常見的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有哪些?

①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià);

②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)：區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià);

③路線價(jià)：路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià);

城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟是什么?

(1)確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍

這是以一個(gè)具體城市為對(duì)象，確定其基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個(gè)行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評(píng)估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實(shí)際需要和可投入評(píng)估的人力、財(cái)力、物力等情況來定。

(2)明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵

其中特別是要明確擬評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度、權(quán)利性質(zhì)(如是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán))、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應(yīng)的容積率)等。

(3)劃分地價(jià)區(qū)段

所謂地價(jià)區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成的一個(gè)個(gè)區(qū)域。一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價(jià)區(qū)段：①商業(yè)路線價(jià)區(qū)段;②住宅片區(qū)段;③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價(jià)區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等做實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。各地價(jià)區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價(jià)區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。

(4)抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格

這是在劃分出的各地價(jià)區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價(jià)人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場下可能形成的正常市場價(jià)值，通常應(yīng)求出單價(jià)或樓面地價(jià)。

(5)計(jì)算區(qū)段地價(jià)

區(qū)段地價(jià)是某個(gè)特定地價(jià)區(qū)段的單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地價(jià)格的正常和總的水平。區(qū)段地價(jià)的計(jì)算，是分別以一個(gè)地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的區(qū)段地價(jià)，對(duì)于商業(yè)路線價(jià)區(qū)段來說是路線價(jià)，對(duì)于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價(jià)。

(6)確定基準(zhǔn)地價(jià)

在上述區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價(jià)。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)先把握各地價(jià)區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價(jià)高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)高于條件較好的區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。

(7)提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)

包括該基準(zhǔn)地價(jià)的作用，將該基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為各宗地價(jià)格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數(shù)。

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