(資料圖)

內(nèi)容來(lái)源：飯總選房

2011年，一個(gè)老購(gòu)房者買(mǎi)了中海九號(hào)公館，當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)在3.5萬(wàn)左右，如今這個(gè)小區(qū)的二手房已經(jīng)賣(mài)到了8萬(wàn)，漲幅約129%。

這位購(gòu)房者的房子從入手的612萬(wàn)，漲到了現(xiàn)在的1500萬(wàn)左右。

時(shí)光荏苒，今年11月，跟這位購(gòu)房者再次見(jiàn)面的時(shí)候，他說(shuō)了很多自己這些年居住在中海九號(hào)公館的感受。

購(gòu)房者對(duì)小區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅還是比較滿(mǎn)意的，超過(guò)了大部分二手房的漲幅水平，在總部基地這邊也是數(shù)一數(shù)二的。

小區(qū)品質(zhì)算得上是區(qū)域的頂配了，外立面看著非常大氣，朋友過(guò)來(lái)做客也會(huì)感慨小區(qū)確實(shí)不一樣，看著就很高端。小區(qū)園林做的跟江南園林感覺(jué)很像，有各種植被和景觀，堪稱(chēng)世外桃源。

小區(qū)的物業(yè)也很負(fù)盡責(zé)，業(yè)主遇到困難時(shí)，物業(yè)會(huì)積極響應(yīng)，修理地板或者墻紙，物業(yè)都是自帶耗材，價(jià)格公道，處理的也很細(xì)致。疫情嚴(yán)重那段時(shí)期，物業(yè)基本上每天6點(diǎn)就開(kāi)始對(duì)小區(qū)做消殺工作，生活物資、快遞也都會(huì)幫忙送到家門(mén)口。

購(gòu)房者對(duì)自己的戶(hù)型也非常滿(mǎn)意，他買(mǎi)的是179平的四居室，陽(yáng)臺(tái)正對(duì)小區(qū)的園林，站在客廳能看到小區(qū)的景觀，非常養(yǎng)眼。他說(shuō)看了很多新房的戶(hù)型樣板間，感覺(jué)還不如自己現(xiàn)在住的這個(gè)房子。

購(gòu)房者建議他的朋友可以看看中海的小區(qū)，物業(yè)、戶(hù)型、品質(zhì)都挺不錯(cuò)的。

其實(shí)，這個(gè)購(gòu)房者說(shuō)的這些內(nèi)容，就是大部分購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)的選房邏輯。那么到底什么樣的房子保值增值性更好，未來(lái)大概率會(huì)跑贏市場(chǎng)90%的二手房呢？

我們總結(jié)了以下五點(diǎn)供大家參考。

一、核心地段

這個(gè)核心地段不僅指東西城，或者二環(huán)、三環(huán)，其中還包含產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或者產(chǎn)業(yè)核心區(qū)輻射的區(qū)域。

比如中海楓漣山莊，位于海淀西北旺板塊，這個(gè)小區(qū)2005年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，周邊挺荒的，但是隨著產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)駐，這里成為了中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的半壁江山，小區(qū)的房?jī)r(jià)也快速的上漲。

中海楓漣山莊2005年開(kāi)盤(pán)價(jià)才6500元左右，如今二手房?jī)r(jià)格10.5萬(wàn)，漲了15倍。

買(mǎi)房子跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃強(qiáng)的地方未來(lái)一定不會(huì)差，縱觀北京過(guò)去的造富集中地，都是強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)所在地，西二環(huán)的金融街，東三環(huán)的國(guó)貿(mào)CBD，西北方向的中關(guān)村、東北方向的望京等。

二、大品牌開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商水平比較高的小區(qū)，建筑質(zhì)量會(huì)比較好，小區(qū)的管理也就比較完善。在選二手房時(shí)，一些專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)比如綠化率、容積率等可以查詢(xún)到。但很多影響生活質(zhì)量的成本很難看得到，這很大程度上只能依靠開(kāi)發(fā)商。

所以買(mǎi)二手房也是要看開(kāi)發(fā)商的，選口碑好的開(kāi)發(fā)商很重要。通常情況下，同一區(qū)域的房子，大開(kāi)發(fā)商的價(jià)格相對(duì)會(huì)高一些。

