2023年4月14日，錦江酒店（中國區(qū)）旗下國際中端酒店品牌康鉑，深圳南山旗艦項目簽約儀式“A ta santé！共創(chuàng)美好時刻”順利舉辦。本次項目的圓滿落地，標(biāo)志著康鉑品牌成功進駐一線城市的核心地段，并成就了康鉑深耕一線城市戰(zhàn)略布局的新里程碑。

康鉑酒店深圳南山旗艦項目簽約儀式現(xiàn)場

本次酒店簽約項目位于深圳的標(biāo)桿區(qū)域，南山區(qū)前海自貿(mào)區(qū)南新路。酒店物業(yè)屬于地鐵口上蓋物業(yè)，總建筑面積達(dá)12000平米。項目周邊寫字樓林立，商圈氛圍濃厚，高校、政府單位近在咫尺。深圳南山旗艦項目的落地，將為“中國第一區(qū)”添一處新銳的旅居之所，并成為海內(nèi)外游客的理想歡聚之地。

據(jù)了解，在粵港澳大灣區(qū)城市群一體化規(guī)劃發(fā)展的背景下，南山區(qū)實施“科技創(chuàng)新+總部經(jīng)濟”兩大戰(zhàn)略。也就是說，康鉑南山旗艦項目所在的區(qū)域，未來將成為世界級創(chuàng)新型濱海中心城區(qū)，比肩日本東京灣區(qū)、美國的舊金山灣區(qū)及紐約灣區(qū)等。

據(jù)了解，康鉑在全球15個國家擁有超600家酒店，在華發(fā)展規(guī)模也超過了160家，預(yù)計2023年即將突破200大關(guān)。其中，康鉑于2018年進入深圳市場，目前已落地6家酒店，分布于龍華區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)和光明區(qū)等不同區(qū)域。

在諸如康鉑南山旗艦項目這類一線城市核心地段的酒店投資項目背后，投資人與品牌都付出了大量的時間和精力來考量雙方的匹配程度。畢竟，一線城市核心地段的投資價值稀缺性無需多說。對于手持如此寶貴的物業(yè)資源的投資人而言，如何更好地根據(jù)所在城市的市場情況，選擇高適配度的酒店品牌，同樣是一道不小的難題。

深圳中端酒店市場的挑戰(zhàn)與機遇

不同于傳統(tǒng)熱門旅游城市，深圳的旅游市場走出了一條新路，即商務(wù)旅游和城市旅游并肩前行。這樣的新型城市旅游構(gòu)成，為深圳帶來了大量的商旅住宿需求。企業(yè)間頻繁的商務(wù)往來，為深圳帶來了不容小覷的客流。甚至有一種說法，“世界商務(wù)旅游，看中國；中國商務(wù)旅游，看深圳。”

作為接待入境過夜游客最多的城市，深圳這一指標(biāo)在2010年就突破1000萬人次大關(guān)，之后逐年穩(wěn)步增長，為商旅住宿提供了穩(wěn)定的客源補給。

得益于此，深圳酒店市場發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)定向上態(tài)勢，且韌性十足。以疫情期間的抗壓表現(xiàn)為例，據(jù)STR數(shù)據(jù)顯示，2021年8-10月，深圳是四個一線城市中每間可售房收入最高的市場。

聚焦中端酒店市場的表現(xiàn)，深圳市場的表現(xiàn)更加亮眼。據(jù)STR數(shù)據(jù)顯示，在廣深疫情最嚴(yán)重的時期，深圳中端酒店的入住率回彈速度突出，且處于一線城市中的領(lǐng)先位置。

基于這樣的市場表現(xiàn)，深圳自然會引得更多投資人和品牌的關(guān)注。

據(jù)同程數(shù)科統(tǒng)計顯示，在2021年9月-2022年9月期間，四大一線城市的OTA酒店數(shù)量增幅不等。深圳增幅位列第二，僅次于北京，這意味著深圳酒店投資行為的活躍度較高。

作為近年來的投資熱門品類，中端酒店市場更是競爭激烈。維也納、康鉑等中端酒店頭部品牌，相繼加速布局深圳市場。如上文所提，康鉑在深圳目前已開業(yè)6家酒店。

對于想要進軍深圳中端酒店市場的投資人而言，除了品牌和投資活躍度的兩大因素之外，市場規(guī)模和供給側(cè)情況也需要審慎考量。

一方面，深圳面積較小，且是非典型的旅游型城市，所以整體市場規(guī)模小于北京、上海和廣州。因此，深圳中端酒店數(shù)量雖然處于穩(wěn)步增長中，但增幅不大。

另一方面，2022年深圳存量酒店共有7400余家。這意味著很多投資機會落在了存量酒店資產(chǎn)上，投資人需要考慮酒店品牌對物業(yè)產(chǎn)品和品牌的升級賦能。

