去年10月，次方點評在文章《投資新趨勢下，“酒店+大健康”模式能否創(chuàng)造收益增量》中，深度解析了錦江酒店(中國區(qū))旗下創(chuàng)新品牌繽躍酒店的產(chǎn)品形態(tài)、商業(yè)模型，得到了諸多酒店投資人的廣泛關(guān)注。

時隔半年，繽躍加快創(chuàng)新進程，推出了有限標(biāo)準(zhǔn)版和產(chǎn)業(yè)園區(qū)版兩個版本的產(chǎn)品。為“酒店+大健康”的商業(yè)模式寫下了全新的注解，其投資價值備受市場期待。

2023年3月，兩個版本的產(chǎn)品先后被頂級商業(yè)綜合體和省級開發(fā)區(qū)作為頭部業(yè)態(tài)積極引入。

3月初，繽躍戰(zhàn)略攜手龍湖天街，成功進駐龍湖重慶公園天街，開創(chuàng)了國內(nèi)大健康酒店與商業(yè)綜合體多元化業(yè)態(tài)合作的先河。3月末，繽躍與湖南郴州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略牽手，進駐郴州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，共建“健康湖南”標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

繽躍酒店借勢商業(yè)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶給我們了哪些啟示?尤其對于酒店投資人而言，能產(chǎn)生怎樣的盈利價值，是否代表了未來的一種投資新風(fēng)向?

借勢商業(yè)綜合體與產(chǎn)業(yè)園區(qū)，

助力“酒店+大健康”效益最大化

當(dāng)前，我國經(jīng)濟正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的關(guān)鍵時期，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式是發(fā)展“新經(jīng)濟”的重要動能，有利于促進社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

與此同時，在政策紅利的不斷釋放下，我國大健康產(chǎn)業(yè)即將步入蓬勃發(fā)展期，并已經(jīng)形成新的經(jīng)濟增長點。與發(fā)達國家相比，我國的健康產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景可期，可以說，大健康產(chǎn)業(yè)是醞釀著豐富投資機會的朝陽產(chǎn)業(yè)。

基于這樣的大背景，“酒店+大健康”的組合作為新經(jīng)濟的一部分，仍舊是一片藍海。只是，面對一個全新的品類如何找到適配的物業(yè)作為載體，兌現(xiàn)其產(chǎn)品價值，從而保證投資回報最大化，是當(dāng)下亟需解決的難題。從商業(yè)模式的層面來看，繽躍酒店可謂帶來了一種新的解題思路。

從與商業(yè)綜合體合作的維度來看，成熟的商業(yè)綜合體，通常是全業(yè)態(tài)生態(tài)鏈，需要在住宅產(chǎn)品、商業(yè)運營、酒店管理等多個領(lǐng)域進行精細(xì)化深度運營，不僅滿足休閑娛樂需求，更實現(xiàn)了一個完整的城市生活閉環(huán)，給用戶帶來全方位空間體驗。尤其像繽躍這樣的特色型“酒店+”業(yè)態(tài)，很大程度上能提高商業(yè)綜合體的生命力，實現(xiàn)了刺激消費，帶起消費場景，酒店、商業(yè)互補互利的目的。

從與產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作的維度來看，產(chǎn)業(yè)園項目需要從空間打造向產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營過渡，繽躍作為新業(yè)態(tài)引入，可促進園區(qū)生態(tài)盤活，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

那么，當(dāng)具備了市場基礎(chǔ)與方法論，具體而言，繽躍是如何與商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行優(yōu)勢互補，從而產(chǎn)生更大經(jīng)濟效益的?

資源整合，實現(xiàn)商業(yè)價值升級

3月初簽約的繽躍酒店·重慶中央公園龍湖天街店是繽躍有限標(biāo)準(zhǔn)版產(chǎn)品的代表。

龍湖重慶公園天街位于重慶核心商圈中的核心地段，2022年開業(yè)時即達到95%的開業(yè)率和97%的招商率，目前總體量達60萬平方米。在流量與優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的加持下，重慶中央公園龍湖天街作為各大品牌搶灘的商業(yè)標(biāo)的，卻主動向繽躍拋出了橄欖枝。主要出于以下幾點考量：

首先，定位清晰，產(chǎn)品精準(zhǔn)切入消費者需求。

作為錦江酒店(中國區(qū))旗下的中高端生活方式品牌，繽躍在國內(nèi)市場的地位非常清晰——不做打著”運動“的旗號來吸引住客的運動主題酒店，而要成為真正的健康運動酒店。正如錦江全球創(chuàng)新中心高級副總裁陳飛所設(shè)想的那樣“繽躍不僅僅是一個酒店品牌，更要代表一種健康的生活方式和元氣滿滿的出行方式”。

