隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)，粵港澳大灣區(qū)上升為國(guó)家重大發(fā)展戰(zhàn)略。大灣區(qū)城市群的發(fā)展，成為中國(guó)通過(guò)雙循環(huán)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要引擎。在強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及領(lǐng)跑全國(guó)的城市化率的驅(qū)動(dòng)之下，粵港澳大灣區(qū)物業(yè)管理行業(yè)取得高速發(fā)展，隨著粵港澳大灣區(qū)各大產(chǎn)業(yè)的深度融合、人口不斷涌入及居民消費(fèi)升級(jí)，物管行業(yè)將迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展。

而在今日，一家深耕灣區(qū)的國(guó)內(nèi)知名物管企業(yè)越秀服務(wù)（6626.HK）在港交所主板掛牌上市。作為中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商、大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場(chǎng)參與者，越秀服務(wù)因其獨(dú)特的“地鐵+物業(yè)”TOD綜合物業(yè)管理模式、“地鐵概念”的基因在眾多物業(yè)股中脫穎而出，具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

今天越秀服務(wù)的成功上市，背后也離不開(kāi)廣州國(guó)資國(guó)企改革創(chuàng)新的大力支持。廣州市國(guó)資委黨委書(shū)記、主任陳浩鈿出席上市儀式時(shí)發(fā)言表示，“作為首家在香港上市的廣州市屬?lài)?guó)資物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，越秀服務(wù)的上市是廣州國(guó)資系統(tǒng)通過(guò)資本運(yùn)作推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的最新成績(jī)，是廣州國(guó)資國(guó)企加快創(chuàng)新步伐的縮影。各市屬?lài)?guó)企之間加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)力度，越秀集團(tuán)與廣州地鐵在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域開(kāi)展股權(quán)合作，為越秀服務(wù)上市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。希望越秀服務(wù)牢牢把握資本市場(chǎng)發(fā)展‘機(jī)遇期’，依托上市平臺(tái)整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加強(qiáng)對(duì)外拓展與投資并購(gòu)力度，不斷提升價(jià)值創(chuàng)造能力。”

大灣區(qū)龍頭物企：近30年?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)、具備全鏈條服務(wù)能力

越秀服務(wù)成立于1992年，是越秀集團(tuán)旗下、越秀地產(chǎn)板塊屬下的大型綜合物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擁有全國(guó)首批國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。1992年起，越秀服務(wù)以廣州為起點(diǎn)，逐步進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)的其他城市，截至2020年12月31日，業(yè)務(wù)已覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、中部、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域，在管物業(yè)數(shù)量215個(gè)，在管面積3,260萬(wàn)平方米，服務(wù)項(xiàng)目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、大型場(chǎng)館、園區(qū)物業(yè)、地鐵物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，并為長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市公共管理提供服務(wù)，擁有車(chē)場(chǎng)管理、設(shè)備維護(hù)、多種經(jīng)營(yíng)、餐飲等多個(gè)平臺(tái)，形成了多翼發(fā)展格局。

憑借自身較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，越秀服務(wù)創(chuàng)造了扎實(shí)的業(yè)績(jī)，展現(xiàn)出良好的成長(zhǎng)性。2018-2020年，越秀服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為7.63億元（人民幣，下同）、8.96億元和11.68億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)23.7%；凈利潤(rùn)分別為4,731.4萬(wàn)元、9,320.7萬(wàn)元和2.04億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)107.5%。此外，越秀服務(wù)毛利率及凈利潤(rùn)率均領(lǐng)先于物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均表現(xiàn)。

越秀集團(tuán)黨委書(shū)記兼董事長(zhǎng)張招興在上市掛牌儀式上致辭時(shí)表示，“令人感到欣喜的是，在即將進(jìn)入而立之年，越秀服務(wù)通過(guò)資產(chǎn)重組、兼并收購(gòu)、業(yè)務(wù)梳理和管理提升，在住宅基本盤(pán)之外，形成了商業(yè)辦公、TOD、公共物業(yè)、老舊小區(qū)治理等領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力，特別是構(gòu)筑了地鐵物業(yè)服務(wù)的’護(hù)城河’。目前商業(yè)物業(yè)收入占比達(dá)到30%，地鐵物業(yè)收入占比達(dá)到15%，越秀服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿~上了新的臺(tái)階。”

國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)+獨(dú)特TOD綜合物業(yè)管理模式，規(guī)模增長(zhǎng)有保障

越秀服務(wù)獨(dú)特的“地鐵+物業(yè)”TOD綜合物業(yè)管理模式，自帶“地鐵概念”，使其區(qū)別于資本市場(chǎng)上其他的物業(yè)股。得益于越秀地產(chǎn)、越秀集團(tuán)及廣州地鐵三大國(guó)有股東的豐富資源，越秀服務(wù)在TOD 綜合物業(yè)管理模式上增長(zhǎng)潛力不容小覷。

越秀服務(wù)的控股股東越秀地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)最大的TOD發(fā)展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)擁有5個(gè)TOD住宅項(xiàng)目，由此，越秀服務(wù)已形成了TOD住宅管理和TOD站點(diǎn)或車(chē)輛段管理雙結(jié)合的TOD綜合物業(yè)管理模式。