什么樣的品牌才能成為投資人的理想搭檔？

面對挑戰(zhàn)與機遇并存的深圳中端酒店市場，對于手持核心地段物業(yè)資產(chǎn)的投資人而言，什么樣的品牌才能讓其突破重圍，成為并肩前行的理想搭檔？

考量一個品牌是否有躋身核心地段的能力，投資人可以觀察品牌如何解決以下三個問題，然后做出判斷。

如何應(yīng)對老舊物業(yè)的改造局限？

核心地段釋放出來的物業(yè)，大多為存量老舊物業(yè)，需要在改造進行之前對物業(yè)進行全面調(diào)查。在這個過程中，投資人會根據(jù)項目的實際狀況進行選擇性的改造。此時，更靈活且高性價比的改造方案，會讓投資人有更大的選擇空間。

一直以來，康鉑的項目選址首選市中心，備選重要地標(biāo)和景點。經(jīng)過如此多年的發(fā)展積累，應(yīng)對不同條件的存量老舊物業(yè)，康鉑早已形成了相對成熟的改造體系，包括但不限于客房、公區(qū)、空間和后勤服務(wù)區(qū)域配套以及機電設(shè)備等環(huán)節(jié)。

針對老舊物業(yè)，康鉑給出的解決方案是將改造細(xì)分為四個不同等級，分別是重改、輕改、一級中改和二級中改，以更具性價比的翻牌成本，實現(xiàn)更可觀的收益增長。

以康鉑南京新街口中心店為例，翻牌后酒店各項經(jīng)營指標(biāo)都有所上升，ADR從207上升至300，OCC從70%提升至102%，Revpar更是實現(xiàn)了翻倍式增長，從145元增長至306元。

此外，針對不同物業(yè)條件和經(jīng)營狀況的存量酒店，投資人可在康鉑的改造方案中，選擇是否對公區(qū)、浴室墻、客房雜件等區(qū)域進行改造。這樣的改造方案，給予了投資人更多的主動權(quán)，與品牌一同為消費者帶來耳目一新的全新體驗。同時輕改還可以滿足一些投資人想要邊營業(yè)邊改造的需求，加上康鉑對施工工期時間的嚴(yán)格把控，能在更短時間內(nèi)讓酒店實現(xiàn)煥然一新。

如何應(yīng)對小體量與高租金的雙重挑戰(zhàn)？

雖然投資人要對存量酒店進行重新定位和二次開發(fā)，自由度較高，但是如物業(yè)體量大小和高企的物業(yè)租金確實無法改變的。相應(yīng)的，這就要求品牌需要有效提升物業(yè)坪效。

康鉑的做法是“節(jié)流”與“開源”同步進行。所謂的“節(jié)流”，指的是在產(chǎn)品環(huán)節(jié)高效發(fā)揮物業(yè)所有的空間。除了兼具中島式吧臺、餐廳、休閑區(qū)和辦公廳的復(fù)合型功能大堂Pleasure公區(qū)外，康鉑新推出的Studio多功能套房精致且空間利用率極高。

同時，Studio客房除了基本房型外，還有提供個性化增值服務(wù)的豪華房和家庭房等多種房型。對投資人而言，這樣的客房設(shè)計能為酒店吸引到更多不同細(xì)分客群。

“開源”，指的是酒店客房之外的非房收入。康鉑創(chuàng)立于1976年，源自法國盧浮酒店集團。2015年，錦江國際收購法國盧浮酒店集團，康鉑正式進入中國?？点K提供的純正法式生活方式中就蘊含了“酒店+餐飲”的經(jīng)驗。

通過提供純正源自法國的經(jīng)典美食，結(jié)合本土市場的餐飲喜好，康鉑旗下項目能實現(xiàn)2/3住店客人的晚餐捕獲率，并創(chuàng)下了50%午餐客源來自酒店周邊客群的佳績。不僅如此，錦江酒店（中國區(qū)）還與盧浮酒店集團法國總部聯(lián)手打造UCOOK全球餐飲創(chuàng)新基地，為康鉑后續(xù)餐飲營收的發(fā)展持續(xù)提供支持。

如何提升在未來市場周期的適配性？

在進行物業(yè)改造時，投資人應(yīng)回歸資產(chǎn)管理的本質(zhì)，不僅要考慮項目改造在滿足當(dāng)下市場需求的同時，還能在未來市場周期中具備高適配性。

以品牌定位增強對年輕人和國際客群的吸引力、撬動本地生活賽道以及前衛(wèi)的產(chǎn)品打造理念，這是康鉑提升市場適配性的三大抓手。

其一，康鉑的品牌定位是感受美好、熱情分享的法式樂享社區(qū)，以商旅人士和年輕族群為目標(biāo)客群。同時，康鉑此前在海外的多年發(fā)展積累，是其在國內(nèi)市場吸引國際客群的重要加持。據(jù)品牌介紹，疫情前中國市場的康鉑酒店海外客源占比高達(dá)21%，其中上海外灘店的海外客源占比更是高達(dá)60%。不僅如此，康鉑還更新了品牌slogan，從“留戀每一刻”到“自有新享法”，以更主動的姿態(tài)與年輕消費者進行對話。

