當(dāng)科創(chuàng)板這片“試驗(yàn)田”厚植土壤，成果接連展現(xiàn)，科創(chuàng)板公司捷報(bào)頻傳，行業(yè)聚集龍頭涌現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健、科技創(chuàng)新成果不斷下，凸顯“硬科技”的實(shí)力，除了科創(chuàng)走勢(shì)之外，資本風(fēng)向也吸引了眾人的目光。2022開(kāi)年至今，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)刺激政策層層加碼，但市場(chǎng)反應(yīng)平平：一面是頭部房企暴雷預(yù)警，另一方面國(guó)家地產(chǎn)紓困基金緊急入場(chǎng)救市。房企紓困如何破題？存量資產(chǎn)如何盤(pán)活？產(chǎn)業(yè)鏈與創(chuàng)新鏈如何深度融合？資本路徑在何方？

9月8日，由金磚財(cái)經(jīng)、上海市城市更新研究會(huì)主辦、租劃算冠名贊助的“第十一屆金磚論壇· 2022科創(chuàng)與資本力峰會(huì)”的活動(dòng)在上海開(kāi)幕，匯集了來(lái)自金融界、地產(chǎn)界、投資界的各路專(zhuān)家、學(xué)者，共話(huà)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大重構(gòu)下的底層邏輯。

一、科創(chuàng)戰(zhàn)略平衡術(shù)

金磚財(cái)經(jīng)總經(jīng)理、上海市城市更新研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)尤優(yōu)在致辭時(shí)表示，今年和明年是“百年大變局”的序幕之年。全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中暴露了更多的風(fēng)險(xiǎn)，各種不確定性本身也充滿(mǎn)著變數(shù)，各個(gè)層面的交流也變得日趨復(fù)雜。喧囂之下，我們應(yīng)該從常識(shí)出發(fā)，走出信息繭房，在深度閱讀中汲取智者的力量，逆境之中，唯有與智者為伍，與強(qiáng)者同行，從更高的站位、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角，才能理解當(dāng)下與未來(lái)。“十年來(lái)，金磚論壇平臺(tái)聚集了1400多家TOP機(jī)構(gòu)的創(chuàng)始人及核心高管資源。為企業(yè)、政府及社會(huì)機(jī)構(gòu)提供權(quán)威的智庫(kù)咨詢(xún)、專(zhuān)業(yè)的財(cái)經(jīng)公關(guān)和深度的資源鏈接服務(wù)，金磚論壇已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)金融資源落地的重要交流平臺(tái)。”

租劃算創(chuàng)始合伙人鐘家貴表示，產(chǎn)品和資產(chǎn)有兩種處置方式。一種是銷(xiāo)售，一種是租賃，而租劃算提供了一系列數(shù)字化租賃解決方案，讓所有企業(yè)和個(gè)人都能讓自己的產(chǎn)品和閑置物品利用起來(lái)產(chǎn)生價(jià)值，通過(guò)租賃的方式產(chǎn)生價(jià)值。此外，鐘家貴希望能與更多企業(yè)和廠家合作，共同開(kāi)拓租售一體服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在資產(chǎn)再增值、商業(yè)再發(fā)展再上新臺(tái)階。

資本董事長(zhǎng)、管理合伙人卓福民的職業(yè)生涯中，有4家超千億級(jí)市值企業(yè)與其淵源深厚，其中包括中芯國(guó)際、邁瑞醫(yī)療、聯(lián)影醫(yī)療和大全新能源。從至暗時(shí)刻到高光時(shí)刻，卓福民作為見(jiàn)證者，分享了中芯國(guó)際與聯(lián)影醫(yī)療這兩家偉大企業(yè)的曲折發(fā)展歷程，他認(rèn)為科創(chuàng)企業(yè)擁有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、高迭代和高波動(dòng)等五大特點(diǎn)，PE、VC是科創(chuàng)驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的火箭助推器，更深知私募股權(quán)基金在科創(chuàng)驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略中有著特殊的重要地位。

私募股權(quán)基金在未來(lái)到底有怎樣的發(fā)展空間？卓福民總結(jié)：第一，結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。未來(lái)十年、二十年，中國(guó)資本市場(chǎng)一定會(huì)有很大的機(jī)會(huì)，科創(chuàng)類(lèi)企業(yè)占比將會(huì)越來(lái)越大并且最終占主導(dǎo)；第二，市值增長(zhǎng)的空間。對(duì)照發(fā)達(dá)國(guó)家的證券化率超過(guò)200%，A股市值還有足夠的增長(zhǎng)空間；第三，PE、VC的成長(zhǎng)空間。中國(guó)PE、VC機(jī)構(gòu)管理的資金非常有限，應(yīng)集中力量投入高科技企業(yè)，特別是擁有核心關(guān)鍵技術(shù)的企業(yè)。“道阻且長(zhǎng), 行則將至，行而不輟, 未來(lái)可期”。

安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所大中華區(qū)合伙人湯哲輝在題為“長(zhǎng)三角一體化框架下的科創(chuàng)聯(lián)動(dòng)與企業(yè)上市”的演講中表示，近年來(lái)，長(zhǎng)三角區(qū)域在全國(guó)肩負(fù)了建設(shè)“一極三區(qū)一高地”的重任，成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍、開(kāi)放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一。打造‘科技創(chuàng)新共同體’是長(zhǎng)三角實(shí)現(xiàn)協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)和著力點(diǎn)。為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角一體化區(qū)域聯(lián)動(dòng)，需關(guān)注三方面：第一，大科學(xué)設(shè)施的布局與管理；第二，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵技術(shù)聯(lián)合攻堅(jiān)；第三，科技金融加速創(chuàng)新和制度改革。