新一代中產(chǎn)階級熱衷于平衡工作與生活、熱愛健身和運動、用餐時會認(rèn)真計算卡路里和蛋白質(zhì)，出行時熱愛探店打卡。對他們來說，運動和健康已經(jīng)不再局限于跑步和保健品，而是覆蓋衣食住行等多個場景，涵蓋運動、餐飲、睡眠等多個維度的生活方式。

基于此，繽躍在產(chǎn)品打造時也格外注重運動健康住宿的全生命周期。

在實操中，繽躍從住客的切身需求出發(fā)，采取432法則為消費者提供包括“360度健康活躍運動體驗、卡路里精算有機餐吧、充能復(fù)原主題客房、全周期管家式服務(wù)“在內(nèi)的4個體驗;包括“酒店團操房、卡路里精算吧、私享健康倉”在內(nèi)的3個中心以及包括“線下沉浸式健康服務(wù)、線上社群型智能聯(lián)動”在內(nèi)的2個聯(lián)動。成功打造“激活-復(fù)原-充能”的全鏈路健康生活，高度實現(xiàn)消費者“餐飲-住宿-健身”全場景式體驗需求。

其次，客源契合，可以形成1+1>2的資源整合效果。

對于龍湖重慶公園天街來說，雖然它的中堅核心客群是25-34歲的中產(chǎn)階級和Z時代，但其中也不乏有商旅人士、在旅途中保持健身習(xí)慣的商務(wù)精英、身材焦慮的新中產(chǎn)、社交打卡愛好者、周邊居住的運動愛好者。而這一群體正精準(zhǔn)狙擊了繽躍的目標(biāo)用戶，與之完美貼合。

當(dāng)兩者的客群相互涵蓋時，一方面，龍湖重慶公園天街可以為繽躍提供巨大流量池和大坪效商圈快速成熟商圈的成長勢能，讓繽躍運動團操房、精算卡路里餐吧以及新零售等增值空間更完善。另一方面，繽躍也可以反哺龍湖重慶公園天街，與其相互提供配套服務(wù)，放大各自的收益空間和能力，實現(xiàn)業(yè)態(tài)規(guī)模價值升維形成“1+1>2”的資源整合效果。

最后，品牌賦能，助力龍湖重慶公園天街成為商業(yè)新地標(biāo)。

在空間打造和業(yè)態(tài)引入上，繽躍可以不斷精進，在商業(yè)空間內(nèi)持續(xù)營造IP化場景，通過與購物中心的品牌商合作，打造繽躍酒店主題客房。

在價值提升上，繽躍作為商旅+運動+飲食+服務(wù)一站式解決客群的綜合性酒店，能夠最大限度地為龍湖重慶公園天街提供高品質(zhì)的入住空間，提升商業(yè)街品牌價值。

在價值品類的完善上，繽躍還可以在龍湖天街各大系列主題購物狂歡節(jié)上，牽手各大文化IP進駐龍湖重慶公園天街購物狂歡節(jié)，打造多業(yè)態(tài)的主題活動，完善其品牌規(guī)模，擴大其價值品類。

在會員體系上，繽躍不僅可以憑借繽躍大健康聯(lián)盟中的悅跑圈、薄荷健康、綠客盟、零健身等優(yōu)質(zhì)品牌的會員體系及線下場景，形成4.1億會員流量池，實現(xiàn)跨平臺的用戶引流，還能實現(xiàn)繽躍會員與龍湖重慶公園天街會員打通，雙方會員可享同等優(yōu)惠權(quán)益，實現(xiàn)流量互通。

業(yè)態(tài)聯(lián)動，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價值倍增

如果說酒店品牌入駐商業(yè)綜合體，所需的運營能力是從單一住宿到健康產(chǎn)業(yè)綜合型服務(wù)的升級進化。那么酒店品牌入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，則需要實現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)動和產(chǎn)業(yè)升值。于3月末簽約的繽躍酒店·湖南郴州項目是繽躍產(chǎn)業(yè)園區(qū)版的代表。

郴州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為湖南“南延?xùn)|進”城市發(fā)展戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場，更是大健康產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展集聚區(qū)代表。2022年前三季度，郴州7項經(jīng)濟指標(biāo)增速居全省第一位。2023年。郴州提出建設(shè)世界旅游目的地的戰(zhàn)略部署以及《“郴心服務(wù)”——2023年郴州市旅游服務(wù)質(zhì)量提升年行動方案》。

