(資料圖)

內(nèi)容來(lái)源：飯總選房2022年全年二手房成交142174套，同比2021年同比降26.4%。并且，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌！不僅二手房跌了，新房成交量同樣暴跌！2022年全年商品房住宅成交44175套（十一自己統(tǒng)計(jì)為6萬(wàn)多套，均非官方數(shù)據(jù)僅供參考），同比下降29%！新房、二手房同時(shí)受挫，北京市場(chǎng)是不是要變天了，房?jī)r(jià)要降了？

No.

01

作為一個(gè)房產(chǎn)的終端區(qū)域，二手房能夠在一定程度上更加真實(shí)反映出市場(chǎng)情況。每日住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，可掃碼入群獲取。二手房成交量下跌，主要有幾方面因素：最主要的還是，疫情。2022年北京遭遇了三輪疫情，一波是年初、一波是4月底-6月初，最后一波即是10月-年底。年初的疫情很快就過(guò)去了，所以3月份1.7萬(wàn)套還是全年單月高點(diǎn)...可后兩輪疫情影響比較大了：5月大家基本都靜默居家了吧，5月只有8000多套，后面幾個(gè)月基本維持了正常水平。11月份，北京疫情防控處在關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折階段。二手房市場(chǎng)，幾乎屬于停擺狀態(tài)，10000+的成交量已經(jīng)算不錯(cuò)的了。之后雖然12月逐步放開(kāi)腳步，但是健康問(wèn)題影響買(mǎi)賣(mài)雙方甚至是中介...基本上上下下都陽(yáng)了一輪，導(dǎo)致年底只有8700多套。雖然無(wú)法和去年同日而語(yǔ)，但是從2022年的14萬(wàn)套成交量級(jí)來(lái)看，雖然是近五年低點(diǎn)，但其實(shí)和2018-2020年同期的成交量相差不大。如果不是受疫情影響，今年前全年的成交量達(dá)到15萬(wàn)套以上應(yīng)該問(wèn)題不大。還有，新房成交量的沖擊。這兩年及集中供地導(dǎo)致北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)量突然加大，北京集中供地導(dǎo)致新房層出不窮，當(dāng)下新房入手門(mén)檻相對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)更低，導(dǎo)致一部分剛需轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng)。同時(shí)，317后北京市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)5年的政策調(diào)整期，二套政策對(duì)正常資金的壓迫越來(lái)越少，隨著二胎甚至三胎家庭的逐漸增多，改善需求不斷釋放，大家對(duì)居住體驗(yàn)的要求有所提升，改善樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況也迎來(lái)了小陽(yáng)春。但從年底的幾個(gè)新房開(kāi)盤(pán)，進(jìn)入12月份以來(lái)即將開(kāi)盤(pán)的新房依然火爆：例如海淀永豐的中海富華里，一期開(kāi)盤(pán)直接售罄！同一天中海和瑞叁號(hào)院，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)20億；12月30日隔壁的永定金茂府開(kāi)盤(pán)，也基本上賣(mài)了20億，兩個(gè)套總價(jià)1000萬(wàn)+的新房在年底還能這么火，說(shuō)明北京的購(gòu)買(mǎi)力還是非常強(qiáng)的！別看2022年新房成交量跌了，但是價(jià)格漲了11%，豪宅改善成交還創(chuàng)造了記錄！這些數(shù)據(jù)說(shuō)明北京的市場(chǎng)還是相當(dāng)堅(jiān)挺的，我們預(yù)計(jì)年后3月或4月份逐步恢復(fù)后還會(huì)復(fù)現(xiàn)每年的小陽(yáng)春，如果之后出臺(tái)一些政策，今年的成交量應(yīng)該不會(huì)太差。

No.

