在2023年-2027年的“十四五期間”，首都北京即將啟動(dòng)“新一輪疏解”應(yīng)該是基本確定的。

因?yàn)榫驮谶M(jìn)入2023年以后，北京連續(xù)發(fā)布了“多個(gè)文件”：“2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單”，“核心區(qū)控規(guī)新一輪行動(dòng)計(jì)劃”和“北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質(zhì)規(guī)劃”。

(資料圖)

這些文件的出臺(tái)，意味著北京的“新一輪疏解”將主要在以下三個(gè)方面上持續(xù)發(fā)力：

第一，北京的“非首都功能”將持續(xù)從主城區(qū)向近郊區(qū)新城疏解，包括常住人口疏解、產(chǎn)業(yè)疏解和新建配套的轉(zhuǎn)移。

尤其是根據(jù)北京官方的口徑，2023年可能將啟動(dòng)“北京行政機(jī)關(guān)第二次東遷”，這將是一次較大規(guī)模的疏解行動(dòng)。

在2023年這一次的“北京行政機(jī)關(guān)第二批東遷”后，通州和北三縣的“融合發(fā)展”是一定會(huì)加速的。

畢竟那么多的“行政人員”入駐北京城市副中心后，如何實(shí)現(xiàn)“跨區(qū)職住平衡”是一個(gè)迫在眉睫的事情。

通州將在北三縣地區(qū)建設(shè)更多的“員工住房”，“學(xué)?！焙汀搬t(yī)院”應(yīng)該是一個(gè)大趨勢。

第二，是將持續(xù)降低“東西城核心區(qū)”的四個(gè)密度，尤其是常住人口密度應(yīng)該是重中之重。

東西城核心區(qū)的常住人口將會(huì)通過騰退、疏解、征收等多種手段陸續(xù)向外疏解，從而實(shí)現(xiàn)人口密度的降低。

第三，主要是對北京主城區(qū)龐大的“城中村”進(jìn)行騰退治理，也會(huì)將一部分常住人口向近郊新城進(jìn)行疏解轉(zhuǎn)移。

但是如果僅僅通過以上三大手段，可能還是“不太夠的”。

因?yàn)楸本┳罱摹?strong>疫情三年”，主城區(qū)常住人口的疏解速度確實(shí)放緩了：

2020年北京中心城區(qū)常住人口是1098.8萬，2021年主城區(qū)是1097.2萬人，可以說基本沒有變化。

而根據(jù)北京新版城市總體規(guī)劃要求，2020年北京主城區(qū)的常住人口規(guī)模要控制在1085萬以下。

所以如果從常住人口的指標(biāo)要求看，北京應(yīng)該還是希望加快主城區(qū)的常住人口疏解速度的。

在這種“人口存量疏解”的背景下，北京樓市即將實(shí)施“一區(qū)一策，分區(qū)實(shí)測”就比較容易理解了。

根據(jù)北京市政府印發(fā)的“2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單”，在里面的“第232條”就明確提出：完善‘一區(qū)一策’調(diào)控措施”的說法。

什么叫做“一區(qū)一策”？

意思就是北京不會(huì)進(jìn)行樓市政策的總體放松，而是根據(jù)各區(qū)的樓市情況，各區(qū)各自實(shí)施不同的“限購限貸政策”。

北京目前一共有16個(gè)行政區(qū)＋1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，分成三個(gè)“檔次”：

第一是“中心城區(qū)”，包括東西城、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山，還有未來的通州北京城市副中心。

第二是“近郊新城區(qū)”，包括昌平、亦莊、順義、房山、大興。

第三是“遠(yuǎn)郊生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，包括懷柔、密云、延慶、平谷、門頭溝等偏遠(yuǎn)郊區(qū)。

如果按照北京要實(shí)施“完善一區(qū)一策的調(diào)控措施”的說法，那就是“各區(qū)都可以實(shí)施不同的樓市政策”，肯定是“有松有緊”。

再結(jié)合目前北京即將啟動(dòng)“新一輪人口疏解”的基本背景，我們基本可以判斷：北京中心城區(qū)的樓市政策幾乎不可能放松。

也就是說，對于目前的東西城、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山和通州來說，樓市政策應(yīng)該不會(huì)有太大變化，基本保持不變。

