“現(xiàn)在沒那么焦慮，而且分到的蛋糕更大了。”

再見到劉楚榮時(shí)，他整個(gè)人松弛了很多，心境也和兩年前的郁郁寡歡全然不同。2020年，因受大環(huán)境影響，出行受限及目標(biāo)客群的消費(fèi)降級(jí)，劉楚榮投資的中高端酒店深陷經(jīng)營(yíng)困境，用他當(dāng)時(shí)的話來講，就是“酒店空到怕”。洞察到消費(fèi)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變后，2022年初，劉楚榮在中高端酒店旁另投了一家大眾酒店品牌，作為客源的互補(bǔ)，吸引那些流失于中高端酒店的消費(fèi)者入住。目前門店開業(yè)半年左右，門店?duì)I收持續(xù)增長(zhǎng)。劉楚榮直言，以前只想著高客單價(jià)就能高盈利，現(xiàn)在覺得一切都是假象，只有風(fēng)險(xiǎn)小了投資才會(huì)更安心。

通過加投大眾酒店尋求突破，劉楚榮的舉動(dòng)并不令人意外，其中也隱含著市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。在獲得更高盈利的前提，是投資的安全穩(wěn)定性。借用全球首屈一指的華爾街投資專家彼得·林奇一句話：“要想在長(zhǎng)期投資中做到風(fēng)險(xiǎn)最小化、收益最大化，不僅要堅(jiān)持正確的投資方法，還要有配置合理的投資組合。”

而在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不確定的大環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健的酒店投資?本期我們就借用投資人的經(jīng)歷，來聊聊能有效降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更大化盈利的酒店投資方式：

融入大賽道產(chǎn)品，對(duì)沖投資風(fēng)險(xiǎn)

高端酒店就代表著高收益?看似有一定道理，但不完全正確。

“我們周邊幾家老五星酒店的客人，很多都流向我們柏曼，究其原因就是產(chǎn)品服務(wù)體驗(yàn)、優(yōu)異的性價(jià)比。高造價(jià)設(shè)施和裝修風(fēng)格可能已經(jīng)不討喜了，相反柏曼市場(chǎng)匹配度高，能覆蓋更多的客源層次，不僅在旺季達(dá)到穩(wěn)定高產(chǎn)的營(yíng)收，也能在淡季做促銷進(jìn)行降維打擊。”

資深加盟商莊偉強(qiáng)在對(duì)比過多品牌后提到，在不同城市中，酒店品牌的影響力和區(qū)域消費(fèi)能力各不相同，現(xiàn)實(shí)中也存在著不少高端酒店“叫好不叫賣”。

“出租率能這么高，證明了我當(dāng)初選城市便捷的決定是對(duì)的，拋開豪華酒店的光環(huán)，顯然大眾酒店更適合現(xiàn)在的環(huán)境。”

早在2017年，張浩勇就在二線城市投資了一家豪華酒店，在疫情期間，出租率由于出行限制呈曲線下滑狀態(tài)，且隨著目標(biāo)客群消費(fèi)觀發(fā)生轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致酒店流失了大量客人，讓他一夜白頭。了解到用戶流失狀態(tài)后，張浩勇意識(shí)到大眾市場(chǎng)的重要性，開始考察市面上受歡迎的酒店品牌，來作為收益的“補(bǔ)短板”，在2023年，他在同商圈內(nèi)投了一家城市便捷，以吸引更廣泛的消費(fèi)者群體來提升收益。

高檔酒店猶如豪車保時(shí)捷，溢價(jià)高，但風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加;大眾賽道酒店則好比大眾汽車，回報(bào)合理且風(fēng)險(xiǎn)較低，而眾所周知，大眾最終收購了保時(shí)捷，并獲得了更高的溢價(jià)空間，保時(shí)捷也得到了更為穩(wěn)定的資源平臺(tái)，這正是典型的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖策略。

在經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下，如果投資了中高端酒店的投資人，不妨考慮搭配大眾酒店做組合投資，可視為一種相對(duì)更安全穩(wěn)妥的投資策略。

“在下決心要投中高檔酒店前，一定要先投一家大眾酒店，這是我投了大大小小7、8家酒店總結(jié)下來的投資邏輯，無論出于風(fēng)險(xiǎn)還是盈利考慮，都很合理。”

正如大家買基金一樣，會(huì)根據(jù)不同的行業(yè)和基金經(jīng)理，搭配買入不同風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的基金，通過大中小組合投資來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。彭文清在2016年就開始投資酒店，直到2020年才在五線城市云浮加盟了第一家連鎖品牌——城市便捷，當(dāng)門店獲得能媲美珠三角核心城市的亮眼業(yè)績(jī)時(shí)，讓他對(duì)市場(chǎng)充滿信心，更直言城市便捷就是大眾酒店的領(lǐng)頭羊。為進(jìn)一步將商圈消費(fèi)群體吃透，2022年疫情防控放松后，彭文清才在同商圈內(nèi)投了一家中高端酒店，作為更高端消費(fèi)客群的需求互補(bǔ)。