2022上半年，科創(chuàng)板籌資額首次超過(guò)主板，以半導(dǎo)體、芯片為代表的硬科技企業(yè)上市活躍推高了科創(chuàng)板籌資額。中國(guó)資本市場(chǎng)繼續(xù)進(jìn)行制度改革，增加上市制度的包容性，支持更多符合條件的企業(yè)上市。湯哲輝表示，下半年將有更多的企業(yè)可以在A股實(shí)現(xiàn)上市。隨疫情相對(duì)平穩(wěn)，更多企業(yè)能夠走出來(lái)。

二、共商產(chǎn)業(yè)的全鏈路整合與創(chuàng)新

在上午場(chǎng)第一圓桌對(duì)話(huà)中，由金磚財(cái)經(jīng)總編輯邵軒嵐引導(dǎo)嘉賓們圍繞“產(chǎn)業(yè)的全鏈路整合與創(chuàng)新”展開(kāi)討論對(duì)話(huà)。

寶武集團(tuán)-寶地創(chuàng)新中心總裁胡翊總結(jié)了產(chǎn)業(yè)鏈全鏈路整合的關(guān)鍵三點(diǎn)：第一、每一個(gè)產(chǎn)業(yè)都是社會(huì)發(fā)展的需要，不同的時(shí)代或者不同的區(qū)域需要不同戰(zhàn)略性或者主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。第二、每一個(gè)時(shí)代都會(huì)造就一批偉大的企業(yè)，這些企業(yè)就是“龍頭企業(yè)”，或者說(shuō)是產(chǎn)業(yè)的鏈主。第三、大企業(yè)需要打造開(kāi)放式創(chuàng)新體系和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，發(fā)揮大企業(yè)的帶動(dòng)作用，促進(jìn)大中小企業(yè)融通發(fā)展。

中美綠色基金合伙人首席投資官吳竺博士還提到一個(gè)觀點(diǎn)，人類(lèi)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中模式創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新是相輔相成的，但在某一個(gè)階段技術(shù)創(chuàng)新會(huì)比模式創(chuàng)新要占主流，技術(shù)到達(dá)一定水平以后模式創(chuàng)新會(huì)成為主流。比如吳竺認(rèn)為，在4G時(shí)代，一個(gè)非常重要的底層技術(shù)是定位技術(shù)，在定位技術(shù)的基礎(chǔ)上衍生出非常多大公司，無(wú)論是滴滴還是神州租車(chē)、美團(tuán)、餓了么，他們底層技術(shù)構(gòu)架是定位功能，在這基礎(chǔ)技術(shù)上上通過(guò)各種模式創(chuàng)新衍生出了很多公司。但是隨著技術(shù)升級(jí)和換代，到了一定瓶頸期，就會(huì)需要下一代突破性的技術(shù)出現(xiàn)，來(lái)推動(dòng)升級(jí)發(fā)展。我們現(xiàn)在還沒(méi)有看清楚5G時(shí)代殺手級(jí)的底層應(yīng)用技術(shù)，但是這個(gè)技術(shù)一定會(huì)出現(xiàn)，并催生新的商業(yè)模式公司的發(fā)展。因此，我們所處的雙碳變革時(shí)代，現(xiàn)在就處于一個(gè)急劇的技術(shù)升級(jí)和變革的時(shí)代，所以我們更多關(guān)注硬雙碳時(shí)代技術(shù)升級(jí)和變革帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

上海市聯(lián)合律師事務(wù)所高級(jí)合伙人梁秋娜律師從產(chǎn)業(yè)投資法律服務(wù)的角度分析了產(chǎn)業(yè)鏈的整合與創(chuàng)新。梁律師表示，創(chuàng)新分為三種類(lèi)型：實(shí)實(shí)在在的材料創(chuàng)新、技術(shù)及方法創(chuàng)新和商業(yè)模式的創(chuàng)新。材料創(chuàng)新是革命性的,人類(lèi)物質(zhì)文明的重大進(jìn)步都離不開(kāi)材料創(chuàng)新的貢獻(xiàn)；技術(shù)方法創(chuàng)新，是科技成果，屬于知識(shí)產(chǎn)權(quán)，以專(zhuān)利、商業(yè)秘密等進(jìn)行保護(hù)。而商業(yè)模式的創(chuàng)新則涉及到對(duì)傳統(tǒng)交易規(guī)則的挑戰(zhàn)。梁秋娜律師進(jìn)一步指出：交易主體之間的法律權(quán)利義務(wù)關(guān)系不變,就不是真正的商業(yè)模式創(chuàng)新；作為律師，我們要做到的是讓企業(yè)家和投資人的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)想法，能夠在法律的框架下呈現(xiàn)。

