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2022年房地產(chǎn)行業(yè)融資與銷(xiāo)售周期一同進(jìn)入下行階段，全年非銀融資規(guī)模腰斬，海外債、信托融資嚴(yán)重受阻，降幅均超八成。隨著四季度政策端持續(xù)發(fā)力，多個(gè)融資渠道得到修復(fù)及開(kāi)放，年末出現(xiàn)翹尾跡象，2023年行業(yè)融資壓力有望得以緩解。2023年一季度迎來(lái)償債高峰，出險(xiǎn)房企到期債務(wù)占四成，債券展期壓力較大。

(相關(guān)資料圖)

融資政策：政策持續(xù)放松，多措并舉釋放資金

2022的融資政策以階段性放松為主，從走向來(lái)看，大致可分為三個(gè)階段：上半年以鼓勵(lì)收并購(gòu)類(lèi)融資為主，三季度則重點(diǎn)發(fā)力項(xiàng)目保交付資金支持；在對(duì)項(xiàng)目融資支持的基礎(chǔ)上，四季度政策逐步轉(zhuǎn)向房企，通過(guò)打通各類(lèi)融資渠道，釋放融資資金規(guī)模。

（1）上半年收并購(gòu)融資為主

2022年以來(lái)，并購(gòu)債、并購(gòu)貸款持續(xù)獲得政策支持。市場(chǎng)方面對(duì)此做出了一定的積極響應(yīng)，不過(guò)具體落地效果一般，并未出現(xiàn)大規(guī)模的收并購(gòu)交易。

（2）三季度紓困基金入場(chǎng)

在7.28中央政治局會(huì)議上，首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。隨后多地政府牽頭，聯(lián)動(dòng)地方AMC、地方國(guó)企等多種形式的國(guó)有資本成立紓困基金，通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)等方式對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)進(jìn)行解困。8月，央行通過(guò)政策性銀行啟動(dòng)2000億專(zhuān)項(xiàng)借款支持住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

（3）四季度多項(xiàng)房企融資政策放開(kāi)

四季度以來(lái)，多部門(mén)頻繁釋放房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權(quán)等方面為行業(yè)融資提供全力支持。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為行業(yè)融資定調(diào)：滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。這既是對(duì)2022年資金釋放的肯定，也是2023年供給端對(duì)房企和項(xiàng)目資金支持的鼓勵(lì)。

表：2022年房地產(chǎn)行業(yè)主要融資政策匯總

融資規(guī)模：同比下降超五成，年末出現(xiàn)小幅上升

2022年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類(lèi)融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。

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從單月情況來(lái)看，3月為年度融資高峰，超過(guò)千億。下半年融資情況不及上半年，主要為上半年多家房企連續(xù)出現(xiàn)違約事件后，項(xiàng)目停工一度成為焦點(diǎn)問(wèn)題，造成市場(chǎng)信心快速消退。8月、11月均有融資利好政策釋放，且快速落地，因此隨后出現(xiàn)了融資小幅回升。特別是12月，多維度的支持政策為行業(yè)融資打下了發(fā)展基調(diào)，年末融資翹尾有望得以延續(xù)。

2022年1-12月融資額及增速

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融資結(jié)構(gòu)：民企發(fā)債年末回暖，商業(yè)地產(chǎn)ABS快速上升

信用債：融資規(guī)模小幅下降，民企增信債券發(fā)行上升

2022年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為4654.6億元，同比下降15.5%，是降幅最少的融資渠道；占總?cè)谫Y規(guī)模的55.0%，較上年上升了22.9個(gè)百分點(diǎn)；平均發(fā)行期限為3.4年，其中3年以上的發(fā)行額占比為50.5%，與上年基本持平。從單月來(lái)看，有5個(gè)月同比出現(xiàn)正增長(zhǎng)，相對(duì)保持了較強(qiáng)的融資能力。從發(fā)行主體來(lái)看，央國(guó)企成為絕對(duì)發(fā)行主力，發(fā)行額占比達(dá)82.4%，較2021年上升8.7個(gè)百分點(diǎn)；而民企的發(fā)行占比下降9.4個(gè)百分點(diǎn)。

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從月度變化來(lái)看，地方國(guó)企發(fā)行年末大幅下滑，民企年底翹尾突出。10月財(cái)政部印發(fā)通知嚴(yán)控地方舉債儲(chǔ)備土地，隨后地方國(guó)企信用債發(fā)行規(guī)模大減，11、12月平均發(fā)行額65.9億元，僅為前10個(gè)月發(fā)行均值的33.8%。民企發(fā)行在9月、12月出現(xiàn)兩個(gè)小高峰，均為監(jiān)管出臺(tái)政策鼓勵(lì)民企增信發(fā)債時(shí)段，特別是12月，發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元，占全年民企發(fā)行量的35.5%，發(fā)行主體也從頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企擴(kuò)展到中小型民企。當(dāng)前發(fā)債融資政策寬松，增信擔(dān)保工具也擴(kuò)展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發(fā)行行列中來(lái)，小高峰將延續(xù)到2023年。