彭文清表示，城市便捷在他的投資規(guī)劃中起到了開路石頭的作用，之后如果有合適的物業(yè)，還會(huì)根據(jù)“城市便捷+中高端酒店”的策略進(jìn)行投資，他堅(jiān)信，一旦城市便捷這個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)做起來后，才能推動(dòng)周邊中高端酒店“摸著石頭過河”，持續(xù)推進(jìn)酒店投資的主軸。

對(duì)于有意向投資中高端或以上酒店的朋友，彭文清也建議先從經(jīng)營(yíng)大眾酒店做起，試探當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣和客流情況，當(dāng)經(jīng)過一個(gè)較長(zhǎng)周期后，如果門店的經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)向好，才適合考慮進(jìn)一步投資中高端酒店。

低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)盈利，市場(chǎng)匹配是關(guān)鍵

商圈是否能支撐起高端價(jià)格，需要市場(chǎng)和時(shí)間來驗(yàn)證。在一個(gè)專訪酒店投資人感受的媒體中，也經(jīng)常能看到因投資的品牌和所在城市或商圈不匹配，而造成的“投資車禍”，如投資人秦總在三線城市花了超3000萬來投國(guó)際大牌高端酒店，然而開業(yè)后運(yùn)營(yíng)成本高達(dá)170元，RevPAR卻只有200多元，這種預(yù)期與現(xiàn)實(shí)之間的差距非常大，所以秦總在接受媒體采訪時(shí)才不禁吐槽投資的低性價(jià)比。

顯然，如果沒有認(rèn)真考察市場(chǎng)情況就冒險(xiǎn)在下沉市場(chǎng)開設(shè)高端酒店，那就是拿錢開玩笑。在下沉市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)很難支撐高投資、高成本的商業(yè)模式。

“不到3年就回本，疫情期間其他品牌的中高端有出現(xiàn)虧損，但城市便捷甚至還盈利了。”

郭志剛的酒店投資之路，從2010年在新疆做單體酒店開始，到后面陸續(xù)加盟了多個(gè)覆蓋不同檔位的連鎖酒店品牌，遍布于杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等不同性質(zhì)的城市。

真正加盟下來后，郭志剛最大的感悟，是在選擇品牌時(shí)不僅要看當(dāng)前的規(guī)模數(shù)量，還要看其長(zhǎng)遠(yuǎn)的升級(jí)迭代，以及能否適應(yīng)未來市場(chǎng)，例如他2016年在長(zhǎng)沙投資的城市便捷，雖然目前已開業(yè)7年多，但價(jià)格依然高于周邊中端酒店，在接受采訪時(shí)，他還表示當(dāng)期日均單價(jià)已經(jīng)超過了300元，且出租率更是達(dá)到103%。

目前考慮到所在商圈目標(biāo)人群的消費(fèi)力上漲，郭志剛計(jì)劃將城市便捷酒店進(jìn)一步升級(jí)，來適應(yīng)消費(fèi)市場(chǎng)，從而吸引更多客戶群體，獲取更高的營(yíng)收。

大眾酒店投資價(jià)值持續(xù)提升，酒店界的定海神針

從過去到現(xiàn)在，大眾酒店在投資界中就如定海神針般存在，即便在全球經(jīng)濟(jì)下行的2019—2021上半年，大眾酒店需求增速還能達(dá)到37.3%，客房訂單量漲幅高達(dá)48%，投資價(jià)值持續(xù)提升。

歷經(jīng)疫情事件后，許多市場(chǎng)敏感度強(qiáng)的投資人也已經(jīng)回過神來，將投資目光重新瞄回傳統(tǒng)的大眾酒店賽道。

“大眾酒店是中國(guó)酒店業(yè)的基本盤，而城市便捷完美地切入這個(gè)市場(chǎng)里面，滿足消費(fèi)者的出行需求，率先占領(lǐng)了大眾酒店市場(chǎng)的高地。”

見證了酒店業(yè)變革發(fā)展的資深投資人羅菊先，30年間先后投資了多家酒店，2017年考慮到產(chǎn)品力和獲客渠道等問題后，在朋友的口碑推薦及實(shí)地考察下，把廣州的3家單體酒店全加盟改造為城市便捷。而東呈也不負(fù)他的期望，3家門店改造開業(yè)后均獲得了不俗的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，城市便捷廣州十三行沙涌地鐵站店不到3年就實(shí)現(xiàn)回本。

羅菊先表示，城市便捷的強(qiáng)品牌影響力加上東呈的強(qiáng)平臺(tái)賦能，對(duì)于投資而言更有保障，堅(jiān)定了他投資酒店的信心，未來也會(huì)持續(xù)走這條路線。

投資道路千萬條，安全第一條，數(shù)據(jù)只是一時(shí)，穩(wěn)健才更關(guān)乎長(zhǎng)遠(yuǎn)收益?？v觀整個(gè)市場(chǎng)，鑒于當(dāng)前大環(huán)境的不確定性，不少投資人都開始構(gòu)建一套避險(xiǎn)投資邏輯，以在不確定中增強(qiáng)投資回報(bào)的確定性。

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