談及產(chǎn)業(yè)鏈，重器集團(tuán)總裁、重器科工董事長(zhǎng)池慧雄表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前在國(guó)內(nèi)很多地方存在不少過(guò)?，F(xiàn)象，但從各方面來(lái)說(shuō)總能找出來(lái)相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)方向。要重視自身底層邏輯，往相對(duì)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)鏈深耕細(xì)作。重器在產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)投資領(lǐng)域是為政府導(dǎo)入適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，同時(shí)為企業(yè)提供適配的政府資源和政策及資本資源。

財(cái)中金控主管合伙人兼總裁李東表示，十年前依靠商業(yè)模式創(chuàng)新創(chuàng)造增量，現(xiàn)在每一個(gè)市場(chǎng)都已經(jīng)充分競(jìng)爭(zhēng)，增量創(chuàng)造已經(jīng)很難，想創(chuàng)業(yè)做一個(gè)新物種更難，最好想清楚這一點(diǎn)?，F(xiàn)在盤(pán)活存量是機(jī)會(huì)，通過(guò)數(shù)字化的手段、科技的手段、金融的手段、資本的手段，包括通過(guò)品牌的手段來(lái)整合產(chǎn)業(yè)鏈。資本要用最少的錢(qián)投資最有價(jià)值的具有甲方氣質(zhì)的企業(yè)，然后整合所有的乙方公司形成一個(gè)偉大的企業(yè)從而賦能整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，提高整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的效率，這是全鏈路投資的底層邏輯。

三、科創(chuàng)企業(yè)的資本化路徑再出發(fā)

在上午場(chǎng)第二個(gè)圓桌對(duì)話(huà)中，金磚財(cái)經(jīng)《新商業(yè)》主編魏亞琴引導(dǎo)嘉賓圍繞“科創(chuàng)企業(yè)的資本化路徑”展開(kāi)風(fēng)暴討論。

作為多家上市公司董事長(zhǎng)，代建功分享了房天下控股集團(tuán)一波三折的資本化路徑。他說(shuō)：“1999年成立的房天下(搜房網(wǎng)）是科創(chuàng)企業(yè)，20多年走來(lái)，目前我們依然將自己定義為科創(chuàng)企業(yè)。我們趕上了互聯(lián)網(wǎng)以及房地產(chǎn)發(fā)展的好時(shí)侯，企業(yè)融資一直很順。但我們也經(jīng)歷了三次上市失敗的挫折。直至2010年，房天下在美IPO后，從此走上更快速的發(fā)展階段，一度成為繼阿里、騰訊、百度等之后，中國(guó)排名前五的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。”投融資也好，并購(gòu)潮也罷，代建功建議大家要適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，把握好特定環(huán)境下的窗口期，順勢(shì)而為，做大做強(qiáng)企業(yè)?，F(xiàn)階段，科創(chuàng)企業(yè)要講政治，要適應(yīng)新常態(tài)，更要不忘初心，以人民為中心，為人民創(chuàng)造價(jià)值。

網(wǎng)宿科技作為信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)服務(wù)的龍頭企業(yè)，擁有非常雄厚的產(chǎn)業(yè)鏈投資實(shí)力。網(wǎng)宿科技戰(zhàn)略與投資部總經(jīng)理劉開(kāi)鋒認(rèn)為，一家企業(yè)走上千億市值，一般分為三個(gè)階段。第一，先在自身起步最原點(diǎn)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)領(lǐng)域做到最強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)100億的市值規(guī)模。第二，拓展業(yè)務(wù)邊界，打造多產(chǎn)品矩陣，拓展公司市場(chǎng)天花板，開(kāi)展相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，努力提升運(yùn)營(yíng)管理能力和公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，做出公司第二發(fā)展曲線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)500億的市值規(guī)模。第三，要做到一千億市值規(guī)模，這個(gè)階段一定要借助投資并購(gòu)和資本化手段。通過(guò)投資并購(gòu)，進(jìn)一步補(bǔ)充增強(qiáng)公司業(yè)務(wù)深度和厚度，增強(qiáng)公司護(hù)城河，實(shí)現(xiàn)多個(gè)領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)先，幫助公司可持續(xù)發(fā)展。

談及科創(chuàng)企業(yè)的資本化路徑，高通資本董事長(zhǎng)黃雙提出3點(diǎn)建議：第一、不用擔(dān)心融資難，科研做好，企業(yè)做好，投資人會(huì)排隊(duì)找您。有很多證券公司/私募創(chuàng)投/私募股權(quán)投資/天使投資和財(cái)務(wù)顧問(wèn)FA機(jī)構(gòu)，天天掘地三尺在尋找優(yōu)秀項(xiàng)目。作為一個(gè)科創(chuàng)企業(yè)，只要埋頭把自己的事情搞好，自然會(huì)有投資人排隊(duì)來(lái)找您。第二、融資路徑上，可以考慮多渠道展示自己。比如參加一些政府/券商/媒體/財(cái)務(wù)顧問(wèn)FA機(jī)構(gòu)組織的創(chuàng)業(yè)大賽，或者孵化器路演；以及參與新三板，或地方股權(quán)交易所（新四板）掛牌等等機(jī)會(huì)，去勇敢地展示自己就好。第三、科創(chuàng)企業(yè)資本化最好的路徑，也是最現(xiàn)實(shí)的路徑，也是最常規(guī)的路徑，就是被并購(gòu)。在今天的中國(guó)產(chǎn)業(yè)集中化格局趨勢(shì)下，把自己的企業(yè)并購(gòu)整合給更大更強(qiáng)的企業(yè)戰(zhàn)隊(duì)，形成企業(yè)集群平臺(tái)化發(fā)展是不錯(cuò)的戰(zhàn)略思路。