越秀服務(wù)在引入廣州地鐵作為戰(zhàn)略股東后，其獨(dú)特的TOD綜合物業(yè)管理模式優(yōu)勢(shì)更加突出，不僅因收購(gòu)廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理，成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)”的復(fù)合型物業(yè)管理公司，并為其帶來(lái)在管車(chē)輛段地鐵站線(xiàn)上蓋住宅及商業(yè)物業(yè)等業(yè)態(tài)，新增總在管理面積超500萬(wàn)平方米；也因其承擔(dān)地鐵列車(chē)等特種設(shè)備清洗工作而建立起強(qiáng)大的技術(shù)壁壘，大大增強(qiáng)其外拓同類(lèi)型業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

截至 2020年末，廣州地鐵管理的里程約676.5公里。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委批復(fù)的《廣州市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2017-2023 年）》，預(yù)計(jì)到 2023 年廣州市地鐵累計(jì)開(kāi)通里程將突破 800 公里。同時(shí)廣州地鐵成功外拓至長(zhǎng)沙、南昌 、重慶、麗江等地地鐵項(xiàng)目。未來(lái)廣州地鐵大部分新建站點(diǎn)也交由越秀服務(wù)提供物業(yè)管理，TOD 管理業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出較大的增長(zhǎng)潛力。

此外，越秀服務(wù)管理層表示，“能夠提供比較專(zhuān)業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國(guó)內(nèi)并不太多，這一領(lǐng)域有一定的專(zhuān)業(yè)壁壘，所以越秀服務(wù)也會(huì)積極拓展在國(guó)內(nèi)其他城市的TOD服務(wù)，成為這一領(lǐng)域的先行者。”

除了TOD物業(yè)業(yè)務(wù)，越秀服務(wù)也在積極拓展“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，參與國(guó)內(nèi)地方政府“智慧城市”的發(fā)展項(xiàng)目，進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)，鞏固其城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的地位。其中，2021年6月23日，越秀服務(wù)在無(wú)錫市梁溪區(qū)揚(yáng)名街道老舊社區(qū)改造項(xiàng)目中，立足揚(yáng)名街道對(duì)老舊小區(qū)改造、智慧社區(qū)建設(shè)的物業(yè)管理需求，提供老舊社區(qū)改造咨詢(xún)服務(wù)及一站式解決方案，推廣全域化服務(wù)。該項(xiàng)目是越秀服務(wù)結(jié)合基礎(chǔ)物業(yè)管理，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，智慧社區(qū)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，紅色物業(yè)建設(shè)等全域化服務(wù)能力，在探索“政府+企業(yè)+市民”多元共建共治共享治理體系過(guò)程中的重要里程碑。全域化服務(wù)的落地和推廣，有利于越秀服務(wù)鞏固和深化其城市公共服務(wù)能力，為“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)注入增長(zhǎng)新動(dòng)力。

聚焦與深耕，與大灣區(qū)共成長(zhǎng)

資本市場(chǎng)看好的不僅是越秀服務(wù)扎實(shí)的經(jīng)營(yíng)能力，還有越秀服務(wù)作為大灣區(qū)物企龍頭，將受益于粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)的紅利。

大灣區(qū)憑借突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、強(qiáng)勁的人口吸引力，其房地產(chǎn)市場(chǎng)亦實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局的資料，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了中國(guó)商品房總銷(xiāo)售額超10%。受益于大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利以及優(yōu)惠政策，大灣區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｗ鳛榇鬄硡^(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場(chǎng)參與者，越秀服務(wù)將充分受益于大灣區(qū)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物管市場(chǎng)帶來(lái)的紅利。

大灣區(qū)定位為世界級(jí)灣區(qū)，是越秀服務(wù)重要的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，也為越秀服務(wù)的業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)重大商機(jī)。越秀服務(wù)整合最優(yōu)勢(shì)的資源，緊跟國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略方向，布局系列優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和項(xiàng)目，在打造大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)、推動(dòng)大灣區(qū)商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展等方面發(fā)揮的作用日益顯著。

截至2020年12月31日，越秀服務(wù)的版圖已拓展至19個(gè)城市，當(dāng)中6個(gè)位于大灣區(qū)，其中包括香港，是為數(shù)不多在中國(guó)內(nèi)地和香港均有業(yè)務(wù)布局的物管企業(yè)。越秀服務(wù)在大灣區(qū)的總在管面積為2,530萬(wàn)平方米。未來(lái)，越秀服務(wù)計(jì)劃憑借國(guó)企背景和深耕布局的優(yōu)勢(shì)，持續(xù)并重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展機(jī)會(huì)，鞏固其在大灣區(qū)的領(lǐng)先地位。同時(shí)，在商業(yè)物業(yè)方面重點(diǎn)深耕大灣區(qū)，進(jìn)一步拓展上海、杭州等華東區(qū)域以及武漢、佛山等新一線(xiàn)城市的業(yè)務(wù)。

正如越秀集團(tuán)黨委書(shū)記兼董事長(zhǎng)張招興在上市儀式致辭中所說(shuō)，“上市意味著新的發(fā)展空間，也意味著更高的品質(zhì)和更大的責(zé)任。”展望未來(lái)，越秀服務(wù)將緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)深耕大灣區(qū)，并憑借國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特TOD綜合物業(yè)管理模式，積極抓緊機(jī)遇、提升市場(chǎng)占有率，為股東及投資者創(chuàng)造理想的回報(bào)。

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