百色是滇、黔、桂三省（區(qū)）交界的交通樞紐和物資集散地，是大西南出海通道進入廣西腹地的咽喉城市，具有“東靠西聯，承東啟西”的特殊區(qū)位優(yōu)勢。目前百色巴馬機場運營的航線，通達上海、廣州、深圳、成都、杭州、貴陽等國內重點城市，提升了百色對外開放水平。

依托重要的地理位置和便捷的交通樞紐，百色各地的旅游業(yè)也蓬勃發(fā)展，城市便捷酒店（靖西城東路店）、城市便捷酒店（百色田陽店）、城市便捷酒店（百色財富廣場店）的投資人梁玉輝先生，分享他在百色一地的酒店投資經驗及管理辦法。

酒店投資人梁玉輝的投資心得：

1、一般我選擇15年租賃年限的物業(yè)，低于10年的基本不考慮。

2、選擇酒店市場飽和度不高的商圈，各品牌集中扎堆也不利于發(fā)展。

3、更加注重提升客戶體驗感，而不是一味追求裝修檔次；裝修再奢華，如果不能給客人提供舒適度及便利性，那么這個裝修就是無效裝修。

開業(yè)半年，天天滿房

銳帕：梁總，您在百色投了三家城市便捷，那除了這三家同城的酒店，還有沒有投資其他的酒店品牌？在投資酒店行業(yè)之前您是從事的什么行業(yè)，是什么原因促使您投資酒店行業(yè)呢？

投資人梁玉輝：在投資連鎖品牌之前我也做過單體酒店，也在北海做過一家其他品牌的酒店，后面都沒有繼續(xù)經營了，目前在營的就只有百色這3家城市便捷。

在從事酒店項目之前，我是在一家事業(yè)單位上班的，后面離職出來做了一些物業(yè)出租之類的項目，也跟進了一些工程項目，在這個基礎上積累了一定的資本，直到后面通過朋友的介紹，獲得了一個比較適合做酒店的物業(yè)，于是就和朋友一起把酒店做了起來。由于前期有物業(yè)租賃跟工程類的經驗，做酒店其實也有一些共通性。

之所以選擇投資城市便捷，也是機緣巧合，我一個朋友跟阮總認識，通過介紹對城市便捷有了更清晰的認知，再加上城市便捷這個品牌在廣西的知名度以及口碑非常好，所以在當下的投資環(huán)境投資城市便捷也相對合適，事實也證明投資策略無誤，剛開業(yè)的半年期間，幾乎天天滿房，收益不言而喻。

物業(yè)租賃年限不低于10年

銳帕：剛才梁總您提到做過物業(yè)租賃項目，投資的酒店項目也不少，那您對物業(yè)應該是比較了解的，就酒店投資而言，您選擇物業(yè)有沒有一些自己的標準，對酒店來說選擇什么樣的物業(yè)更合適？

投資人梁玉輝：就物業(yè)的選擇而言，我個人看來，首先是選擇租賃年限足夠長的物業(yè)，一般我是選擇15年的物業(yè)。低于10年的我基本不考慮，或者是我把它簽下來，但是不用做投資酒店。這個植根于后期的運營成本，合同年限長，代表著就物業(yè)租金是可控的。再一個是我做酒店是想做可持續(xù)長期穩(wěn)定的生意，那么在投資本金收回之后，我可以有足夠的時間獲利。

其次，要善于整合身邊的人脈資源去合理運用，從而找到性價比高的物業(yè)。市場上有什么合適的物業(yè)出來，價格在什么價位，有沒有議價空間，這個商圈的同類型酒店經營情況怎么樣，這些信息除了要自己收集之外，身邊的人脈資源需要動起來，尤其是你身邊有一些在圈子內的人脈清楚這個物業(yè)的詳細情況，這絕對是能幫助決策的有效信息。

最后要選擇酒店市場飽和度不高的商圈。品牌集中扎堆不利于發(fā)展，所在商圈的市場可接收容量是有上限的，蛋糕就這么大，如果客源已經被瓜分得差不多了，甚至是飽和溢出了，如果再去這個地方選擇開酒店，那肯定得不到好的收益。

