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內(nèi)容來源：飯總選房2022年全年二手房成交142174套，同比2021年同比降26.4%。并且，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)4個月下跌！不僅二手房跌了，新房成交量同樣暴跌！2022年全年商品房住宅成交44175套（十一自己統(tǒng)計為6萬多套，均非官方數(shù)據(jù)僅供參考），同比下降29%！新房、二手房同時受挫，北京市場是不是要變天了，房價要降了？

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作為一個房產(chǎn)的終端區(qū)域，二手房能夠在一定程度上更加真實反映出市場情況。每日住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，可掃碼入群獲取。二手房成交量下跌，主要有幾方面因素：最主要的還是，疫情。2022年北京遭遇了三輪疫情，一波是年初、一波是4月底-6月初，最后一波即是10月-年底。年初的疫情很快就過去了，所以3月份1.7萬套還是全年單月高點...可后兩輪疫情影響比較大了：5月大家基本都靜默居家了吧，5月只有8000多套，后面幾個月基本維持了正常水平。11月份，北京疫情防控處在關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折階段。二手房市場，幾乎屬于停擺狀態(tài)，10000+的成交量已經(jīng)算不錯的了。之后雖然12月逐步放開腳步，但是健康問題影響買賣雙方甚至是中介...基本上上下下都陽了一輪，導(dǎo)致年底只有8700多套。雖然無法和去年同日而語，但是從2022年的14萬套成交量級來看，雖然是近五年低點，但其實和2018-2020年同期的成交量相差不大。如果不是受疫情影響，今年前全年的成交量達(dá)到15萬套以上應(yīng)該問題不大。還有，新房成交量的沖擊。這兩年及集中供地導(dǎo)致北京新房市場的供應(yīng)量突然加大，北京集中供地導(dǎo)致新房層出不窮，當(dāng)下新房入手門檻相對于二手房來說更低，導(dǎo)致一部分剛需轉(zhuǎn)投新房市場。同時，317后北京市場已經(jīng)經(jīng)過了長達(dá)5年的政策調(diào)整期，二套政策對正常資金的壓迫越來越少，隨著二胎甚至三胎家庭的逐漸增多，改善需求不斷釋放，大家對居住體驗的要求有所提升，改善樓盤的銷售情況也迎來了小陽春。但從年底的幾個新房開盤，進(jìn)入12月份以來即將開盤的新房依然火爆：例如海淀永豐的中海富華里，一期開盤直接售罄！同一天中海和瑞叁號院，開盤熱銷20億；12月30日隔壁的永定金茂府開盤，也基本上賣了20億，兩個套總價1000萬+的新房在年底還能這么火，說明北京的購買力還是非常強的！別看2022年新房成交量跌了，但是價格漲了11%，豪宅改善成交還創(chuàng)造了記錄！這些數(shù)據(jù)說明北京的市場還是相當(dāng)堅挺的，我們預(yù)計年后3月或4月份逐步恢復(fù)后還會復(fù)現(xiàn)每年的小陽春，如果之后出臺一些政策，今年的成交量應(yīng)該不會太差。

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下邊來看看房價情況：12月份的房價還沒出，不過從國家統(tǒng)計局11月最新發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)看，11月份，一線城市新房價格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月多了0.1%。其中，北京、上海新房價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，深圳新房價格環(huán)比下降0.5%。北京新房價格同比2021年上漲了5.7%，處在我們預(yù)測的新房每年上漲5%-10%的范圍內(nèi)。再看看二手房房價，去年11月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比10月拉大了一些。北京二手房價格環(huán)比11月跌了0.2%，但同比2021年上漲了5.2%，同樣處在V房預(yù)測的二手房每年上漲5%-10%的范圍內(nèi)。一線城市房價仍然穩(wěn)中有漲，但二、三線城市的房價普遍在下跌，同比降幅甚至在擴大：11月份，一線城市二手房價格同比上漲1.2%，漲幅比上月收窄0.1個百分點，其中北京二手房價格同比上漲5.2%，再度領(lǐng)漲一線城市，上海同比上漲3.5%，而廣州、深圳分別下降0.3%、3.6%。二線城市二手房價格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市二手房價格同比下降4.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點。飯總一直在說，上一輪調(diào)控+疫情的雙重影響下，一二三四線城市一個都跑不掉。但一線城市已經(jīng)跌到位了，未來的第三輪陰跌期間，一線核心與潛力產(chǎn)業(yè)布局區(qū)域、一線周邊產(chǎn)業(yè)與人群疏解到的區(qū)域，依然是好資產(chǎn)，無論剛需、改善還是投資都可以擇機買入。對于非一線周邊的三四線城市應(yīng)保持觀察暫緩進(jìn)場，二線城市要看具體的區(qū)域情況。我們經(jīng)常告訴購房者，時間成本是最大的成本。深圳，上海去年都已經(jīng)漲瘋了，北京房價控制非常不錯，在市場平穩(wěn)時期，剛需、改善這種硬性需求遇見性價比不錯的房子，該上車就上車，別想著抄底，你永遠(yuǎn)不知道底在哪里。所以，大家不要指望北京房價會跌，只是不會大漲罷了，房子挑的好，起碼保值增值性會非常好，抗通脹沒問題。

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那北京未來可能有什么政策調(diào)整的方向？這個我們說過很多次了，簡單給大家總結(jié)一下在去年試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，今年應(yīng)該還會進(jìn)一步擴大全齡友好項目建設(shè)，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。降息、利率、包括商住放開等等都在工具箱里，我們預(yù)計未來政策的針對性都比較強，但是對購房者的預(yù)期影響會比較大。當(dāng)然，現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢影響，許多家庭現(xiàn)金流出現(xiàn)了巨大的挑戰(zhàn)，買房子也一定要量力而行。未來北京政策上還是以保剛需和改善為主，逐步放松，不會一刀切。當(dāng)然這些針對性政策對北京房價來說不會有太大的影響，不會導(dǎo)致暴漲暴跌的情況發(fā)生。北京是全國房價風(fēng)向標(biāo)，需要穩(wěn)定，還是會保持穩(wěn)中有漲的趨勢。

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當(dāng)前給到大家最好的建議，并不是鼓勵所有人都去買房，即便是投資，也要萬分小心，萬一現(xiàn)金流扛不住，都是問題。如果近期有買房計劃，資金到位的購房者，V房建議大家盡快看房：當(dāng)前市場活躍度比較低，自住和改善的，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強的，可以抓緊時間及時上車和改善。新房方面，尤其是剛需朋友建議大家盡早上車，目前市場上低總價的房源在快速減少，未來可能會以改善戶型（100平+）為主。二手房方面，目前北京市場呈現(xiàn)片區(qū)分化，部分片區(qū)價格在快速上漲。但整體會保持一定的漲幅，不會大漲。對購房者來說，遇見合適的房源可以大膽出手，不用因為成交量等因素過于恐慌。如果不著急買房的話，最近兩個月先密切觀察，后期房源會集中放出來，需求也會集中出現(xiàn)。多操點心，萬一出現(xiàn)需求集中爆發(fā)或刺激政策出臺，也能第一時間抄底?？偠灾?，買房是件很復(fù)雜的事，不僅要考慮房子該怎么選，還要考慮到自己家庭的實際情況，未來一二十年的情況，對買房這件事有什么觀點、看法歡迎入群跟大家聊聊。提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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標(biāo)簽： 一線城市 同比上漲