shí)間：2023-03-01 21:04:09

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最近存量貸款提前還貸不絕于耳，據(jù)報(bào)道有的銀行已經(jīng)拍起來長(zhǎng)隊(duì)，有的銀行已經(jīng)暫停辦理。本人接受了人民日?qǐng)?bào)、中國(guó)青年報(bào)、浙江日?qǐng)?bào)等的相關(guān)采訪。對(duì)提前還款的看法，實(shí)錄如下，

1、近期多地提前還貸潮興起，您認(rèn)為與哪些因素有關(guān)？

(資料圖片)

趙秀池：提前還貸是借款人認(rèn)為之前貸款利率高，想節(jié)省貸款利息支出的無奈舉措。

原因有二，一是一部分當(dāng)初存量貸款利率選擇了固定利率的借款人，在市場(chǎng)標(biāo)定利率（LPR）下降后，其合同利率沒有下降；二是房貸利率仍然高于中小微企業(yè)利率,購(gòu)房人會(huì)想辦法繞道獲得低成本貸款。

以當(dāng)初央行基準(zhǔn)利率4.9%的存量貸款為例，如果選擇了固定利率貸款，當(dāng)前利率仍為4.9%；如果選擇了基于LPR的浮動(dòng)利率，則當(dāng)前執(zhí)行利率為4.4%。

如果當(dāng)初存量貸款是二套房上浮1.1倍，利率為5.39%。若為固定利率，則當(dāng)前利率仍為5.39%；如果選擇了基于LPR的浮動(dòng)利率，則當(dāng)前執(zhí)行利率為4.89%。

如果當(dāng)初存量貸款是首套房打了7折的最大折扣（4.9%*0.7），利率為3.43%。若選擇了固定利率，則利率仍為3.43%；如果選擇了浮動(dòng)利率，則當(dāng)前執(zhí)行利率為2.93%。比當(dāng)前某些地方的首套房貸利率3.7%還優(yōu)惠，比住房公積金房貸利率3.1%也優(yōu)惠。

2、站在購(gòu)房者的角度來看，扎堆還貸是否可?。磕男┤后w是適合提前還貸的？現(xiàn)在又是否是入場(chǎng)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)？

趙秀池：扎堆還款不可取。一是增加了銀行的工作量，可能導(dǎo)致提前還款不能及時(shí)實(shí)現(xiàn)。二是，不見得每個(gè)人提前還款都劃算。

每個(gè)人都要針對(duì)自己的貸款合同情況進(jìn)行詳細(xì)分析。如果存量貸款之前已經(jīng)選擇了基于LPR的浮動(dòng)利率，其合同利率會(huì)隨LPR下降而下降，沒必要提前還款；如果選擇了固定利率貸款，是否提前還款也要分析提前還款是否劃算。因?yàn)樘崆斑€款一般銀行要收取違約金，如果之前的存量貸款是首套房會(huì)有利率折扣，提前還款后再申請(qǐng)貸款，如果不能執(zhí)行首套房貸利率，按二套房利率上浮，提前還款就不劃算了。

目前樓市低迷，政策低、疫情底已經(jīng)出現(xiàn)，如果不接受租賃住房解決住房問題，現(xiàn)在可以入市購(gòu)房了。但為了投資而買房要謹(jǐn)慎。

3、有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策來引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，縮窄存量和新增房貸之間的利差。您認(rèn)為是否可行？

趙秀池：當(dāng)初存量貸款利率轉(zhuǎn)換時(shí)給出了固定利率和基于LPR的浮動(dòng)利率兩個(gè)選項(xiàng)，如果選了固定利率，導(dǎo)致存量房貸和新增房貸之間的利差較大，是當(dāng)前扎堆還貸的一個(gè)重要原因。因此，從政策來看，允許當(dāng)初選擇固定利率的借款人轉(zhuǎn)為基于LPR的浮動(dòng)利率是可行的。

因?yàn)槲覈?guó)利率市場(chǎng)化改革的完成，是基準(zhǔn)利率由央行基準(zhǔn)利率到LPR的轉(zhuǎn)換，從理論上講，沒必要要求存量貸款的借款人每個(gè)人對(duì)基準(zhǔn)利率做出選擇，之前也是浮動(dòng)利率，沒有固定利率一說。招商銀行的做法就是直接對(duì)標(biāo)LPR。

4、房貸利率下調(diào)，本是促進(jìn)住房消費(fèi)的一個(gè)舉措。但從當(dāng)下的情況看，很多人并非選擇以低利率購(gòu)房而是還貸。您如何看待這種現(xiàn)象？

趙秀池：扎堆還貸并不是還清貸款不再貸款，而是為了獲得更低利率的貸款，究其原因主要是一部分存量貸款的借款人選擇了固定利率所致，導(dǎo)致沒有獲得利率下降的好處所致。既反應(yīng)出當(dāng)初存量貸款利率轉(zhuǎn)換中的問題，也是當(dāng)前房貸利率與中小微企業(yè)利率倒掛問題的反應(yīng)，說明存量貸款利率有下降的空間和必要。

5、今年伴隨疫情放開，很多人對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升還是比較有信心的。在住房市場(chǎng)，您覺得減緩扎堆還貸有什么深層次的意義？如何進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)回暖？

趙秀池：扎堆還貸是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下借款人對(duì)利率變動(dòng)的理性選擇，貸款利率是購(gòu)房人的一個(gè)重要支出，不容小視。貸款利率的政策對(duì)購(gòu)房人的影響還是很大的。合理的利率政策，科學(xué)的利率體系安排，有利于房貸市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

扎堆還款反應(yīng)出了當(dāng)初存量貸款利率轉(zhuǎn)換中出現(xiàn)的問題，從理論上講，本來存量貸款就是浮動(dòng)利率，是基于央行基準(zhǔn)利率變動(dòng)而變動(dòng)，基準(zhǔn)利率由央行基準(zhǔn)利率變?yōu)長(zhǎng)PR之后，存量貸款利率理應(yīng)變?yōu)榛贚PR的浮動(dòng)利率，當(dāng)初不應(yīng)該給出固定利率選項(xiàng)。

因此，為了減少扎堆還款，應(yīng)該出臺(tái)允許當(dāng)初存量貸款借款人由固定利率轉(zhuǎn)換為基于LPR的浮動(dòng)利率的政策。當(dāng)初很多人不明白其中道理，選擇錯(cuò)了，應(yīng)該給予改正的機(jī)會(huì)。

從金融政策角度而言，進(jìn)一步降低購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，降低房貸利率是促進(jìn)住房消費(fèi)回暖的重要途徑。降低房貸利率比降低首付款還重要，因?yàn)榻档褪赘犊畋砻媸菧p輕了購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，但加重了購(gòu)房人后期的負(fù)擔(dān)。

當(dāng)前首套房和二套房的房貸利率仍然高于中小微企業(yè)利率，也是導(dǎo)致部分借款人提前還貸的一個(gè)重要原因。因此，應(yīng)繼續(xù)降低首套房和二套房的房貸利率，對(duì)存量房貸和新增房貸政策也應(yīng)一視同仁。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)

趙秀池

2023年2月8日

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