在這樣的背景下，繽躍酒店的進駐不僅能夠完善經(jīng)開區(qū)乃至整個郴州高品質(zhì)商務(wù)接待、文化旅游、貿(mào)易流通、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、運動體育等住宿場景需求建設(shè)，還能作為郴州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城市功能布局、提升經(jīng)開區(qū)城市形象的標(biāo)志性工程，為全區(qū)拓展年輕客群，聚集人氣、激活商氣注入新的強勁動能。

具體來說，繽躍憑借其大健康品牌定位，可以為經(jīng)開區(qū)充分釋放體育消費潛能，推動精品運動賽事引進、吸引更多體育運動組織落戶園區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

“衣食住行很多領(lǐng)域都跟運動元素息息相關(guān)，繽躍模式與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)存在某種程度上高匹配度。我們看好這種模式未來的發(fā)展前景。”繽躍酒店的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資人曾公開表示道。

與此同時，錦江酒店(中國區(qū))IU-繽躍-陶瑞品牌BU總裁喬阿也曾透露道，“對于很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)和文體綜合體來說，它們希望繽躍能夠承接其項目運營。統(tǒng)籌大健康產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商，聯(lián)動承接賽事、運動托管等外延需求，完善綜合型服務(wù)，打造全國文體產(chǎn)業(yè)園頭部合作品牌。這就是繽躍的未來之路。”

正如繽躍前期簽約的另一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，繽躍酒店·荔波甲良牛王城店，由于該地“國際斗牛+創(chuàng)意運動”，集休閑度假、住宿餐飲、藝術(shù)展示、文化娛樂于一體。因此，繽躍通過平臺矩陣賦能綜合體項目，包括斗牛文化專業(yè)普及、拳王賽事訓(xùn)練營地、寫生度假活動串聯(lián)等等，將卡路里精算餐飲體系、管家式服務(wù)一站體驗以及大健康平臺全域貫通，為當(dāng)?shù)卮蛟爝m合以生態(tài)康養(yǎng)為核心體驗的集群式特色小鎮(zhèn)。

整體而言，繽躍與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合作，可推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效，營造布局合理、結(jié)構(gòu)靈活、功能多元的新業(yè)態(tài)環(huán)境，輻射帶動周邊區(qū)域的同時，實現(xiàn)了商業(yè)與社會價值的倍增。

多元收益模型，實現(xiàn)投資價值兌現(xiàn)

“在當(dāng)前競爭激烈的酒店存量時代里，很多中高端酒店的投資人不僅看重資產(chǎn)增值，更看重投資回報率。尤其是后疫情時代，亟需尋找多元化創(chuàng)收的酒店項目去實現(xiàn)更大的收益。繽躍能用低于同檔投資的20%，坐擁比其他中高端酒店多出30%收益的投資模型最終打動了我。”據(jù)繽躍酒店·重慶中央公園龍湖投資人介紹。

除了能夠與商業(yè)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)相互賦能，帶來商業(yè)價值和產(chǎn)業(yè)價值。繽躍在酒店投資中也頗具競爭力。具體來說，可以分為三個方面：

第一，低成本高品質(zhì)的造價

在造價上，繽躍具有低成本高品質(zhì)的特征。目前，繽躍酒店的單房造價(不含公區(qū))為8.6萬元/間，其中，標(biāo)準(zhǔn)版客房含公區(qū)成本為11.4萬元/間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)版客房含公區(qū)成本為14.8萬元/間。據(jù)資深酒店投資人評價，“這樣的成本造價，在中高端酒店市場中也是具備投資優(yōu)勢的。”

造價的優(yōu)勢得益于繽躍在材料、空間功能和選品等方面的優(yōu)化和空間設(shè)置的升級。比如說在空間設(shè)置上，繽躍酒店的團操房改變了傳統(tǒng)健身房“重器械輕社交”的形式，以”輕器械重團課重體驗”的方式，減少了不必要的客房空間，也降低了成本。數(shù)據(jù)顯示，由于空間設(shè)置的合理性，繽躍酒店的造價不僅可以比競品低20%，還可以為消費者帶來附加值體驗，如繽躍健身艙、充能補劑、按壓淋浴等客房功能。

第二，復(fù)合的盈利模型

除了低成本高品質(zhì)的造價，繽躍還有復(fù)合的盈利模型。在基本房費外，繽躍打造的“健身公區(qū)+餐飲零售+周邊溢價”鐵三角非房收益模型，可以實現(xiàn)非房營收超其他中高端商旅酒店50%。具體來說，非房營收主要有團操客房模式、餐飲模式、零售模式三種。

