定金、訂金、意向金,購房時(shí)發(fā)生錢款糾紛該咋辦?_快訊

來源：趙秀池時(shí)間：2023-02-27 15:07:46

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業(yè)內(nèi)人士表示，買賣雙方要在公平、公正、自愿的基礎(chǔ)上對(duì)意向金進(jìn)行約定，不能出現(xiàn)霸王條款或者違反政策的條款。

(資料圖)

近日，四川省眉山市的王明（化名）向新京報(bào)記者反映，2021年5月，他在眉山市某樓盤購買一套住房，交了5萬元意向金。后來因沒有辦下房貸，要求開發(fā)商退款，但一直未收到退款。

在新房購買過程中，經(jīng)常會(huì)看到開發(fā)商向購房人收取意向金的情況。關(guān)于意向金是如何約定的？如果產(chǎn)生糾紛應(yīng)該怎么處理呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前，法律法規(guī)并未禁止開發(fā)商向購房人收取意向金，但雙方要在公平、公正、自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行約定。若是遇到涉及意向金的糾紛，雙方可以通過協(xié)商處理，還可以通過訴訟途徑解決糾紛。

現(xiàn)象：

房貸沒辦下來，購房人要求開發(fā)商退還5萬意向金未果

王明告訴新京報(bào)記者，2021年5月，他在眉山市某樓盤以貸款方式購買一套住房，并支付5萬元意向金。當(dāng)時(shí)與開發(fā)商工作人員口頭約定，如果房貸未順利辦理成功，開發(fā)商方面則應(yīng)如數(shù)退還5萬元意向金。后來，他申請(qǐng)的房貸沒有通過審批，開發(fā)商承諾退還這筆意向金，但后期又“變卦”了。開發(fā)商提出一個(gè)無理?xiàng)l件，如果他能夠找到下家，才會(huì)退還這筆意向金。“在這種情況下，開發(fā)商已經(jīng)明顯違約，應(yīng)當(dāng)向我退還5萬元意向金?！?/p>

“事發(fā)后已與上述樓盤銷售人員交涉，但對(duì)方至今仍沒有退款?！蓖趺魅缡钦f。

為了弄清開發(fā)商無法退款的原因及下一步處理辦法，新京報(bào)記者與該樓盤的開發(fā)商取得聯(lián)系，開發(fā)商相關(guān)工作人員回應(yīng)稱：“目前不能回答此問題?！?/p>

此后，新京報(bào)記者又多次試圖與開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，均未獲得回應(yīng)。而王明向記者反饋稱：“開發(fā)商已經(jīng)答應(yīng)退款，但是要分批退還。目前，我還沒有收到任何退款。”

實(shí)際上，像王明這樣因開發(fā)商在售房過程中收取意向金而產(chǎn)生糾紛的情況并不鮮見。

河北省廊坊市霸州出現(xiàn)過類似的情況。2022年，有網(wǎng)友通過“陽光理政”平臺(tái)反映，“我到廊坊霸州榮盛溫泉城看房子，銷售人員讓我先交意向金，可以考慮一天，承諾不想要立馬退。第二天我找到他們要求退還意向金，可是一直未退。”隨后，河北省廊坊霸州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過“陽光理政”平臺(tái)做出的回復(fù)稱，經(jīng)核實(shí)，已完成退款。

在上述平臺(tái)上，記者還看到其他不退還意向金的案例。諸如有網(wǎng)友反映“河北邢臺(tái)市信都區(qū)龍門御府不退意向金”的問題，經(jīng)調(diào)解，開發(fā)商已退款給投訴人。