增加新型材料，打磨裝修細節(jié)

銳帕：酒店是重投資項目，其中物業(yè)租金的投資占比很多，所以選對物業(yè)非常重要，從梁總剛剛的分析中，我們也獲益良多。那除了物業(yè)之外，前期投入最大的應該就是裝修了，就裝修而言，梁總有什么好的經驗或者是需要規(guī)避的教訓能夠分享給大家？

投資人梁玉輝：就酒店項目的裝修，一個是防水、隔音、安全性能方面；再一個是裝修用料方面的選擇，都是老生常談的內容，過去的不談，未來酒店業(yè)的裝修我是這么看的，至少舒適型酒店我是這么看的：

一、應該增加新型材料的投入建設。這是通過提升產品差異性從而提升產品競爭力的一個方式，市面上的新型材料很多，如果只保守地一味使用傳統(tǒng)材料，久而久之，產品會在市場失去競爭力。

二、更加注重提升客戶體驗感，而不是一味追求裝修檔次。裝修再奢華，如果不能給客人提供舒適度及便利性，那么這個裝修就是無效裝修，花了大價錢，但是收獲不到顧客。

三、注重裝修細節(jié)方面的投入，主打產品升級的性價比。品牌升級，說到底是為了搶占市場，最好的情況是花最少的錢獲得更大的收益，所以性價比的體現非常重要，軟裝相較于硬裝而言，更能夠讓客人獲得感知，收獲好評，同樣的房間，花一樣的價錢，把錢花在墻上跟花在床上的效果，差別是巨大的。細節(jié)方面的升級，比如吹風機，客人使用頻率高的產品；再比如水龍頭，使用產品質量更好一點的，產品升級把錢花在客人實際能用到，能感知到的地方。

根植年輕化顧客需求

堅持經濟型酒店投資

銳帕：對大眾而言，確實是實用性的感知更為強烈，更能收獲住客好評，您對未來酒店裝修升級等方面的心得也很實用，很好奇就現在中國的這個經濟走向，酒旅市場未來的發(fā)展您是怎么看的，如果往后您要繼續(xù)新的酒店項目投資，您更看好什么品牌，什么檔次的酒店項目？

投資人梁玉輝：據我觀察到的，2012-2013整體的酒店是呈爆發(fā)性增長的時期，2019年至今是呈現下降的趨勢，都在說疫情影響，大環(huán)境不好。我不這么看，新冠的影響確實是其中的影響因素，但不是唯一因素，事實是從2018年開始，全國經濟放大到全球經濟都是在下行的態(tài)勢。即便是經濟壓力，我還是認為，酒店業(yè)仍有其發(fā)展空間，整體是向好的，人類生存，跟衣食住行相關的行業(yè)都不會沒落。

所以變的是市場，需求還在。尤其是把握年輕顧客的需求是我們后續(xù)需要研究的重要市場課題。不能以我們個人喜好去衡量市場，要關注年輕人在入住領域的喜好。特別是一些經常出差的商務客人的也好，外出旅游的也好，大部分的普通人，他們選擇酒店首要是舒適安全，而不是一味追求高大上，所以，對于未來酒店業(yè)的投資，我還是會堅定投資經濟型、舒適型走年輕化的酒店項目。

結語

從物業(yè)租賃業(yè)務走向酒店投資，梁玉輝先生認為物業(yè)選擇非常重要，首先是租賃年限要足夠長，再一個是運用好身邊的人脈資源獲取性價比最高的物業(yè)進行合作，避開過度飽和的商圈市場；在未來酒店裝修方面，注重提升顧客的體驗感比盲目打造奢華感更能收獲客人好評；未來酒店業(yè)的發(fā)展更看重經濟型酒店的投資，選擇滿足年輕顧客需求的產品。

采訪：潘美鳳   劉兵

撰稿：潘美鳳   劉兵

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