新冠疫情已為我們的工作生活帶來(lái)明顯的影響。不少公司發(fā)現(xiàn),即使員工是居家辦公,效率基本上與在辦公室辦公無(wú)異,甚至比在辦公室辦公效率更高。這確實(shí)消除了人們對(duì)“在家偷懶”的偏見(jiàn)。值得關(guān)注的是新冠疫情為寫(xiě)字樓長(zhǎng)遠(yuǎn)需求帶來(lái)的傷害將有多大。

我們認(rèn)為“通勤”、“文化”及“新冠疫情”這三項(xiàng)基本因素正在互相影響,導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)變化。重點(diǎn)在于這三項(xiàng)因素在全球不同城市的情況都不盡相同,因而讓投資者面對(duì)的市況存在微妙差異。

新冠疫情

首先,各國(guó)至今已在抗擊疫情方面取得不同程度的成果。

在疫情受控的城市,由于工作模式受到的干擾較少,因此居家辦公的趨勢(shì)相對(duì)溫和。相反,在應(yīng)對(duì)疫情未如理想的城市,居家辦公的趨勢(shì)則更為明顯。

同樣值得留意的是,一些城市的高樓大廈眾多,要在人煙密集的摩天大樓保持社交距離幾乎是不可能的事。

通勤

居家辦公盛行并不只是疫情蔓延的緣故。我們認(rèn)為通勤亦是當(dāng)中的關(guān)鍵因素。

雖然疫情或會(huì)是員工不愿回到辦公室工作的原因,但亦有相當(dāng)多人看重因無(wú)需通勤而省下的寶貴時(shí)間和金錢。

然而,在新加坡或香港等人口更密集的城市,幾乎所有人都居住在公寓里。這不僅意味著人們的居住地點(diǎn)通常距離辦公室較近,同時(shí)亦代表著居家辦公因缺乏空間而相對(duì)不可行。完善的公共交通亦意味著通勤需時(shí)較短。

此外,有部分城市以駕車方式出行是較方便的選擇。這讓通勤的人能夠避免在公共交通工具上感染病毒的風(fēng)險(xiǎn)。

文化

第三項(xiàng)因素是文化。對(duì)于倫敦等城市而言,疫情并不是誘發(fā)居家辦公趨勢(shì)的因素,但卻讓早已存在的轉(zhuǎn)變加快?，F(xiàn)代辦公空間已不再受每名員工擁有一張辦公桌的設(shè)定所限。共享辦公空間不單有助雇主節(jié)省成本,同時(shí)亦可促進(jìn)員工以靈活的方式工作。由于通勤需要耗費(fèi)時(shí)間和金錢,加上對(duì)工作與生活間取得平衡的追求,現(xiàn)時(shí)已有不少上班族選擇每周居家工作一至兩天。

相比之下,需在辦公室工作的文化在許多地區(qū)仍然盛行,特別是日本。

我們亦重視辦公室以外的文化。雖然多國(guó)將今次疫情的嚴(yán)重性形容為“前所未有”,但不久前才爆發(fā)過(guò)類似疫情(2003年的“SARS”)的多個(gè)亞洲地區(qū)卻不以為然。

受以往疫情的經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)對(duì)季節(jié)性流感的需要等因素影響,不少亞洲城市的人已習(xí)慣佩戴口罩等措施。在東京或香港等城市,佩戴口罩不會(huì)被視為不便或讓商戶無(wú)法正常營(yíng)業(yè)的因素。

此外,即使離現(xiàn)時(shí)不遠(yuǎn)的2003年,科技的先進(jìn)程度仍未到可以支持人們居家辦公的水平。如今,寬帶網(wǎng)絡(luò)的速度已大幅提升,讓從前不可能實(shí)現(xiàn)的趨勢(shì)成真。

審慎選擇寫(xiě)字樓配置

在“新冠疫情”、“通勤”和“文化”這三項(xiàng)主題互相影響的情況下,寫(xiě)字樓行業(yè)的走勢(shì)在世界各地展現(xiàn)出不同的景象。對(duì)一些城市而言,居家辦公的趨勢(shì)本已愈趨明顯,并很可能導(dǎo)致寫(xiě)字樓需求下降。然而,即使不是所有員工都會(huì)天天在辦公室工作,我們認(rèn)為雇主仍希望保留辦公場(chǎng)所。

巴克萊銀行 (Barclays) 近期發(fā)布的一份報(bào)告指出,擁有辦公室的雇主預(yù)計(jì)員工平均每周在家工作的天數(shù)將會(huì)從疫情前的0.9天增加至2天。若每天在辦公室工作的人數(shù)下降,辦公室的規(guī)?；驎?huì)隨之變小。然而,我們認(rèn)為辦公室是讓員工可以碰面交流的場(chǎng)所,而其作為樞紐中心的重要性亦將因此變得更為明顯。

從雇主的角度來(lái)看,人與人之間一起在辦公室互動(dòng)得出的構(gòu)思十分重要。員工亦需要與新同事建立聯(lián)系和培訓(xùn)初級(jí)員工。在虛擬工作期間完成這些事項(xiàng)并非不可能,但在面對(duì)面的環(huán)境下則更容易達(dá)成。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言,如果只能透過(guò)電郵或Zoom進(jìn)行溝通,要維持現(xiàn)有的工作關(guān)系亦將變得更加困難。

受影響最大的可能是通勤時(shí)間較長(zhǎng)及生活成本高昂的城市,倫敦和紐約便是典型的例子。相比之下,在居住面積較小及通勤耗時(shí)較短的城市,居家辦公趨勢(shì)將沒(méi)那么明顯,像香港和新加坡等地則剛好是這樣。

事實(shí)上,全新的混合工作模式對(duì)許多人而言已是常態(tài)。變革的風(fēng)潮已推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝這個(gè)方向發(fā)展,而新冠疫情只是讓這必然的趨勢(shì)加速發(fā)展而已。

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