海外債：發(fā)行規(guī)模銳減，交換要約成為主流

2022年1-12月，海外債發(fā)行規(guī)模僅為176.1億人民幣，同比大幅下降93.4%；占總?cè)谫Y規(guī)模的2.1%，較上年下降了13.6個(gè)百分點(diǎn)；平均發(fā)行期限2.8年，其中發(fā)行期在3年以上的占比17.9%，而上年為50.2%，融資期限同比大幅縮短。從單月來(lái)看，自8月起行業(yè)無(wú)新發(fā)債券。

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今年到期的債券以展期為主，全年通過(guò)交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元，占全年到期余額的25.8%。年內(nèi)多家房企主動(dòng)取消海外評(píng)級(jí)，雖然降低了觸發(fā)交叉違約的概率，但也截?cái)嗔撕Ｍ馊谫Y渠道。在年末銀企信貸戰(zhàn)略合作中，多家銀行提及向房企在境外融資、內(nèi)保外貸等方面提供綜合授信支持，不過(guò)這一方式以信貸融資為主，且主要面向頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企。但這一舉措釋放了房企可重啟境外融資的積極信號(hào)，從信心和實(shí)操層面均給予了實(shí)質(zhì)性支持，海外融資有望從貸款、美元債多層面逐步修復(fù)。

信托：同比下降80%，下半年投資意愿很低

2022年1-12月，信托融資規(guī)模為972.1億元，同比大幅下降80.3%；占總?cè)谫Y規(guī)模的11.5%，較上年同期下降了17.2個(gè)百分點(diǎn)；平均發(fā)行期限為1.96年。

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隨著行業(yè)周期下行，房企信托違約的新聞時(shí)有發(fā)生，機(jī)構(gòu)投資更為審慎，導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減，特別是下半年以來(lái)，單月融資未能突破百億，均值僅為55.3億元，是上半年月均值的50.5%，勢(shì)頭不佳。“金融16條”中提到鼓勵(lì)存量信托貸款展期，同時(shí)保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。展期緩解了債務(wù)人償債壓力，但債權(quán)人在存量資金尚未收回的情況下，繼續(xù)新增投資的意愿較低。

ABS：融資規(guī)模占比上升，盤(pán)活自持物業(yè)成為主流

2022年1-12月，ABS融資規(guī)模為2654.6億元，同比下降34.1%；占總?cè)谫Y規(guī)模31.4%，較上年同期上升7.9個(gè)百分點(diǎn)，平均期限為7.0年，是上年年限均值的2倍。

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ABS的發(fā)行結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，上下游相關(guān)的供應(yīng)鏈、購(gòu)房尾款類(lèi)ABS均出現(xiàn)大幅下降，降幅分別為53.6%、85.3%；而商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升，發(fā)行規(guī)模同比上升14.2%，占比提升近20個(gè)百分點(diǎn)至46.6%，取代供應(yīng)鏈ABS成為最主要的發(fā)行種類(lèi)。持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤(pán)活存量資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段，發(fā)行規(guī)模顯著上升。

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融資利率：平均成本下降，信托成本上升

2022年1-12月行業(yè)平均融資利率為3.94%，同比下降1.55個(gè)百分點(diǎn)。受年內(nèi)多次降息、信貸環(huán)境相對(duì)寬松、高成本的海外債、信托融資規(guī)模下降等多重因素影響，行業(yè)平均融資成本明顯下降。

其中信用債平均利率為3.43%，同比下降0.87個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.11%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為7.61%，同比上升0.29個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.40%，同比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。11月開(kāi)始信托融資成本有上升趨勢(shì)，利率超過(guò)8%的信托數(shù)量明顯提升。說(shuō)明信托投資人雖然在政策鼓勵(lì)下有意重歸房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，但同時(shí)也提高了利率對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

表：各渠道平均融資利率

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到期債務(wù)：一季度即為償債高峰，海外債面臨二次展期

截至2022年12月31日，2023年債券余額為9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。

一季度為償債高峰，四成為出險(xiǎn)房企債務(wù)。2023年一季度即為首個(gè)償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。根據(jù)“金融16條”的指導(dǎo)原則，信用債可通過(guò)協(xié)商做出合理展期，境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來(lái)看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn)，有較高的償還壓力。

表：債券到期余額*統(tǒng)計(jì)

*按債券回售日計(jì)算

**按2022年12月31日匯率換算為人民幣

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未來(lái)展望：持續(xù)推進(jìn)融資支持，多渠道補(bǔ)充流動(dòng)性

政策持續(xù)推進(jìn)，融資力度不減。1月4日的央行工作會(huì)議中將房地產(chǎn)納入了“加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持力度”這一工作內(nèi)容中，提出要“落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。因此年末推出的各項(xiàng)政策將會(huì)持續(xù)快速推進(jìn)，主要融資渠道繼續(xù)維持開(kāi)放狀態(tài)。

抓住窗口期，改善流動(dòng)性。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動(dòng)性緊張問(wèn)題將得以明顯改善。企業(yè)要抓住當(dāng)前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極對(duì)接資金供給方，既要優(yōu)化債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，也要及時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性，更要借助融資力量拉動(dòng)銷(xiāo)售端，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)端流動(dòng)性回暖，從根本上解決流動(dòng)性問(wèn)題。

標(biāo)簽： 個(gè)百分點(diǎn) 融資規(guī)模