其中，團操客房模式在扣除成本后可達到22.59/房晚的收入，在非房營收中占比5%;餐飲模式中，以繽躍首創(chuàng)的卡路里精算吧為例，扣除成本后還可達到67.78元/房晚的收益，在非房營收中占比15%;零售模式，如果以50%的分成比例測算，繽躍的零售利潤可達3萬元/年。

第三，多元化的投資模式

錦江酒店(中國區(qū))IU-繽躍-陶瑞品牌BU總裁喬阿曾說道，“在如今疫情承壓，酒店開業(yè)速度放緩，投資人投資預(yù)算有限和種種不確定因素的疊加下，品牌應(yīng)該根據(jù)投資人的需求做定制化的投資方案，打破中高端酒店選址思維，因勢而動。”為此，繽躍提供了兩個模式的產(chǎn)品。

模式一，以繽躍酒店·重慶中央公園龍湖天街店為代表的有限標(biāo)準(zhǔn)版。該版本通過“切準(zhǔn)高坪效多業(yè)態(tài)，匹配高單房產(chǎn)出”的有限投資模式，拓展核心城市核心商圈的物業(yè)資源，瞄準(zhǔn)社區(qū)消費的高預(yù)期、鎖定1-3線城市核心商圈，打造中小房量網(wǎng)紅地標(biāo)。在有限標(biāo)準(zhǔn)版中，投資人也可以采取模塊化的投資方式。具體表現(xiàn)在兩個方面：

在公區(qū)+配套上，繽躍采取標(biāo)準(zhǔn)+N模塊的方式。其中N模塊可以為酒店團操房、卡路里精算吧、私享健康倉。

在房型設(shè)計上，繽躍使用基礎(chǔ)房型+X的模式。其中X可以為瑜伽房、直播房和復(fù)原房。這四大房型可以滿足1-3線城市各類中小房量物業(yè)，同時適配內(nèi)窗/暗窗物業(yè)。

模式二，以繽躍酒店·湖南郴州項目為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)版。該版本側(cè)重業(yè)態(tài)的聯(lián)動和品牌互補，在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模塊的基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式和業(yè)態(tài)組合定制產(chǎn)品，將投資延展至文體及健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。負(fù)責(zé)運動場館托管運營、體育賽事引入承辦和健康膳食管理服務(wù)等。

在這樣靈活的投資模式下，酒店投資人可根據(jù)物業(yè)條件和投資規(guī)劃，進行模塊化投資，使酒店投資最終實現(xiàn)坪效最大化。

綜合看來，相較于其他中高端酒店品牌，繽躍不僅具有更靈活、更多元的投資模式，還能用低于同檔投資的20%，實現(xiàn)酒店+健身房+餐廳和新零售的復(fù)合盈利。

寫在最后

面對當(dāng)前復(fù)雜的市場環(huán)境和愈發(fā)白熱化的市場競爭，“酒店+”的創(chuàng)新型品牌如何后來居上，實現(xiàn)彎道超車?品牌又該如何布局，幫助投資人找到可持續(xù)盈利方向?無外乎解決四個問題：市場空間、產(chǎn)品定位、運營模型和商業(yè)模式，四者層層遞進，缺一不可。

顯然，從市場空間、產(chǎn)品定位、運營模型上來看，站在大健康賽道風(fēng)口的繽躍酒店無疑具有良好的先天優(yōu)勢，其精細(xì)化、垂直化、差異化的定位，迅速構(gòu)建起品牌辨識度，并且與健康產(chǎn)業(yè)形成鏈接，最終實現(xiàn)不同健康生活方式業(yè)態(tài)的無縫融合，不斷為消費者提供優(yōu)質(zhì)體驗，形成一套完整的消費閉環(huán)，這些都構(gòu)成了繽躍后續(xù)發(fā)力的良好基本面，也為投資人的可持續(xù)盈利提供了堅實的基礎(chǔ)。

但是，真正讓投資人滿意的關(guān)鍵點，還是在于其在商業(yè)模式的探索上愈發(fā)成熟。從繽躍酒店·重慶中央公園龍湖天街店、繽躍酒店·湖南郴州項目簽約不難看出，未來可期的酒店品牌，不僅能為投資人提供精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、優(yōu)秀的回報模型，還能鏈接全面的商業(yè)生態(tài)體系、完善的產(chǎn)業(yè)布局，同時還將實現(xiàn)與酒店品牌價值同的等量級的的品牌帶動效應(yīng)，推動商業(yè)價值落地，促進資產(chǎn)價值提升，這些正是繽躍酒店真正不可復(fù)制的核心優(yōu)勢。

未來，期待繽躍持續(xù)優(yōu)化迭代，不斷為投資人交出滿意的答卷。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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