來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)到15315套，其中2月28日當(dāng)天，二手房住宅網(wǎng)簽1398套，創(chuàng)下新高。

圖片來源：北京市住建委網(wǎng)站

【資料圖】

整個(gè)2月份，北京樓市最大的贏家是“綠中介”，中介收入暴增“想想都會(huì)笑醒”。

讓中介們遺憾的是，2月份只有28天，如果日簽上千套的行情延續(xù)下去，估計(jì)今年2月份二手房網(wǎng)簽量會(huì)創(chuàng)下新紀(jì)錄。

日歷翻到3月份，二手房成交量還能延續(xù)2月份的行情嗎？

關(guān)于2月份二手房成交量暴增的問題，行業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一，我們?cè)凇哆^早的“沖鋒”，會(huì)消耗激情》和《讓回暖的子彈再飛一會(huì)兒》兩篇文章中都對(duì)2月份二手房成交量上升進(jìn)行了分析。

當(dāng)時(shí)，我們預(yù)測(cè)2月份北京二手房網(wǎng)簽量在1.5萬套左右，如今也得到了驗(yàn)證。根據(jù)分析，2月份的二手房行情是因?yàn)槭袌?chǎng)積累了過去三、四個(gè)月的需求，這種集中釋放反映到2月份的二手房網(wǎng)簽量上，最高應(yīng)該在1.9萬套左右。

所以，2月份北京1.5萬套左右的二手房網(wǎng)簽量，其實(shí)是一份相對(duì)“不及預(yù)期”的成績單，并沒有預(yù)想的那么好。

在前期積累需求釋放完畢后，3月市場(chǎng)將迎來樓市“小陽春”和學(xué)區(qū)房置業(yè)需求入場(chǎng)。因此，3月份二手房網(wǎng)簽勢(shì)頭仍會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，走出前高后低的行情，預(yù)計(jì)二手房網(wǎng)簽量維持在1.2萬套以上。

北京市新房和二手房成交比例一般在1:3左右（來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：2月北京新房住宅網(wǎng)簽4824套）。此前有媒體報(bào)道，北京二手房成交量大漲96%，購房者近70%為首套剛需群體，北京二手房2月的成績單相當(dāng)“剛”。

再看同樣火熱的杭州樓市，“手邊買房”數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，2月份杭州二手房共成交6894套，創(chuàng)下新高，但是新掛牌量增加更快。據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》消息：全杭州二手掛牌量都在激增，20萬套的二手房掛牌中約8%為2月份新增。

從漲跌來看，近30天杭州跌價(jià)二手房源20761套，漲價(jià)房源只有2589套，房東下調(diào)價(jià)格意愿依舊較為強(qiáng)烈。

雖然北京市二手房掛牌量也超過了10萬套，可平均每個(gè)月二手房網(wǎng)簽量就在1萬套左右，這10萬套的二手房也就是10個(gè)月的消化量，庫存壓力不大。

在北京房產(chǎn)仍然被認(rèn)為是全國最具保值的資產(chǎn)背景下，北京的購房資格一般不會(huì)浪費(fèi)，投資客拋房的情況很少，賣一買一的置換比例在全國核心城市中位居前列。

相比之下，有的熱點(diǎn)城市2月份成交數(shù)據(jù)當(dāng)中，二手房市場(chǎng)異常火熱，新房市場(chǎng)卻依舊冰冷。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上關(guān)于到底是“需求創(chuàng)造供給，還是供給創(chuàng)造需求”的爭(zhēng)論從來就沒有斷過，所以2月份部分城市二手房成交量放大的原因，究竟是降價(jià)賣房的人多導(dǎo)致的，還是買房需求多導(dǎo)致的？

對(duì)二手房市場(chǎng)熟稔的“彭叔”就在微博上說，對(duì)比往年行情，今年這波行情二手房成交量已經(jīng)達(dá)到了2021年同期水平，但是新房成交量卻明顯不如2021年同期。這波行情在很多城市感覺像是炒房客拋售二手房，但是拋售完二手房以后，他們并沒有繼續(xù)拿錢買新房。

過去炒房客把二手房賣了，立馬會(huì)拿著錢去“打新”，現(xiàn)在炒房客把二手房賣了，轉(zhuǎn)手就去搶大額存單，如今很多銀行的大額存單都很難搶到。

有媒體報(bào)道稱，不少銀行下調(diào)了存款利率5-15BP不等，與存款利率下調(diào)遇冷不同的是，大額存單市場(chǎng)再現(xiàn)“搶購潮”，不少銀行大額存單上線2分鐘即售罄。

所以，在2月份二手房市場(chǎng)火熱行情翻篇后，我們更應(yīng)該對(duì)其做一個(gè)深刻的總結(jié)和分析。尤其是對(duì)一個(gè)城市新房和二手房成交比例的結(jié)構(gòu)性分析，除了北京、上海這樣早已進(jìn)入存量房交易時(shí)代的一線城市，二三線城市新房成交量明顯低于二手房成交量的情況，其實(shí)更值得注意。

例如，有的城市二手房掛牌量上升速度很快，庫存越來越大，甚至逼得政府要回購進(jìn)行托市。又如，有的城市雖然新房市場(chǎng)看起來成交不錯(cuò)，但是所成交的新房都是價(jià)格倒掛的，購房者帶有很大的投資目的。

此外，除了學(xué)區(qū)房等剛需購房需求外，大部分城市2月份的新房市場(chǎng)銷售表現(xiàn)平淡，雖然2月份新開盤的項(xiàng)目天天發(fā)“喜報(bào)”，但是新房的牛市也只停留在開發(fā)商銷售的嘴里。

因此，不少行業(yè)內(nèi)人士都呼吁購房者要理性，冷靜看待2月份的二手房成交熱，從自己實(shí)際需求出發(fā)買房，不要沖動(dòng)跟風(fēng)。

但是，“有人辭官歸故里，有人星夜赴科場(chǎng)”的事情仍然在現(xiàn)實(shí)中上演。

例如，有的二手房房東調(diào)高了售價(jià)，捂著不賣，也有開發(fā)商取消了優(yōu)惠折扣，甚至放風(fēng)要漲價(jià)。

對(duì)于此，只能道一聲：套現(xiàn)珍重。

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