此外，關(guān)于購房“意向金”的糾紛，一些地方法院已經(jīng)作出過相關(guān)判決。2021年7月，浙江省湖州市人民政府網(wǎng)站曾發(fā)布了德清法院公開庭審的一起民事案件。三個(gè)月前，楊女士和丈夫一起到德清某房產(chǎn)公司的售樓部看房，兩人向銷售員小宋繳納款項(xiàng)2萬元，小宋當(dāng)場制作了一份交款核對(duì)單交給楊女士。隨后，小宋通過微信聊天方式通知楊女士和丈夫盡快去簽署《商品房認(rèn)購書》。此后，考慮到實(shí)際購房能力及周邊樓盤的對(duì)比分析，楊女士和家人商量后，決定放棄購買上述商品房。而該售樓部表示，這2萬元是楊女士繳納的定金，如果楊女士因自身原因放棄購買房屋，就應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，房產(chǎn)公司將沒收定金。楊女士將房產(chǎn)公司告上了法庭。德清法院審理認(rèn)為，雙方?jīng)]有簽訂定金合同，房產(chǎn)公司制作的交款核對(duì)單說明“交款內(nèi)容”為“認(rèn)籌金”，無法證明楊女士交納的款項(xiàng)為定金，因此法院不予支持。最終，德清法院判決房產(chǎn)公司歸還楊女士2萬元。

探討：

意向金交了還能退嗎？買賣雙方可依約退款

那么，開發(fā)商向購房人收取意向金合法嗎？購房人簽訂購房意向金協(xié)議，應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？若是遇到糾紛，該如何處理？

北京在明律師事務(wù)所楊在明律師表示，目前的法律法規(guī)并未禁止開發(fā)商向購房人收取意向金，但雙方要在公平、公正、自愿的情況下進(jìn)行約定，不能出現(xiàn)霸王條款或者違反政策的條款。

“一般而言，購房意向金就是附條件的定金，是購買房產(chǎn)的意向，如果購房人有意購買房子時(shí)，會(huì)要求樓盤銷售人員鎖定房源，并支付一定金額的錢款。也有一些樓盤銷售人員為了進(jìn)一步‘鎖住’客源、制約購房人而衍生出的一個(gè)抽象概念?！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，如果買賣雙方?jīng)]有達(dá)成最終的購買協(xié)議，開發(fā)商要將意向金退還給購房人。

在房屋買賣交易中，購房人容易將“意向金”與“定金”“訂金”混淆，三者如何區(qū)分呢？對(duì)此，楊在明律師介紹，在購房過程中，如果買賣雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，開發(fā)商銷售人員通常會(huì)把購房意向金返還給購房人。有些開發(fā)商會(huì)與購房人約定，如果購房人超過一定期限沒有明確表示放棄購買房子，意向金會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)變成定金、訂金、預(yù)付款。此約定將對(duì)買賣雙方產(chǎn)生約束力，買賣雙方必須按約定履行相關(guān)義務(wù)，否則構(gòu)成違約，違約方將承擔(dān)法律后果。另一種情形是，如果買方確定要購買意向房屋，意向金就會(huì)轉(zhuǎn)化為定金、訂金或預(yù)付款。

“目前的法律法規(guī)中并無意向金的提法，明確的只有定金和訂金，在簽訂協(xié)議過程中，一定要注意定金和訂金的區(qū)別。”楊在明律師指出，定金與訂金一字之差，定義卻完全不一樣。定金是一種擔(dān)保金，若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。而訂金不具擔(dān)保性質(zhì)，若買家不履行合同義務(wù)，并不表示其喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)力，若賣家不履行合同義務(wù)也不需雙倍返還訂金，當(dāng)然，這不意味著合同違約方無需承擔(dān)違約責(zé)任。

此外，楊在明律師提醒，購房人在簽訂購房意向金協(xié)議前，要認(rèn)真考察待售房屋各項(xiàng)情況，理性確認(rèn)購買意向。由于購房意向金協(xié)議多為開發(fā)商預(yù)先制作的格式協(xié)議，因此購房人要仔細(xì)審核各項(xiàng)條款，確認(rèn)協(xié)議中約定的是不具有定金性質(zhì)的“意向金”。此外，協(xié)議還應(yīng)明確約定意向金所指向的標(biāo)的、意向金的有效期限、退還條件、退還比例，以及在何種條件下意向金將轉(zhuǎn)化為定金或預(yù)付款等。

“如果購房人遇到涉及意向金的糾紛，可以與開發(fā)商嘗試協(xié)商處理，要求對(duì)方按照最后的承諾或者協(xié)議約定退款。如果雙方無法協(xié)商一致，購房人可以先去當(dāng)?shù)卣鞴懿块T進(jìn)行投訴或者舉報(bào)，也可以通過訴訟途徑解決糾紛?！睏钤诿髀蓭熣f。（新京報(bào)2023年2月7日）

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