對(duì)于如何做好產(chǎn)業(yè)并購(gòu)整合工作，黃雙提出包括“跳躍性思維，研究深度，感情溫度，政治厚度”等四點(diǎn)個(gè)人看法，具體如下：

第一，并購(gòu)的買(mǎi)方和賣(mài)方，都不要給自己設(shè)限，一定要有跳躍性思維。同行的橫向同業(yè)合并，同行的上下游縱向一體化整合，包括不同行業(yè)/不同所有制/不同國(guó)家區(qū)域的跨界整合都可以去思考和嘗試。

第二，并購(gòu)工作中，研究深度，不可或缺。要從行業(yè)的角度、區(qū)域的角度、企業(yè)的角度，從不同維度去吃透并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的本質(zhì)和核心價(jià)值，以及未來(lái)的整合方向。

第三，并購(gòu)工作中，感情溫度，不可或缺。很多企業(yè)做并購(gòu)失敗了，而且失敗比例特別多，比比皆是。究其原因，是因?yàn)橘I(mǎi)的人和賣(mài)的人都是抱著一次性交易行為去看待這件事。對(duì)自己的交易對(duì)手，對(duì)自己的員工團(tuán)隊(duì)，對(duì)自己的上下游供應(yīng)商，都是抱著零和博弈的心態(tài)去相處，這個(gè)是要不得的。并購(gòu)整合，一定要用愛(ài)的溫度去做潤(rùn)滑劑。

第四，并購(gòu)工作中，政治厚度，不可或缺。企業(yè)的整合表面上看是一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)際上更多的是一種極大的社會(huì)行為。它的背后是關(guān)系著千千萬(wàn)萬(wàn)的員工就業(yè)問(wèn)題、生存問(wèn)題和地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題。黃雙表示，一定要緊密地聯(lián)系黨和政府，緊緊地依靠黨和政府，全身心的服務(wù)黨和政府，因?yàn)槲覀兊狞h和政府是人民的黨和政府，是代表最多數(shù)人利益的，在并購(gòu)整合中也一定要積極匯報(bào)，爭(zhēng)取得到更多地方政府的支持和幫助。

美國(guó)賽得能源董事孫偉中談及企業(yè)并購(gòu)總結(jié)了兩點(diǎn)：第一，無(wú)論是企業(yè)并購(gòu)還是分拆，核心目的都是增加企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，當(dāng)有企業(yè)做并購(gòu)的時(shí)候也會(huì)有企業(yè)做分拆，比如IBM將PC業(yè)務(wù)分拆出去，惠普把打印機(jī)業(yè)務(wù)分拆出去，諾基亞把手機(jī)業(yè)務(wù)分拆出去，留下的部分成為核心，發(fā)揮并創(chuàng)造更多價(jià)值。其次，當(dāng)我們還沒(méi)有成功的時(shí)候，不要?dú)怵H，往往是因?yàn)槲覀兣Φ臅r(shí)間還不夠久。企業(yè)就像人一樣，如果活下來(lái)，面對(duì)的可能就是下一個(gè)增長(zhǎng)周期。

“盡管這兩年是非常不確定的時(shí)代，但也是不確定中最好的時(shí)代。企業(yè)想要找到轉(zhuǎn)機(jī)必須從宏觀的角度去對(duì)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境具備全面的認(rèn)識(shí)。 而資金在行業(yè)間的流向，正是可以反映當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的‘風(fēng)向標(biāo)’。”談及投資，展銀投資董事長(zhǎng)印小偉認(rèn)為，盡管資本寒冬來(lái)襲，但新能源、半導(dǎo)體、電子設(shè)備、先進(jìn)制造行業(yè)熱度逆勢(shì)而上。不過(guò)科技型企業(yè)一定要腳踏實(shí)地，越是在危機(jī)中，越要冷靜走好每一步，資本千萬(wàn)不要把企業(yè)寵壞了，企業(yè)也要更加放寬心態(tài)，因?yàn)樵诳萍碱I(lǐng)域還有很長(zhǎng)的一段路要走，但中國(guó)未來(lái)一定能在大科技領(lǐng)域搶占全球制高點(diǎn)。

四、商業(yè)蝶變的應(yīng)對(duì)之道

在題為在“商業(yè)蝶變與科創(chuàng)常青：機(jī)構(gòu)投資者的變與不變”的圓桌對(duì)話(huà)中，東方富海合伙人陳伊瑋認(rèn)為，要實(shí)事求是看待問(wèn)題才能應(yīng)對(duì)變，在變化中尋找邊際，邊界在哪里，在邊界當(dāng)中找到機(jī)會(huì)。沒(méi)有一層不變的事物，疫情反復(fù)，作為投資人，要有不變的判斷和底層邏輯，善于從自身去賦能，發(fā)現(xiàn)價(jià)值。