而作為北京的“生態(tài)保護(hù)區(qū)”的“遠(yuǎn)郊涵養(yǎng)區(qū)”也不會(huì)放松樓市政策：包括平谷、懷柔、密云、延慶、門頭溝等也不會(huì)實(shí)施“一區(qū)一策”。

因?yàn)檫@些“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”也不允許常住人口聚集和大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。

因此最有可能實(shí)施“一區(qū)一策松綁政策”的區(qū)域一定是在“近郊新城區(qū)”：房山、亦莊、大興、順義、豐臺(tái)。

因?yàn)樵诒本┬掳娉鞘幸?guī)劃中，只有“近郊新城區(qū)”才允許常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城區(qū)人口疏解的核心板塊。

未來北京各大近郊新城都至少要承接主城區(qū)常住人口轉(zhuǎn)移規(guī)模在10-20萬以上，因此近郊新城才是北京樓市發(fā)力的重點(diǎn)。

那么，哪個(gè)“近郊新城”會(huì)第一個(gè)試點(diǎn)“一區(qū)一策的樓市松綁政策”呢？

目前看房山區(qū)首先“搶跑”的可能性最大。

原因非常簡單：房山區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平和房價(jià)水平，目前在整個(gè)“近郊新城”中都是墊底的。

目前房山區(qū)的“住宅可售存量”已經(jīng)超過1萬套，按照2022年房山的去量化大概是4000套來估算，房山區(qū)的去化周期已經(jīng)達(dá)到了2-3年。

而且從過去一年的樓市走勢來看，房山樓市隱隱有持續(xù)“走低”的趨勢：市場成交量和成交價(jià)格都在持續(xù)“走低”。

因此房山樓市盡快實(shí)施“一區(qū)一策”，首先對樓市進(jìn)行松綁，對于刺激房山樓市，吸引城區(qū)人口加大規(guī)模流入房山，是有明顯利好的。

所以關(guān)于近期房山即將實(shí)施“樓市新政”的傳聞，我們判斷概率應(yīng)該是比較高的：取消認(rèn)房又認(rèn)貸＋降低首套首付比例。

如果房山實(shí)施“樓市新政”，房價(jià)會(huì)怎么變？

我們認(rèn)為一旦實(shí)施“樓市新政”，房山房價(jià)短期內(nèi)至少上漲20％以上。

原因主要有三點(diǎn)：

第一點(diǎn)，房山的發(fā)展基本面是在不斷提升的，尤其是隨著“樂高樂園”，“宣武醫(yī)院”，“清華附中”，“人大附中”等項(xiàng)目的逐漸清晰落地，房山的配套短板已經(jīng)逐漸被填平。

第二點(diǎn)，隨著麗金線的建設(shè)，房山地鐵將直通麗澤商務(wù)區(qū)和西城金融街，房山未來的房價(jià)妥妥向石景山看齊。

第三點(diǎn)，一旦樓市新政實(shí)施，城區(qū)剛需和改善人群將首先涌向房山購房，畢竟取消了認(rèn)房不認(rèn)貸，購房門檻忽然就降低了。

這對于大量的城區(qū)改善客戶來說，是最好的改善機(jī)會(huì)。

綜上所述，我們認(rèn)為在北京即將啟動(dòng)“新一輪人口疏解”的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在北京“近郊新城”完善“一區(qū)一策”是完全有可能的。

這不僅可以推動(dòng)北京主城區(qū)常住人口加快向近郊疏解，同時(shí)還可以幫助北京近郊樓市“去庫存”，最關(guān)鍵還有可以讓北京“賣地更順暢”。

這是“一箭三雕”的政策趨勢。

而在五大“近郊新城”中，房山是最有可能“搶跑”的新城，成為第一個(gè)“試點(diǎn)新政”的板塊。

房山，將有希望借此“契機(jī)”實(shí)現(xiàn)翻身！

標(biāo)簽： 常住人口