按揭買房者注意了，房貸定價(jià)有變

固定利率省事，浮動利率劃算

這幾天，“房貸換錨”成了有房一族們熱議的話題。房貸換錨怎么換?需要重新簽訂合同嗎?換錨后房貸利率是漲還是跌?怎么簽訂最劃算?自2019年年末，央行發(fā)布《中國人民銀行公告(2019)第30號》(以下簡稱“公告”)，要求存量房貸換錨以來，一石激起千層浪，經(jīng)過多日發(fā)酵，LPR這個(gè)新錨成了大家共同關(guān)注的話題。

房貸換錨時(shí)需維持利率基本穩(wěn)定

公積金房貸算法不變

公告顯示，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。當(dāng)然，客戶也可轉(zhuǎn)換為固定利率，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。且，存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。“為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。”央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)特意提到。

之前，房貸利率定價(jià)的“錨”一直是基準(zhǔn)利率，會根據(jù)基準(zhǔn)利率打折或上浮。那么，以后房貸換錨到底怎么換?央行官網(wǎng)上有這么個(gè)案例，假設(shè)客戶A原定房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，也就是4.9%×(1+10%)=5.39%;換錨后，按照2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，那么換錨后的加點(diǎn)數(shù)為59個(gè)基點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

存量房貸新政出來后，一位市民表示，自己原先買房時(shí)享受了基準(zhǔn)利率75折的優(yōu)惠，實(shí)際房貸利率為3.675%，換錨后能否繼續(xù)享受優(yōu)惠?事實(shí)上，此次公告明確表示，LPR加點(diǎn)可為負(fù)數(shù)，也即這位購房人士換錨后的房貸利率為LPR-1.125%(4.8%-3.675%)，今年轉(zhuǎn)換時(shí)仍維持3.675%，以后的實(shí)際利率將隨著每年重定價(jià)日的LPR浮動。

另一位市民則表示，自己當(dāng)年是公積金貸款買房的，是否也要根據(jù)新規(guī)進(jìn)行換錨?記者從央行公告中查詢到，公積金個(gè)人住房貸款不執(zhí)行LPR計(jì)價(jià)新政。

換錨方式二選一

銀行緊張籌備中

央行公告為存量房貸客戶提供了固定利率和浮動利率兩種房貸還款方式，那么到底該怎樣選擇?目前，市場大都認(rèn)為選擇浮動利率劃算。

“2020年貨幣政策在保持穩(wěn)健基調(diào)的同時(shí)，將加大逆周期調(diào)節(jié)力度，未來一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，LPR下降則能直接緩解房貸者的月供壓力。事實(shí)上，2019年11月20日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示5年期LPR為4.8%，比10月份的4.85%下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，12月20日公布的5年期LPR則維持了11月的數(shù)據(jù)。

“對一般客戶而言，我認(rèn)為影響不大。人行公告明確表示要求換錨期間，保持個(gè)人房貸利率基本穩(wěn)定。不管是LPR還是基準(zhǔn)利率，我們都是貫徹房住不炒的定位。”杭州一家股份制銀行零售部項(xiàng)目有關(guān)人士告訴記者。

那么，在新政落地前的這段時(shí)間，銀行房貸部都在忙什么?多家銀行工作人員透露，目前仍在等待人行、總行的指導(dǎo)。“我們也是一頭霧水，體量這么大，不知道去問誰，也在等通知。”記者以房貸客戶身份咨詢一位房貸經(jīng)理時(shí)，該名經(jīng)理這樣答復(fù)。

“目前我們還在內(nèi)部討論階段，包括系統(tǒng)、法律文本等，到時(shí)候?qū)蛻艨隙〞龅匠浞值男畔⒏嬷?，保障客戶?quán)益。我們會逐一告知和解釋，客戶也需要一個(gè)接受的過程。”上述股份制銀行零售部人士表示，該行在浙江地區(qū)的存量房貸客戶大概有10萬戶，體量較大。為了換錨，加班加點(diǎn)開會討論成為了銀行工作人員的常態(tài)。(記者 梅丹)

標(biāo)簽： 固定利率 房貸定價(jià)