“中國(guó)投資行業(yè)新增規(guī)模從一路向上轉(zhuǎn)為一路向下。發(fā)現(xiàn)這個(gè)拐點(diǎn)非常重要，這意味著曾經(jīng)的觀點(diǎn)發(fā)生了改變，機(jī)構(gòu)需要隨之做出改變。過(guò)去二十年互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)時(shí)代，叫做‘大魚(yú)大水’；未來(lái)二十年，叫做‘專(zhuān)精特新’，不同的時(shí)代有不同的機(jī)會(huì)。”至臨資本創(chuàng)始合伙人姜皓天認(rèn)為，只要人類(lèi)的文明還在進(jìn)步，那么科技發(fā)展總會(huì)出現(xiàn)新興領(lǐng)域。過(guò)去20年是消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)，未來(lái)20年可能是科技落地在行業(yè)應(yīng)用，新興行業(yè)的機(jī)會(huì)是不會(huì)變的。

百聯(lián)摯高創(chuàng)始合伙人蔡丹楓表示，投資好賽道、好公司、好企業(yè)家的目標(biāo)一直都是不變的，變的是投資邏輯。目前美元基金的投資邏輯對(duì)人民幣基金就不適用，此外做一級(jí)市場(chǎng)投資也要看二級(jí)市場(chǎng)的變化，投一級(jí)市場(chǎng)可能就要投供應(yīng)鏈，這符合二級(jí)市場(chǎng)的邏輯。有品牌資產(chǎn)是壁壘，有科技含量也是壁壘。百聯(lián)摯高比較看好具有科技和消費(fèi)交叉屬性的企業(yè)。

“對(duì)于國(guó)家貢獻(xiàn)或者比較大政策方向要掌握好，對(duì)于國(guó)家政策方向要掌握好，這是大勢(shì)。在此基礎(chǔ)上要看看跟生命相關(guān)的賽道。”在談及看好的賽道時(shí)，麥騰科創(chuàng)創(chuàng)始合伙人俞江虹博士表示，一定要把握好國(guó)家政策方向，跟隨國(guó)家的步伐發(fā)展，在自己熟悉的領(lǐng)域成為佼佼者，人的生命很重要，人的認(rèn)知很重要，如果你在熟悉的領(lǐng)域看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)領(lǐng)域永遠(yuǎn)不會(huì)是冬天，永遠(yuǎn)是春天。

道口投創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)楊周用三個(gè)“T”來(lái)闡釋科創(chuàng)投資的變與不變。第一，Talent，人才。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)家能夠把二流的企業(yè)變成一流的企業(yè)，但是如果是頂級(jí)的技術(shù)，如果創(chuàng)始人不夠睿智，不能把握住事物的本質(zhì)，可能會(huì)把企業(yè)做得很糟糕。第二，Techonlogy，專(zhuān)精特新。第三，Transformation，轉(zhuǎn)變。楊周認(rèn)為要守正出奇、要?jiǎng)?chuàng)新，甚至并購(gòu)、重組都是價(jià)值再造的必要的手段。

五、房地產(chǎn)行業(yè)“三分天下”格局已定

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在題為“房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)下與未來(lái)”的演講中表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的量，“肯定是夠了”。丁祖昱稱(chēng)，一線(xiàn)城市狹義消化周期約為一到兩年的時(shí)間，但其他城市差異很大，“部分二線(xiàn)、三線(xiàn)、四線(xiàn)城市的狹義消化周期有五六年，廣義消化周期有20年、30年甚至40年”。全年房地產(chǎn)走勢(shì)為“L型前跌后平”，三季度繼續(xù)筑底，城市分化持續(xù)加劇，中小民企違約爆雷情況基本不能緩解，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局將是央企、地方國(guó)企和民企“三分天下”。

華泰聯(lián)合證券基礎(chǔ)設(shè)施及城市服務(wù)行業(yè)部董事總經(jīng)理曹申在題為 “房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與未來(lái)發(fā)展的思考與平衡”的演講中對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出四個(gè)判斷：第一，本輪調(diào)整與以往周期的波動(dòng)在性質(zhì)上是不一樣的。“限購(gòu)、限售、限貨”是需求策略，供給側(cè)的調(diào)整是本輪所經(jīng)歷的，市場(chǎng)從總量的需求增長(zhǎng)變成結(jié)構(gòu)需求的調(diào)整。第二，房地產(chǎn)在金融化之后單一企業(yè)保持合理利潤(rùn)規(guī)?？赡軙?huì)對(duì)于企業(yè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。第三，行業(yè)會(huì)隨著政策的基本面逐步趨穩(wěn)，不會(huì)回到原有過(guò)往。第四，需要市場(chǎng)化的手段平衡多樣化的支付能力和支付意愿。

中城投資董事、總裁應(yīng)華在題為“股權(quán)協(xié)同，輕舟遠(yuǎn)航”的演講中表示，房地產(chǎn)私募基金將迎來(lái)股權(quán)投資新篇章，投資策略將進(jìn)行三個(gè)方面的升級(jí)，助力地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期模式轉(zhuǎn)型與短期良性循環(huán)：一是聚焦高能級(jí)韌性城市，優(yōu)選中高信用、高效率主體合作，做深開(kāi)發(fā)股權(quán)投資。二是基于公募REITs規(guī)則，選擇與細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)聯(lián)合投資，做精核心資產(chǎn)投資。三是關(guān)注資產(chǎn)處置機(jī)會(huì)，依托專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、資源整合、主動(dòng)管理，提供系列解決方案。

