來源：中指研究院，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍在繼續(xù)探底，未出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇信號(hào)，土地市場(chǎng)整體較為低迷，城市分化加劇。隨著核心二線城市優(yōu)化調(diào)控政策及防疫形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，核心城市市場(chǎng)或率先企穩(wěn)，企業(yè)應(yīng)聚焦收斂于城市群建設(shè)來有效把握市場(chǎng)機(jī)遇，合理安排銷售和拿地節(jié)奏，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

【資料圖】

圖：2022年典型房企銷售及拿地業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）企業(yè)研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

銷售表現(xiàn)：銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俅蠓禄?，銷售表現(xiàn)明顯分化

銷售業(yè)績(jī)同比下降41.3%，千億軍團(tuán)降至20家。TOP100房企銷售額均值759.7億元，同比下降41.3%；銷售額破千億房企20家，較去年同期（41家）減少21家；百億房企130家，較去年同期（158家）減少28家。具體來看，千億以上陣營(yíng)20家，較去年同期減少21家，銷售額均值2220.7億元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)23家，較去年同期減少2家，銷售額均值636.1億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)28家，較去年同期減少10家，銷售額均值372.8億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為59家，較去年同期增加5家，銷售額均值207.2億元。

房企銷售表現(xiàn)明顯分化。一是央國(guó)企銷售表現(xiàn)較強(qiáng)，部分實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，如央企的中鐵置業(yè)、中建東孚、中建智地、中建三局等，地方國(guó)企如越秀地產(chǎn)、廈門國(guó)貿(mào)等。二是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企銷售降幅在40%左右。三是出險(xiǎn)房企銷售降幅普遍在60%以上。

拿地表現(xiàn)：全年整體拿地低迷，地方國(guó)資成為投資主力

拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。TOP100門檻值為48億元，較上年同期下降24億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為35.3%。

圖：2022年50家代表房企各陣營(yíng)及所有制拿地銷售比均值數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）企業(yè)研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

房企投資力度同比減弱，拿地銷售比均值降至15.5%。2022年，50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為15.5%，較去年同期下降11.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，央國(guó)企及混合所有制房企拿地銷售比為21.4%，仍保持了一定的投資強(qiáng)度；民營(yíng)房企權(quán)益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規(guī)模和強(qiáng)度銳減。

圖：2021年、2022年50家代表房企拿地金額城市群分布、不同性質(zhì)企業(yè)拿地占比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）企業(yè)研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

聚焦收斂于三大城市群，地方國(guó)資成為投資主力。2022年，代表企業(yè)投資布局更加聚焦收斂，長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個(gè)百分點(diǎn)至77.6%。同時(shí)，國(guó)央企和城投公司依然是集中土拍的成交主力軍。2022年，22城集中供地，地方國(guó)資拿地金額占比達(dá)到42.0%，超過了央國(guó)企的37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業(yè)該比為4.8%。而受到資金壓力的影響，全國(guó)性布局的頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場(chǎng)上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極，例如濱江在杭州土拍中表現(xiàn)非常搶眼。

結(jié)語

2022年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時(shí)多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長(zhǎng)期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。房企應(yīng)在銷售端提升交付力、產(chǎn)品力、打通線上線下渠道等措施加速銷售回款，在拿地端通過換倉一二線城市、聚焦收斂于城市群建設(shè)來有效把握市場(chǎng)機(jī)遇，合理安排銷售和拿地節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

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