在北京，中海絕對(duì)是家喻戶(hù)曉的品牌房企了，我們統(tǒng)計(jì)了中海的二手房小區(qū)價(jià)格，發(fā)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)的二手房?jī)r(jià)格，在區(qū)域內(nèi)都是名列前茅，并且漲幅非常不錯(cuò)。

三、優(yōu)質(zhì)物業(yè)

經(jīng)歷了疫情期間的長(zhǎng)期居家辦公，人們對(duì)物業(yè)的需求越來(lái)越高了。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)還會(huì)直接影響你家的房?jī)r(jià)。

買(mǎi)房一陣子的事，但物業(yè)服務(wù)是一輩子的事情。買(mǎi)房不僅要看各種硬件和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也要多關(guān)注門(mén)口的保安，保潔阿姨以及維修人員等。

物業(yè)服務(wù)水平的高低，直接決定著小區(qū)業(yè)主對(duì)此小區(qū)的評(píng)價(jià)口碑；而口碑的好壞一定程度上會(huì)影響小區(qū)的房?jī)r(jià)。

小區(qū)物業(yè)不好，小區(qū)的安全、環(huán)境及衛(wèi)生等，自然就得不到妥善的處理，時(shí)間一長(zhǎng)口碑只會(huì)越來(lái)越差。

必須承認(rèn)，一個(gè)好的物業(yè)實(shí)在太重要了，除了能帶來(lái)居住體驗(yàn)的加分，還能在提振小區(qū)二手房?jī)r(jià)方面有很大的推動(dòng)作用。

在市場(chǎng)上為什么中海、金地這類(lèi)房企的房子一直獲得贊譽(yù)，這背后不僅是樓盤(pán)品質(zhì)的加持，其物業(yè)管理水平也起到了決定性的作用。

四、優(yōu)質(zhì)戶(hù)型

雖然戶(hù)型不是唯一的價(jià)格決定因素，但是對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常大，每個(gè)小區(qū)好戶(hù)型的價(jià)格都會(huì)比差戶(hù)型高出不少。

好戶(hù)型應(yīng)該怎么選？我們幫大家總結(jié)了好戶(hù)型普遍應(yīng)該具備的特質(zhì)：

1、南北通透，如果是單向房源，最好優(yōu)先選南向。

2、戶(hù)型方正，面寬進(jìn)深比相當(dāng)?shù)氖亲詈茫行┠媳毕虻膽?hù)型進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，通透性也不會(huì)很好。盡可能避免缺角、不規(guī)則戶(hù)型，浪費(fèi)面積會(huì)更嚴(yán)重。

3、空間尺度要夠，有的戶(hù)型看起來(lái)表面無(wú)太大缺陷，但是各空間的尺寸不夠，比如主臥的面寬不到3米，真正住進(jìn)去，連放一個(gè)雙人床都費(fèi)勁。

4、得房率高，北京寸土寸金的地方，一平米房?jī)r(jià)動(dòng)輒5、6萬(wàn)甚至10萬(wàn)+，得房率低的戶(hù)型無(wú)形之中增加的買(mǎi)房成本就是上百萬(wàn)。

5、布局合理，客餐廳位置、衛(wèi)生間和臥室的距離，都要關(guān)注到。

（中海楓漣山莊89平兩居戶(hù)型）

五、盡量選擇次新

條件允許的情況下，一定要優(yōu)先選擇次新房。

通常一個(gè)家庭的換房周期平均在8-10年，假設(shè)你現(xiàn)在買(mǎi)了一個(gè)1990年的房子，10年過(guò)去，樓齡已經(jīng)超過(guò)40年，這種房子除非是有強(qiáng)學(xué)區(qū)的加持，否則保值增值性不會(huì)太好。

我們之前統(tǒng)計(jì)過(guò)，北京每輪房?jī)r(jià)上漲通道開(kāi)啟，除了學(xué)區(qū)外，優(yōu)先上漲的通常都是核心位置的次新房，新北苑、清河、東壩南區(qū)、望京這幾個(gè)區(qū)域的次新房?jī)r(jià)為什么上漲的這么快，核心還是產(chǎn)業(yè)+品質(zhì)次新小區(qū)。

買(mǎi)房建議：

北京當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境逐漸趨于分化，好的房子依舊會(huì)比較搶手，保持微漲，也有一些房子處于陰跌的趨勢(shì)。所以，購(gòu)房者選對(duì)房子至關(guān)重要，檫亮眼睛！

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