六、城市更新的攻守之道

在下午場(chǎng)第一個(gè)圓桌討論中，圍繞“盤(pán)活存量，城市更新下的地產(chǎn)基金投資策略”展開(kāi)，安永大中華地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)主管合伙人湯哲輝作為主持人拋磚引玉：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，城市更新未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是什么？

鐵獅門(mén)中國(guó)CEO 陳志超認(rèn)為，城市更新，中國(guó)目前發(fā)展的就是從增量到存量非常重要的趨勢(shì)。目前壓力資產(chǎn)或者不良資產(chǎn)里面從城市更新的角度擁有巨大的機(jī)會(huì)。這些資產(chǎn)在市場(chǎng)流動(dòng)性方面面臨壓力，因其本身資產(chǎn)管理沒(méi)有做好，或者現(xiàn)金流的管理沒(méi)有做到最好。陳志超指出，通過(guò)城市更新、通過(guò)加強(qiáng)高質(zhì)量的增產(chǎn)管理與核心的功能，這些資產(chǎn)現(xiàn)金流表現(xiàn)、進(jìn)出凈收益率的表現(xiàn)得能夠更好，這是很大的機(jī)會(huì)。

光大安石董事總經(jīng)理萬(wàn)水航表示，萬(wàn)水航介紹，光大安石的母公司是光大控股，主要做國(guó)內(nèi)存量不動(dòng)產(chǎn)的投資，安石重資產(chǎn)的投資在北京、上海比較多，公司大部分的項(xiàng)目都以收購(gòu)的形式獲取，并通過(guò)城市更新的理念來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。

談及在上海做城市更新的建議，萬(wàn)水航表示，城市更新在此階段出現(xiàn)了很多項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)上很難清晰做土地的重新出讓或者整體買(mǎi)賣(mài)交易做改造的情況，往后會(huì)有一個(gè)趨勢(shì)可能是原有的業(yè)主或者地方政府本身也有很多的存量資產(chǎn)，要思考怎么盤(pán)活它，怎么把城市建設(shè)的成果轉(zhuǎn)成城市化以后城市經(jīng)營(yíng)的成果。在這一方面上，光大安石近期提出了“大資管”的理念。

一方面來(lái)講光大平臺(tái)既是市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)，愿意在北京上海等大城市跟各種機(jī)構(gòu)合作，一起探討項(xiàng)目城市更新方面怎么把價(jià)值最大化。另外，光大平臺(tái)資管方面也比較擅長(zhǎng)，在北京、上海已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商辦類(lèi)物業(yè)，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目有超過(guò)50萬(wàn)方的體量了，運(yùn)營(yíng)得都比較得到市場(chǎng)的認(rèn)可。我們可以輸出自己的資管體系，先從經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的角度來(lái)，跟更多單位、機(jī)構(gòu)談?wù)?ldquo;大資管”的合作，一起為城市更新貢獻(xiàn)力量。

朗詩(shī)青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理方旭東道出了自己的體會(huì)：第一，城市更新是一個(gè)大的概念，舊改、棚改等都可以作為城市更新的一種，投資機(jī)構(gòu)可能無(wú)法面面俱到，選擇的賽道或需要和機(jī)構(gòu)的資金相匹配，什么樣的資金來(lái)源決定了能投什么類(lèi)型的項(xiàng)目。第二，具體項(xiàng)目層面，在當(dāng)下上海城市更新的項(xiàng)目，朗詩(shī)青杉想把它聚焦在舊樓改造上面，就是具體某個(gè)優(yōu)質(zhì)地段、某一個(gè)結(jié)構(gòu)或者內(nèi)容有改造提升空間的存量舊樓。尤其能散售的住宅、公寓或者商鋪；這是老百姓或者是高凈值個(gè)人資產(chǎn)匹配的邏輯，也是投資和自用相結(jié)合的邏輯，在上海還是很有機(jī)會(huì)。

復(fù)星蜂巢基金總經(jīng)理成斌認(rèn)為，參與城市更新的項(xiàng)目，特別是上海，要考慮兩個(gè)平衡的問(wèn)題：首先是土地成本和拆遷成本的平衡；第二是項(xiàng)目本身可售和自持資產(chǎn)的平衡，如可能會(huì)遇到優(yōu)秀歷史建筑或者風(fēng)貌保護(hù)的問(wèn)題。復(fù)星蜂巢定位是做城市一站式產(chǎn)城發(fā)展的服務(wù)商，關(guān)于用哪幾種方式共同參與城市更新的項(xiàng)目呢？首先是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，第二是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，第三是產(chǎn)業(yè)投資。

七、租住時(shí)代，運(yùn)營(yíng)如何迭代進(jìn)化？

在“租住時(shí)代產(chǎn)投聯(lián)動(dòng)下的城鄉(xiāng)實(shí)踐”的圓桌對(duì)話(huà)中，中建八局城投公司產(chǎn)業(yè)負(fù)責(zé)人張景，以幾年前在上海青浦區(qū)開(kāi)發(fā)的章堰村的項(xiàng)目進(jìn)行闡述。這個(gè)項(xiàng)目非常典型，既有利于鄉(xiāng)村振興，又實(shí)現(xiàn)多方共贏。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐拇迕裥纬衫婀餐w，引入了八局人才發(fā)展中心、東坡居酒店、特色商業(yè)街、眾創(chuàng)孵化空間等，給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝司蜆I(yè)崗位，增加了收入。章堰村項(xiàng)目創(chuàng)立了上海市村民安置的新模式。主要凸現(xiàn)出三個(gè)價(jià)值：經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和美學(xué)價(jià)值。

