2022年，在房企風(fēng)險(xiǎn)外溢、疫情反復(fù)等因素影響下，疊加中長期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，另一方面，隨著購房貸款利率下降，保交樓、“金融16條”“三箭齊發(fā)”等政策出臺(tái)，樓市調(diào)控政策不斷優(yōu)化，抑制市場(chǎng)需求的枷鎖，正一道一道解除。近日，杭州貝殼研究院發(fā)布了《2022年樓市白皮書》，從成交量價(jià)、房源去化、板塊表現(xiàn)等多個(gè)方面，剖析杭州樓市一年的發(fā)展軌跡，并對(duì)2023年市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行展望。

新房全年成交9.8萬套，中簽率約1/3

2022年杭州十區(qū)新增供應(yīng)11.8萬套商品房，環(huán)比去年減少32%。另一方面，受監(jiān)管政策、疫情反復(fù)等因素影響，地產(chǎn)企業(yè)面臨較大資金壓力，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，市場(chǎng)波動(dòng)式下行，2022年新房成交9.8萬套，環(huán)比2021年下滑53%。

新房住宅成交量最高的區(qū)域?yàn)橛嗪紖^(qū)，總成交量約為1.5萬套，與去年環(huán)比持平。其余9區(qū)，成交量均有明顯下滑，其中作為新房供應(yīng)大戶的蕭山區(qū)，成交量從去年4.3萬套下滑至1.2萬套，環(huán)比下滑72%，下滑比例最高。

受供應(yīng)量與市場(chǎng)熱度雙重影響，在全年供應(yīng)量最高峰的6月以及12月，同時(shí)，受“517新政”及“雙11新政”提振市場(chǎng)信心的帶動(dòng)，住宅成交量也分別達(dá)到全年峰值。

盡管成交量下降，但杭州新房依舊是搖號(hào)市場(chǎng)，2022年共計(jì)9.2萬套房源需搖號(hào)，部分紅盤仍受到不少購房者青睞，如未來科技城板塊的杭城未來中心8次推盤，6次達(dá)到限售，即中簽率小于等于10%。

從全年搖號(hào)中簽率走勢(shì)來看，除第一季度基數(shù)較低和10月新政后供應(yīng)猛增外，其余月份均穩(wěn)定在40%以內(nèi)，中簽率趨于穩(wěn)定。

二手房量價(jià)齊跌，改善型需求凸顯

2022年二手房市場(chǎng)遭遇量價(jià)齊跌，掛牌量持續(xù)攀升，網(wǎng)簽單量僅為6.0萬套，環(huán)比2021年下滑28%，供需關(guān)系由以往的“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;買方市場(chǎng)”，“以價(jià)換量”成為業(yè)主快速去化的主要途徑。

根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年約有68%的業(yè)主對(duì)掛牌房源進(jìn)行調(diào)價(jià)，其中91%的業(yè)主都選擇下調(diào)房源掛牌價(jià)。全市二手住宅成交均價(jià)從1月起呈波動(dòng)式下滑，在12月達(dá)到全年住宅網(wǎng)簽均價(jià)最低點(diǎn)，從全年均價(jià)來看，杭州市區(qū)二手住宅為31954元/㎡，相較2021年32779元/㎡，下滑2.5%。

數(shù)據(jù)說明：不含建德市、桐廬縣與淳安縣成交數(shù)據(jù)

從成交的總價(jià)段來看，今年呈現(xiàn)出“兩頭翹”的局面，200萬以內(nèi)及800萬以上的住宅成交占比均有提升。一方面，隨著市場(chǎng)下行，住宅成交均價(jià)下調(diào)，總價(jià)段隨之下滑，低總價(jià)成交占比提升;另一方面，相較剛需，改善客戶需求更穩(wěn)定，隨著大量高品質(zhì)、高總價(jià)新房流入二手市場(chǎng)，高總價(jià)住宅成交占比亦有增加，尤其是改善型客戶集中的濱江區(qū)，大戶型更受歡迎，近50%成交住宅在120㎡以上。

迎來政策寬松時(shí)期，市場(chǎng)預(yù)期逐步回溫

回望2022年，”探底“似乎成為了樓市的重要關(guān)鍵詞，疫情反復(fù)，購房者的觀望情緒濃烈，市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程曲折，一二線主要城市二手景氣度都處于近三年較低水平，但杭州二手房景氣度指數(shù)較高于其他城市，且隨著防疫政策不斷優(yōu)化，走出了年末翹尾行情，景氣度有所回升。

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

新房方面，土地拍賣行情依舊堅(jiān)挺，區(qū)別全國大多數(shù)集中供應(yīng)城市，杭州幾無流拍，四次集中土拍共攬金1910.6億元，居全國第二，僅次于上海，且國央企占比均處于60%以下。

為促活房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府調(diào)控政策也在不斷優(yōu)化，2022年5月杭州出臺(tái)”517“新政，成為二手房市場(chǎng)的強(qiáng)心針，11月又從認(rèn)房又認(rèn)貸改為認(rèn)房不認(rèn)貸，首套房購房利率從2021年7月的5.9%降低到現(xiàn)在的4.1%，進(jìn)一步降低購房門檻和成本，2021年12月，杭州全款客戶占比高達(dá)42%，2022年12月全款客戶比例僅為20%，相比去年同期下降一半有余。

隨著國家再次明確將房地產(chǎn)定位于“支柱產(chǎn)業(yè)”，換房退個(gè)稅、保交樓、“金融十六條”“三箭齊發(fā)”等政策出臺(tái)，有力支持剛性和改善型住房消費(fèi)需求的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)迎來寬松時(shí)期，為市場(chǎng)運(yùn)行注入更強(qiáng)的托底力量。根據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2022年11月二手房市場(chǎng)成交量有明顯反彈，結(jié)束了下半年以來的持續(xù)下滑，結(jié)合各地限購、限貸等消費(fèi)需求釋放的限制性政策的陸續(xù)推出，以價(jià)換量持續(xù)，市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)逐步回溫。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎!此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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