02

下邊來(lái)看看房?jī)r(jià)情況：12月份的房?jī)r(jià)還沒(méi)出，不過(guò)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，11月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月多了0.1%。其中，北京、上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%。北京新房?jī)r(jià)格同比2021年上漲了5.7%，處在我們預(yù)測(cè)的新房每年上漲5%-10%的范圍內(nèi)。再看看二手房房?jī)r(jià)，去年11月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比10月拉大了一些。北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比11月跌了0.2%，但同比2021年上漲了5.2%，同樣處在V房預(yù)測(cè)的二手房每年上漲5%-10%的范圍內(nèi)。一線城市房?jī)r(jià)仍然穩(wěn)中有漲，但二、三線城市的房?jī)r(jià)普遍在下跌，同比降幅甚至在擴(kuò)大：11月份，一線城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲1.2%，漲幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京二手房?jī)r(jià)格同比上漲5.2%，再度領(lǐng)漲一線城市，上海同比上漲3.5%，而廣州、深圳分別下降0.3%、3.6%。二線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降4.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。飯總一直在說(shuō)，上一輪調(diào)控+疫情的雙重影響下，一二三四線城市一個(gè)都跑不掉。但一線城市已經(jīng)跌到位了，未來(lái)的第三輪陰跌期間，一線核心與潛力產(chǎn)業(yè)布局區(qū)域、一線周邊產(chǎn)業(yè)與人群疏解到的區(qū)域，依然是好資產(chǎn)，無(wú)論剛需、改善還是投資都可以擇機(jī)買(mǎi)入。對(duì)于非一線周邊的三四線城市應(yīng)保持觀察暫緩進(jìn)場(chǎng)，二線城市要看具體的區(qū)域情況。我們經(jīng)常告訴購(gòu)房者，時(shí)間成本是最大的成本。深圳，上海去年都已經(jīng)漲瘋了，北京房?jī)r(jià)控制非常不錯(cuò)，在市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期，剛需、改善這種硬性需求遇見(jiàn)性?xún)r(jià)比不錯(cuò)的房子，該上車(chē)就上車(chē)，別想著抄底，你永遠(yuǎn)不知道底在哪里。所以，大家不要指望北京房?jī)r(jià)會(huì)跌，只是不會(huì)大漲罷了，房子挑的好，起碼保值增值性會(huì)非常好，抗通脹沒(méi)問(wèn)題。

No.

03

那北京未來(lái)可能有什么政策調(diào)整的方向？這個(gè)我們說(shuō)過(guò)很多次了，簡(jiǎn)單給大家總結(jié)一下在去年試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，今年應(yīng)該還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施。降息、利率、包括商住放開(kāi)等等都在工具箱里，我們預(yù)計(jì)未來(lái)政策的針對(duì)性都比較強(qiáng)，但是對(duì)購(gòu)房者的預(yù)期影響會(huì)比較大。當(dāng)然，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，許多家庭現(xiàn)金流出現(xiàn)了巨大的挑戰(zhàn)，買(mǎi)房子也一定要量力而行。未來(lái)北京政策上還是以保剛需和改善為主，逐步放松，不會(huì)一刀切。當(dāng)然這些針對(duì)性政策對(duì)北京房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)不會(huì)有太大的影響，不會(huì)導(dǎo)致暴漲暴跌的情況發(fā)生。北京是全國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，需要穩(wěn)定，還是會(huì)保持穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)。

No.

04

當(dāng)前給到大家最好的建議，并不是鼓勵(lì)所有人都去買(mǎi)房，即便是投資，也要萬(wàn)分小心，萬(wàn)一現(xiàn)金流扛不住，都是問(wèn)題。如果近期有買(mǎi)房計(jì)劃，資金到位的購(gòu)房者，V房建議大家盡快看房：當(dāng)前市場(chǎng)活躍度比較低，自住和改善的，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的，可以抓緊時(shí)間及時(shí)上車(chē)和改善。新房方面，尤其是剛需朋友建議大家盡早上車(chē)，目前市場(chǎng)上低總價(jià)的房源在快速減少，未來(lái)可能會(huì)以改善戶(hù)型（100平+）為主。二手房方面，目前北京市場(chǎng)呈現(xiàn)片區(qū)分化，部分片區(qū)價(jià)格在快速上漲。但整體會(huì)保持一定的漲幅，不會(huì)大漲。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，遇見(jiàn)合適的房源可以大膽出手，不用因?yàn)槌山涣康纫蛩剡^(guò)于恐慌。如果不著急買(mǎi)房的話，最近兩個(gè)月先密切觀察，后期房源會(huì)集中放出來(lái)，需求也會(huì)集中出現(xiàn)。多操點(diǎn)心，萬(wàn)一出現(xiàn)需求集中爆發(fā)或刺激政策出臺(tái)，也能第一時(shí)間抄底。總而言之，買(mǎi)房是件很復(fù)雜的事，不僅要考慮房子該怎么選，還要考慮到自己家庭的實(shí)際情況，未來(lái)一二十年的情況，對(duì)買(mǎi)房這件事有什么觀點(diǎn)、看法歡迎入群跟大家聊聊。提示：公眾號(hào)平臺(tái)更改了推送規(guī)則，如果不想錯(cuò)過(guò)精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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標(biāo)簽： 一線城市 同比上漲