建信信托上海區(qū)域中心總經(jīng)理沈志強(qiáng)表示，堅(jiān)定參與保障性租賃住房REITs的戰(zhàn)略配售，堅(jiān)定持有。建信住房服務(wù)有限公司是建設(shè)銀行控股的長(zhǎng)租公寓管理服務(wù)公司，正致力于打造CCB建融家園長(zhǎng)租公寓管理品牌，建信信托將進(jìn)一步加大長(zhǎng)租公寓（保租房）的投資力度，同時(shí)作為投資方，會(huì)加強(qiáng)與建信住房的協(xié)同，通過(guò)投、管聯(lián)動(dòng)來(lái)進(jìn)一步提升租客體驗(yàn)，提升長(zhǎng)租公寓的服務(wù)水平。沈志強(qiáng)認(rèn)為長(zhǎng)租房市場(chǎng)將在“十四五”期間得到較快發(fā)展。未來(lái)市場(chǎng)洗牌以后會(huì)有更好的頭部企業(yè)出來(lái)。

安歆集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO徐早霞認(rèn)為， 所有租賃行業(yè)能走到今天，“算賬”是基本功，要想好投資模型。投前由各個(gè)部門(mén)一起看這個(gè)項(xiàng)目值不值得投，而且以運(yùn)營(yíng)最終呈現(xiàn)的效果確定運(yùn)營(yíng)方案。投中時(shí)期，公司每周每月都有自己的復(fù)盤(pán)。投后時(shí)期，公司每年會(huì)看所有的投資項(xiàng)目，看是不是符合當(dāng)時(shí)的預(yù)期。她認(rèn)為租賃將會(huì)是中國(guó)未來(lái)30年的國(guó)家戰(zhàn)略，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，所有運(yùn)營(yíng)商要堅(jiān)守運(yùn)營(yíng)底線(xiàn)、安全底線(xiàn)，以客戶(hù)價(jià)值為核心，微利可持續(xù)，真正做到商業(yè)向善。

濱江集團(tuán)暖屋租賃住房發(fā)展有限公司總經(jīng)理陳馳認(rèn)為,濱江集團(tuán)自持的商品房業(yè)務(wù)跟傳統(tǒng)的長(zhǎng)租公寓不一樣，更準(zhǔn)確定義應(yīng)該是租賃地產(chǎn)。從商業(yè)模式來(lái)講，濱江以重資產(chǎn)為主，自己持有型的。盈利模式方面，傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓是租金剪刀差掙差價(jià)，增加房量提高坪效；而暖屋模式是標(biāo)準(zhǔn)化住宅產(chǎn)品，功能導(dǎo)向?yàn)橹?，拉長(zhǎng)居住周期，以收取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流為目的。

在題為“新發(fā)展模式下，不動(dòng)產(chǎn)投資基金的募投管退”的圓桌討論中，由金磚財(cái)經(jīng)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》副主編李珍主持。

上海建工基金首席投資官汪海平直言，今年的環(huán)境對(duì)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)不是那么順暢，大地產(chǎn)環(huán)境和資金方面都遇到不同程度的困難。當(dāng)前市場(chǎng)抱團(tuán)取暖的意向非常強(qiáng)烈，一起投資，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，成為基金拼盤(pán)合作的模式，這也是對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性造成的。作為本土的國(guó)企有幾方面的優(yōu)勢(shì)：一是在本土主場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，國(guó)企在現(xiàn)在大環(huán)境下有較強(qiáng)的身份優(yōu)勢(shì)。二是國(guó)企有一定資金優(yōu)勢(shì)。三是依托集團(tuán)主業(yè)的建筑技術(shù)優(yōu)勢(shì)明顯。

談及房地產(chǎn)基金未來(lái)的變化趨勢(shì)，五牛控股管理合伙人馬林慶表示，不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)以風(fēng)險(xiǎn)管控為立身之本，相比較其他資管模式有項(xiàng)目底層的價(jià)值安全墊保障，是比較穩(wěn)健的行業(yè)。當(dāng)前部分機(jī)構(gòu)面臨“退出”和“投資”的挑戰(zhàn)實(shí)際是傳統(tǒng)投資行業(yè)面對(duì)的共同課題。首先表現(xiàn)在“退出”上，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對(duì)人們心理造成了影響。目前，市場(chǎng)有些項(xiàng)目難以確保資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)，行業(yè)也面臨如何樹(shù)立未來(lái)信心、建立長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展機(jī)制的挑戰(zhàn)，亟待所有行業(yè)參與者共同解決。其次在“投資”上，馬林慶表示，資管機(jī)構(gòu)應(yīng)“以退定投”，積極挖掘?qū)雇ㄘ浥蛎浀膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這意味著在資產(chǎn)配置上不再一味追求規(guī)模，而應(yīng)優(yōu)中選優(yōu)，夯實(shí)實(shí)力，審慎經(jīng)營(yíng)，將風(fēng)險(xiǎn)管理作為重要條件。