其二，康鉑通過餐飲和活動兩個著力點，不斷撬動本地生活賽道。據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2020年中國本地生活服務(wù)市場規(guī)模為19.5萬億元，到2025年預(yù)計增長至35.3萬億元。

康鉑在餐飲方面的優(yōu)勢，上文已提，此處不再贅述。此外，康鉑固定的品牌活動和酒店活動，如頗具法式文化特色的葡萄酒會和體育賽事+餐飲等活動，是品牌消弭與周邊社區(qū)消費距離的關(guān)鍵之一。康鉑酒店（上海靜安店）之前先后舉辦了法國集市和國王節(jié)兩場活動，共吸引了近600人參與其中，總收入近4萬元。此外，還有薩爾薩舞會和學(xué)術(shù)講座等不同活動，既能帶動酒店一部分的餐飲等消費，也能清晰周邊人群對酒店的認(rèn)知。

其三，康鉑前衛(wèi)的產(chǎn)品打造理念，保持強勁且持續(xù)的市場競爭力。康鉑新推出的Studio客房，便是面向2030年的設(shè)計趨勢，以煙綠、雅白、地平線藍(lán)、亞麻色等色彩組合，以植物標(biāo)本作為壁畫裝飾，契合了正在興起的自然風(fēng)設(shè)計。同時，自然主義也是康鉑品牌視覺的主要元素，其酒店外觀就頗具自然氣息。

為了更好地創(chuàng)造輕松舒適的社交氛圍，酒店公區(qū)的設(shè)計必須過硬。早在其他中端酒店品牌開始重視社區(qū)活動之前，康鉑就早已布局。延續(xù)了品牌法式精神的Pleasure公區(qū)，將空間一分為四，分為中島式吧臺、城市會客廳、辦公區(qū)和餐廳區(qū)域，為不同社交場景提供恰如其分的物理空間。

可見，康鉑在產(chǎn)品及服務(wù)層面對變化的積極擁抱，早已成為品牌基因的一部分。也就是說，未來，康鉑的產(chǎn)品將繼續(xù)跟隨甚至是引領(lǐng)住宿空間風(fēng)格波動，滿足不同年齡階段的消費者，為投資人帶來更可觀的經(jīng)營收入。

寫在最后

有投資人直言，手持一線城市核心地段的物業(yè)時，既開心又擔(dān)心。開心的原因自然不用多說，而擔(dān)心的原因就是憂慮選擇的酒店品牌是否能讓資產(chǎn)實現(xiàn)二次升值。

實際上，酒店核心的價值是由每平米空間所帶來的現(xiàn)金流所決定，即通常所說的坪效。面對一堆亮眼的數(shù)據(jù)，務(wù)實的投資人重點關(guān)注的還是收入二字。如康鉑一般，將品牌優(yōu)勢實打?qū)嵉剞D(zhuǎn)化為能為投資人帶來具體收益，如餐飲和法式生活方式系列活動等。

可以預(yù)見，康鉑深圳南山旗艦項目將與被稱為“中國第一區(qū)”的南山區(qū)一同奮進發(fā)展，為投資人，為南山區(qū)和康鉑品牌共同創(chuàng)造更可觀的投資收入，和更理想的發(fā)展前景。不僅如此，今年以來康鉑酒店在華南地區(qū)發(fā)展勢如破竹，已連續(xù)布局多個熱門城市核心地段。未來，康鉑品牌在華南地區(qū)甚至是粵港澳大灣區(qū)的影響力將進一步提升，從而在這片酒店投資熱土上繪出更宏大的發(fā)展藍(lán)圖！

而作為錦江酒店(中國區(qū))旗下以生活方式IP為核心的薈語酒店，也是備受市場矚目。薈語酒店是以“幸福秘境”為體驗精髓的中高型都市自然幸福系酒店品牌。區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的單一住宿功能，薈語酒店基于“生活方式+社區(qū)空間”概念，將其服務(wù)受眾從商務(wù)人士延展到了社區(qū)居民。通過提供鮮花零售、下午茶、求婚策劃、沙龍活動等幸福生活方式服務(wù)，使其得以滿足更多樣化的體驗需求。同時也不斷拓寬了自然幸福系酒店的邊界，實現(xiàn)營收方式的多元化。并且與各消費領(lǐng)域的頭部品牌進行戰(zhàn)略聯(lián)合，既降低創(chuàng)業(yè)的開源成本，又能觸達(dá)更多用戶群體，增強非房營收，建立鄰里的“親密”商業(yè)。通過創(chuàng)造全新的體驗消費，增強客戶粘性和客群轉(zhuǎn)化，打破同質(zhì)化競爭的被動格局。期待薈語酒店也即將成為酒店創(chuàng)業(yè)市場上閃耀的新星。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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