這幾天，網(wǎng)上成了房地產(chǎn)中介們狂歡的海洋，比如再也不怕購(gòu)房者不買房，你不買房有人買，比如房住不炒也擋不住炒房的腳步，比如比溫州炒房團(tuán)更厲害的全面炒房來(lái)了，還有讓你醒醒吧，房?jī)r(jià)下跌再也不可能發(fā)生了……

我真想說(shuō)，平臺(tái)對(duì)你們的容忍度真夠大的，什么話都敢往外說(shuō)。其實(shí)，越是如此著急，越是暴露了吶喊者內(nèi)心的恐懼。

(相關(guān)資料圖)

不過話說(shuō)回來(lái)，他們的話也不全是空穴來(lái)風(fēng)，只是把利好消息給過度夸大化了。

近日，據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

當(dāng)天，為促進(jìn)資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)證監(jiān)會(huì)開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求，中基協(xié)就正式發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。

從前年的四季度以后，房地產(chǎn)利好政策就沒有斷過，能想到的基本上都用過了，但依然沒有改變房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)，我倒不是說(shuō)政策沒有效果，而是這一波市場(chǎng)太沉重了，太壓抑了，受外界因素影響持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整，所以，直到1月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)才略顯一點(diǎn)回歸的跡象。

窮則思變，這里的窮不僅僅是貧窮，也是窮盡的意思，所以，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)可以說(shuō)是推出的終極大招，具有開創(chuàng)性意義和里程碑意義。

當(dāng)前房地產(chǎn)的最大問題就在于購(gòu)買力不足，倒不是說(shuō)需求不足，而是真的因?yàn)橘?gòu)買力跟不上，但房?jī)r(jià)高高在上，很多人只能望房興嘆，即使打折都依然買不起。所以，要想解決房地產(chǎn)問題，看來(lái)普通大招是不行了。

可是有購(gòu)買力的也因?yàn)榉N種原因不能買，包括限購(gòu)政策或者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期影響等，甚至擔(dān)心未來(lái)會(huì)出臺(tái)一些稅收政策，導(dǎo)致他們也是想買不敢買。

所以，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)就是來(lái)解決這個(gè)問題的。就拿一些中介的話說(shuō)，“你不買房，別人買！”此前的“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”因?yàn)橥顿Y范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等原因，對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用不是太明顯，這才有了“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。

按照官方通報(bào)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。據(jù)資本專家預(yù)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的市場(chǎng)規(guī)模約在10萬(wàn)億元級(jí)別，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)力度不言而喻。

1、有助于房企盤活存量資產(chǎn)，為紓困房企再添融資新渠道，減少爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

房企有大量寫字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等存量資產(chǎn)，同時(shí)也有開發(fā)在售項(xiàng)目，尤其是一些遇到困難的房企，可以借助引進(jìn)私募基金，來(lái)盤活這些資產(chǎn)，從而加快資金回籠，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，幫助房企紓困，有利于房企長(zhǎng)期健康發(fā)展。

這對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是好事，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)也是好事。對(duì)購(gòu)房者而言，同樣如此。

這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)私募基金是為了給房企處理庫(kù)存和一些樓盤爛尾的問題，也是確保交房問題的，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，依然屬于金融系統(tǒng)紓困房企的范疇，并不是機(jī)構(gòu)炒房，雖然也是房地產(chǎn)利好，但絕對(duì)不是一些中介狂歡式忽悠購(gòu)房者買房的那一套。

2、構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢(shì)所趨，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

官方從一開始就提到了，以進(jìn)一步暢通金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，引金融活水更好為實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展賦能，充分發(fā)揮私募基金多元投資與專業(yè)運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)日益高漲的融資需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定運(yùn)行。

實(shí)際上，房地產(chǎn)本身就兼具自住和投資屬性，是與生俱來(lái)的，都不能偏頗，過去因?yàn)榻鹑诨蛲顿Y屬性占了上風(fēng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)很多問題，當(dāng)然僅僅是偏廢某一方都是不行的。如今，在極力推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性的同時(shí)，不是不要投資屬性了，而是要讓投資屬性發(fā)揮該有的作用。

太注重金融屬性，就會(huì)引發(fā)投資狂潮、房?jī)r(jià)大漲等一系列連鎖問題。但房地產(chǎn)也不可能僅僅局限于居住屬性上，否則也就失去了活力。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金就是為了平衡這種關(guān)系，發(fā)揮其積極作用，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)將邁向新發(fā)展模式，也意味著從快速開發(fā)到重視運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，這是房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展的必然選擇。所以，絕不是為了讓機(jī)構(gòu)炒房的，但不能不防，更需要做好監(jiān)管方面的責(zé)任。

3、為老百姓增加一個(gè)更加專業(yè)、變現(xiàn)能力強(qiáng)的投資渠道。

自己投資房產(chǎn)，面臨諸多現(xiàn)實(shí)問題，而通過私募基金，就更加便捷買入賣出。解決了居民投資渠道單一的問題，讓閑置的民間資產(chǎn)多了一種投資渠道。但是，必須清楚，這種投資風(fēng)險(xiǎn)更大，畢竟屬于虛擬的，普通人最好還是買房子更合適。

4、解決租房群體住房問題，市場(chǎng)化手段探索新的發(fā)展模式。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)，絕對(duì)不是放棄買不起房的人，而是更好為他們創(chuàng)造多種居住方式。比如，保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房也納入了此次私募基金投資范圍，可以預(yù)見未來(lái)私募基金將通過投資運(yùn)營(yíng)保障性住房、長(zhǎng)租公寓為住房保障體系的建設(shè)提供支持。

“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”可以投資“保障性住房”和市場(chǎng)化租賃住房，就等于為政府資金回籠開辟了一條路，也是間接為租房者提供了一種市場(chǎng)活力保障。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金能夠進(jìn)一步增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

5、為房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇添一把火。

這個(gè)就不多說(shuō)了，因?yàn)橐呀?jīng)快被某些中介炒著了。但可以肯定都是，隨著不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)的落地，有望為行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)政策風(fēng)向正在加速轉(zhuǎn)變，購(gòu)房預(yù)期也逐步扭轉(zhuǎn)?？梢耘袛嗟禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)拖累最大的時(shí)期結(jié)束了，后續(xù)復(fù)蘇力度還有待觀察。

最后，我想說(shuō)，如果是某些中介的話，我要說(shuō)，很多是過分解讀，利好雖多，但不得不防，有些監(jiān)管還需要加強(qiáng)，雖然不是為了炒房設(shè)立，但不得不加強(qiáng)炒房卷土重來(lái)。

當(dāng)然，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)更加分化，不動(dòng)產(chǎn)私募基金對(duì)于三四線城市的房子會(huì)更加謹(jǐn)慎投資，更傾向于投資一線優(yōu)質(zhì)或者新一線好地段，所以貴者更貴，便宜者更便宜。初期可能出現(xiàn)普漲行情，但后續(xù)地產(chǎn)公司的表現(xiàn)可能更加分化。

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