安獅資產(chǎn)董事總經(jīng)理陳零表示，當(dāng)前挑戰(zhàn)的對(duì)立面就是機(jī)會(huì)，美元基金不作為，人民幣基金可以挑起大梁。資產(chǎn)本身是有價(jià)值的，但是因?yàn)榱鲃?dòng)性的問(wèn)題、短期財(cái)務(wù)上的問(wèn)題，愿意以比較便宜的價(jià)格打折出售，這樣的項(xiàng)目就值得花時(shí)間跟進(jìn)。

宜信財(cái)富地產(chǎn)金融合伙人馬寧表示，會(huì)關(guān)注兩類(lèi)資產(chǎn)機(jī)會(huì)：一是物流倉(cāng)儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)，二是長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。這兩類(lèi)資產(chǎn)也是國(guó)內(nèi)公募REITs首批上市的項(xiàng)目范疇。馬寧表示當(dāng)前發(fā)展公募REITs正當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)政策利好、行業(yè)發(fā)展目標(biāo)清晰、發(fā)行主體梯隊(duì)也非常合適，如果發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)能細(xì)化各地項(xiàng)目上市的行動(dòng)計(jì)劃，在未來(lái)兩年REITs產(chǎn)品上市速度會(huì)越來(lái)越快，市場(chǎng)會(huì)參照第一批、第二批的發(fā)行模式快速擴(kuò)大規(guī)模。從長(zhǎng)期看，地產(chǎn)金融從業(yè)者必須要關(guān)注REITs這一最大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

八、存量資管如何多維突破？

在本場(chǎng)金磚論壇最后一個(gè)圓桌對(duì)話(huà)中，AFC資資樂(lè)創(chuàng)始人兼CEO桂金標(biāo)就企業(yè)變革與個(gè)人成長(zhǎng)等話(huà)題展開(kāi)商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)話(huà)題的研討。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)的挑戰(zhàn)，萬(wàn)街商業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人、總裁李明峰總結(jié)為兩部分：第一、客戶(hù)、商戶(hù)一直在發(fā)生變化，在服務(wù)過(guò)程中，對(duì)于各種業(yè)態(tài)、業(yè)種以及新興品牌、新興商業(yè)，需要對(duì)他們有更深度的理解，才能做好更好的服務(wù)。第二、來(lái)自于組織上的挑戰(zhàn)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的人才有一定的稀缺性。招聘商業(yè)行業(yè)的人才，對(duì)于開(kāi)放度、應(yīng)變性、精細(xì)化要求更高。

據(jù)麥騰科創(chuàng)董事長(zhǎng)孟慶海介紹，麥騰是一家科創(chuàng)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。這幾年公司的壓力主要來(lái)自于客戶(hù)，從原來(lái)的園區(qū)運(yùn)維招得滿(mǎn)變成要招得好，倒逼運(yùn)營(yíng)商不斷提高運(yùn)營(yíng)能力和資源聚合能力。另一方面，公司所服務(wù)的對(duì)象主要是中小科技型公司，從最早的資金需求、到人才需求再到市場(chǎng)方面的需求，來(lái)自于中小科技型企業(yè)的需求是無(wú)止境的，倒逼公司不斷琢磨，滿(mǎn)足企業(yè)的需求。

喆安投資總經(jīng)理車(chē)陽(yáng)表示，作為資產(chǎn)管理人未來(lái)要把握的幾個(gè)關(guān)鍵詞：1、專(zhuān)業(yè)性。資管公司首先就是要專(zhuān)業(yè)，才能為投資人的資金負(fù)責(zé)。專(zhuān)業(yè)，決定了資管企業(yè)能走多遠(yuǎn)。2、自律性。資管公司在市場(chǎng)好的時(shí)候，募資往往容易，這個(gè)時(shí)候就容易買(mǎi)高，而買(mǎi)高就容易出問(wèn)題。資管企業(yè)，要控風(fēng)險(xiǎn)、抓機(jī)會(huì)，而不是攬的業(yè)務(wù)越多越好。知易行難，能否做到自律是資管企業(yè)發(fā)展的過(guò)程要面對(duì)的考驗(yàn)。3、耐心。資管行業(yè)的成長(zhǎng)不會(huì)是線(xiàn)性的，一定是個(gè)非線(xiàn)性的過(guò)程。要有充足的耐心，等待機(jī)會(huì)出現(xiàn)。一旦確認(rèn)機(jī)會(huì)出現(xiàn)，要有能力狠狠抓住。不必去擊打每個(gè)球，關(guān)鍵戰(zhàn)役也就那么幾個(gè)。

信?；鹕虾９矩?fù)責(zé)人周婧認(rèn)為，第一，要更加懂市場(chǎng)，更加理解市場(chǎng)，怎么樣從需求端角度出發(fā)重構(gòu)投資邏輯，包括利用一些數(shù)據(jù)化、信息化手段，更加前置、精準(zhǔn)的定位市場(chǎng)需求，來(lái)反向引導(dǎo)供給端開(kāi)發(fā)和投資。這可能衍生一些新的投資模式和投資機(jī)會(huì)。第二，住宅投資市場(chǎng)加速回歸股權(quán)投資、價(jià)值投資，這對(duì)有地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)背景的、真正能夠看得懂項(xiàng)目、能夠管得好項(xiàng)目的資金機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，是非常好的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。第三，現(xiàn)在以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資需求越來(lái)越旺盛了，人才、土地、財(cái)稅、資本等重要資源要素加速向產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域集中。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)會(huì)，這是信保這一兩年積極布局的方向。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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